COUR D’APPEL DE TOULOUSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° : 21/01316 – N° Portalis DBWU-W-B7F-CDVH

MINUTE N° :

NAC : 51Z

copie exécutoire délivrée le

à

copie conforme délivrée le

à

1copie dossier

JUGEMENT DU: 18 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

Madame Roselyne LAUPENIE, Vice-Présidente

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Décembre 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [I]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDERESSE

[Adresse 2],

représentée par Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice- président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 janvier 2010, à effet au 1er février 2010 et devant expirer le 31 janvier 2022, la Commune du [Localité 1] représentée par son Maire en exercice, en qualité de bailleur, d’une part, et [Q] [I], en qualité de preneur, d’autre part, ont conclu un bail portant sur un local « dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1] : – Local de l’Ancienne Usine de Meubles situé au-dessus de l’atelier municipal, conformément au plan annexé, dont la superficie est approximativement de 600m² », pour une durée de douze années devant expirer le 31 janvier 2022, et contre un loyer mensuel indexé de 300 euros.

La clause destination des lieux stipule :

« Les lieux pourront être utilisés par le preneur pour toute activité nécessaire à la production d’œuvres dans le domaine des arts plastiques. En outre, il est convenu que la présente convention exclut toute location à usage d’habitation ».

Par courrier recommandé avec avis de réception du 30 juin 2021, et en invoquant l’article L.145-10 du code de commerce, [Q] [I] a demandé le renouvellement du bail.

Par ordonnance du 23 août 2021 rendue sur requête de la Commune du [Localité 1] du 03 août 2021, la présidente de ce Tribunal a désigné un huissier de Justice afin de vérifier l’utilisation faite des locaux par le preneur, ce dont Maître [J] a dressé procès-verbal de constat le 09 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2021, la Commune du [Localité 1], tout en contestant la qualification de bail commercial mais constatant la demande de renouvellement faite au visa de l’article L145-10 du code de commerce, a fait délivrer à [Q] [I] un congé avec refus de renouvellement par le bailleur et sans paiement d’une indemnité d’éviction, en invoquant notamment l’existence d’un motif grave et légitime tenant à la violation de la clause de destination, avec effet au 31 janvier 2022 ou au 31 mars 2022 en cas d’application du statut des baux commerciaux.

Par acte extrajudiciaire du même jour, la Commune du [Localité 1] a fait délivrer à [Q] [I] une mise en demeure de cesser l’infraction au bail tenant à la violation de la clause de destination.

Par une seconde ordonnance du 25 octobre 2021 rendue sur requête de la Commune du [Localité 1] du 15 octobre 2021, la présidente de ce Tribunal a de nouveau désigné un huissier de Justice afin de vérifier l’utilisation faite des locaux par le preneur, ce dont Maître [J] a dressé procès-verbal de constat le 30 novembre 2021.

*

Par acte de commissaire de Justice du 22 novembre 2021, [Q] [I] a fait assigner la Commune du [Localité 1] devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa de l’article L.145-2, I, 6º du Code de Commerce, de :

— juger que le congé avec refus de renouvellement par le bailleur et sans paiement d’une indemnité d’éviction à lui délivré par la Commune du [Localité 1] par acte d’huissier de Justice du 20 septembre 2021, est nul et de nul effet,

— Constater l’absence de réponse du bailleur dans les trois mois, en raison de la nullité du congé délivré par le bailleur, et Ordonner la poursuite du bail à usage commercial, en date du 19 janvier 2010, pour un local situé [Adresse 3], faisant suite à la demande de renouvellement du bail commercial par lettre recommandée avec AR en date du 30 juin 2021,

— Condamner la Commune du [Localité 1] à lui payer à la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sanctionner sa mauvaise foi et son souhait de nuire à son activité,

— Condamner la Commune du [Localité 1] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une première ordonnance de clôture du 21 février 2023 pour l’audience de plaidoiries du 08 mars 2023 a été révoquée par jugement du 08 mars 2023 à la demande de [Q] [I], et le dossier a été renvoyé à la mise en état.

Une deuxième ordonnance de clôture du 04 février 2025 pour l’audience de plaidoiries du 19 mars 2025 a été révoquée par jugement du 19 mars 2025 à la demande de [Q] [I], et le dossier a été renvoyé à la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025 pour l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, [Q] [I], au visa des articles L145-1 et suivants du Code de commerce, articles 605 et 606 du Code civil, 1102, 1104 et 1128 du Code civil, 1116 ancien, 1130, 1131 ancien, 1137, 1139, 1144 et 1170 du Code civil, 1719, 1720, 1721 et 1755 du Code civil, et 1240 du Code Civil, demande :

* à titre principal, de :

— prononcer la nullité du bail de location conclu entre lui et la Commune du [Localité 1] en date du 19 janvier 2010, au titre du dol de septembre 2009,

— condamner la Commune du [Localité 1] à lui payer :

* la somme de 41.172,80 € au titre des travaux réalisés sur le bien loué,

* la somme de 46.988,51 € au titre des loyers perçus (au 30 septembre 2025),

* la somme de 20.000.00 € au titre des dommages et intérêts,

Il fait valoir en résumé, que :

— il a voulu que le bail soit un bail commercial et même si le contrat n’est pas intitulé comme tel expressément, il a bien la nature d’un bail commercial ; l’artiste-auteur en arts plastiques n’est ni un commerçant, ni un artisan mais il bénéficie des protections d’un tel bail, relativement à ses œuvres, équipements, archives, afin de parer à leur dispersion, notamment en cas d’éviction ; en niant la nature de bail commercial à l’occasion de refus de renouvellement, le bailleur a ignoré les dispositions de l’article L.145-2.1.6° du Code de commerce dont il remplit les conditions d’application,

— il réfute avoir jamais habité dans son atelier et il invoque le caractère fallacieux du motif de faute grave soulevé par le bailleur, l’article L145-17 du Code du commerce conditionne le droit pour le bailleur à refuser ce droit, et l’existence d’un motif grave et légitime au sens de cet article ; il suffit que l’élargissement en atelier-logement soit stipulé par une clause voulue par les deux parties, et c’est d’ailleurs cette formule qu’il a expressément demandée à son bailleur le 18 janvier 2013 mais qu’il lui a refusée le 18 février 2013 ; ce refus du maire et le refus du même à intervenir lors des sinistres électriques de 2010-2011 l’ont pénalisé ; il était conscient de la nécessité de modifier le bail pour obtenir le droit d’élargissement en atelier-logement et il n’aurait pas mis en péril sa légitimité et son outil de travail en transgressant l’exclusion à habiter sans y être autorisé,

— il remet en cause les constats d’huissier et soutient qu’ils n’établissent pas le détournement d’usage à l’origine de la tentative d’éviction,

— le bail du 19 janvier 2010 n’est pas clair dans son contenu et on peut soupçonner le caractère intentionnel de ces défaillances au moment de la rédaction du bail ; le local avait besoin de travaux qu’il a pris à sa charge en 2010 en violation des règles légales ;

il lui a été dit en 2009 en arguant d’une impossibilité juridique qu’il n’était pas possible d’acquérir le local, mais il a découvert en 2021 que la Commune avait signé le 27 septembre 2009 avec une association un contrat de location portant sur le local prolongeant le sien et offrant à ladite association la possibilité d’acquérir son propre local, et ce mensonge constitue un dol ; le comportement postérieur de la Commune constitue des manœuvres démontrant l’intention dolosive et permettant de caractériser le dol de septembre 2009,

— il subit un préjudice moral du fait du caractère intentionnel de la tromperie, de la volonté de nuire, des manœuvres calomnieuses et de l’anxiété.

A titre subsidiaire, il demande de :

— condamner la Commune du [Localité 1] à lui payer une indemnité d’éviction,

— et avant-dire-droit, et afin de détermination de cette indemnité d’éviction, d’ordonner une mesure d’expertise,

— condamner la Commune du [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000€ au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner la Commune du [Localité 1] à verser une consignation à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire ou, sinon, dire que les frais occasionnés par cette mesure d’instruction seront avancés par l’Etat conformément aux dispositions de l’article 40, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner la Commune du [Localité 1] à payer à son avocat la somme de 2.400 €

et aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût des expertises judiciaires.

Il fait valoir en synthèse à cet égard que :

— le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit et le refus de renouvellement menace directement de dispersion son œuvre et son devenir professionnel,

— le congé et la mise en demeure notifiés par le bailleur doivent être annulés ; le motif de faute grave invoqué par la Commune du [Localité 1] pour l’évincer au titre de l’article L 147-17. l étant fallacieux, la faute n’existant pas, n’étant ni légitime, ni grave,

— en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce le bailleur doit lui verser une indemnité d’éviction.

En tout état de cause, il demande de condamner la Commune du [Localité 1] aux entiers dépens, et d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, la Commune du [Localité 1] , au visa de l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, conclut au débouté de [Q] [I] de l’intégralité des demandes et sollicite de :

— juger que le congé délivré opérera tous ses effets au terme du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de [Q] [I] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner [Q] [I] à une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer soit 300 euros par mois et à une astreinte de 100 € H.T par jour de retard, si le preneur refusait de quitter les lieux,

— condamner [Q] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Elle fait soutenir en substance que :

— il n’existe aucun dol de sa part et le preneur savait qu’il ne pourrait pas acheter le local,

— concernant la demande de remboursement des travaux prétendument réalisés [Q] [I] procède par voie de pétition,

— elle a appris et fait constater que [Q] [I] utilisait les locaux à des fins d’habitation en violation des dispositions du bail, ce qu’il a reconnu,

— elle conteste le statut des baux commerciaux revendiqué par le preneur sur lequel il fonde son droit au renouvellement car les conditions cumulatives fixées par l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ne sont pas réunies lors de la signature du bail,

— en tout état de cause, il n’a pas respecté la destination du local telle que déterminée exclusivement en fonction des stipulations contractuelles, ce qui fonde le refus de renouvellement de son bail sans indemnité d’éviction,

— la fixation d’une indemnité d’éviction n’exige pas nécessairement le recours à une expertise judiciaire ; le locataire ne justifie d’aucun préjudice ni de l’existence d’une activité conférant au fonds une valeur marchande,

— au cours de l’instance, le bail est arrivé à son terme en date du 31 janvier 2022 et dès lors, il y a lieu de constater que depuis cette date, [Q] [I] est devenu occupant sans droit ni titre du local du fait du non-renouvellement, et il y a lieu d’en tirer toutes les conséquences en ordonnant son expulsion et en fixant une indemnité d’occupation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur le dol et la demande de nullité du bail

Après avoir introduit l’instance en demandant la poursuite du bail et en invoquant le caractère préjudiciable du non-renouvellement, [Q] [I] prétend maintenant à la nullité dudit bail en invoquant le dol, lequel a pour sanction la nullité et par conséquent l’impossibilité de se maintenir dans les lieux.

En droit, en vertu de l’article 1116 devenu l’article 1137 du code civil applicable aux actes juridiques conclus ou établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Comme les autres vices du consentement, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

C’est à celui qui invoque le dol d’en rapporter la preuve et de son caractère déterminant.

En l’espèce, force est de constater que la plupart des éléments invoqués par le preneur correspondent à des événements postérieurs à la conclusion du bail, et donc impropres à démontrer le dol et en particulier l’existence antérieurement à la conclusion du contrat d’une intention dolosive imputable à la Commune et de manœuvres.

Il est invoqué un mensonge commis par le maire en représentation de la Commune antérieurement à la vente et tenant au fait qu’il n’était pas possible d’acheter le local, comme cela était le projet initial de [Q] [I].

Il est produit en ce sens le courriel du 24 septembre 2009 dans lequel le secrétaire de mairie a indiqué, d’une part, qu’il était proposé une location, et d’autre part, que toute vente était impossible. Quant au motif de cette impossibilité, il est indiqué dans ce document qu’elle tiendrait au fait que la commune a l’obligation de rester propriétaire de l’ensemble du bâtiment, dans lequel elle loue également un local à une association, car elle s’est engagée contractuellement à installer une toiture photovoltaïque. A ce courriel, [Q] [I] a répondu qu’il acceptait la proposition de bail.

Il est également produit le contrat de bail (une copie de très mauvaise qualité) conclu entre la Commune du [Localité 1], représentée par son maire en exercice, et l’association « les ateliers du bout de l’Azil », le 24 septembre 2009, d’un local d’environ 450 m² lui aussi situé dans l’ancienne usine de meubles, et qui contient une stipulation selon laquelle « le local concerné pourra être vendu au preneur ».

Mais à supposer que le mensonge invoqué existe, ce que les éléments produits ne démontrent pas, en particulier parce qu’il n’est pas justifié dans quelles conditions le contrat du 24 septembre 2009 a été négocié et rédigé, il n’est aucunement établi qu’il a été à l’origine d’une erreur déterminante de [Q] [I], alors-même que ce dernier a bien été informé que le local pris à bail resterait la propriété de la Commune et a accepté de conclure un bail sans que la possibilité d’une telle acquisition n’ait jamais été une condition pour lui conclure ou pas ledit bail.

Ainsi, son consentement à signer un bail n’a pas été vicié et n’a en aucune façon été provoqué.

Il n’y a donc pas lieu à prononcer la nullité du bail et il n’y a pas non plus lieu à la moindre restitution en conséquence de la nullité.

2. Sur l’application du statut des baux commerciaux

Contrairement à ce qui a été soutenu par le demandeur, le contrat du 19 janvier 2010 ne contient en la forme aucune référence, même tacite, à une soumission au statut des baux commerciaux.

Quant à l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ici invoqué, et relatif au champ d’application du régime du bail commercial, il dispose :

« I.-Les dispositions du présent chapitre s’appliquent également : (…)

6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts ; ».

Ainsi pour bénéficier de l’extension légale du statut des baux commerciaux, il est nécessaire de constater que, à la date d’effet du congé et non à la date signature du bail, et de façon cumulative, l’artiste :

— est un professionnel admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes (la Sécurité sociale des artistes-auteurs qui gère depuis 2020 le système de protection sociale des artistes-auteurs),

— est reconnu auteur d’œuvres graphiques et plastiques telles que définies par l’article 98 A de l’annexe III du CGI, (à savoir, notamment, les Tableaux, collages et tableautins similaires, peintures et dessins, entièrement exécutés à la main par l’artiste, à l’exclusion des dessins d’architectes, d’ingénieurs et autres dessins industriels, commerciaux, topographiques ou similaires, des articles manufacturés décorés à la main, des toiles peintes pour décors de théâtres, fonds d’ateliers ou usages analogues ; les Gravures, estampes et lithographies originales tirées en nombre limité directement en noir ou en couleurs, d’une ou plusieurs planches entièrement exécutées à la main par l’artiste, quelle que soit la technique ou la matière employée, à l’exception de tout procédé mécanique ou photomécanique ; et, à l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie, productions originales de l’art statuaire ou de la sculpture en toutes matières dès lors que les productions sont exécutées entièrement par l’artiste ; fontes de sculpture à tirage limité à huit exemplaires et contrôlé par l’artiste ou ses ayants droit, et les exemplaires uniques de céramique, entièrement exécutés par l’artiste et signés par lui),

— réalise dans les lieux loués des travaux de création.

Le texte ne subordonne pas l’extension du bénéfice du statut aux artistes à l’enregistrement du local, objet du bail, dans les fichiers tenus par la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes.

Le fait que [Q] [I] est un artiste professionnel depuis plusieurs années et ce avant la signature du bail n’est guère discutable et est confirmé par une série de documents qu’il produit. Et cela n’est pas incompatible avec une activité salariée parallèle.

Le fait qu’il a continué à réaliser des travaux de créations liés à cette activité dans les locaux objets du litige n’est guère douteux même si les preuves les éléments de preuve à cet égard sont indirects.

Pour le reste, [Q] [I] justifie :

— être inscrit en qualité d’entrepreneur individuel depuis le 01 août 2020 pour une activité artistique relevant des arts plastiques

— s’être inscrit auprès de l’URSSAF en juin 2025 aux fins d’affiliation par la Sécurité Sociale des Artistes Auteurs.

C’est donc postérieurement à la date d’effet du congé que [Q] [I] a été admis à cotiser à la Sécurité sociale des artistes-auteurs.

Il n’y a donc pas lieu à appliquer le statut des baux commerciaux. Dès lors, les demandes subsidiaires de [Q] [I] au titre de l’indemnité d’éviction et donc de l’expertise fondé sur ce statut doivent être rejetées.

3. Sur le congé et le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Quant au contrat, il stipule que le preneur ne pourra prétendre en fin de bail à aucune indemnité d’éviction.

Les deux parties fondent néanmoins leurs prétentions respectives sur les dispositions propres aux baux commerciaux, et en particulier l’article L. 145-17 I du Code de commerce qui dispose que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail prohibe l’usage d’habitation et contrairement à ce qui a été prétendu, à aucun moment, le bailleur n’a consenti à un tel usage, ni expressément ni tacitement.

Or, ce qu’il ressort des procès-verbaux de constat du 09 septembre 2021 et du 30 novembre 2021, c’est bien que le preneur a installé à l’intérieur des locaux loués des espaces séparés de ceux dédiés à l’activité artistique et aménagés en lieu de vie et d’habitation, et que cette partie était bien effectivement utilisée comme une habitation par ledit preneur.

C’est en vain qu’il remet en cause les constatations de l’officier ministériel dont il ressort clairement la réalité de la situation. Il ne peut sérieusement réfuter avoir jamais habité dans son atelier, ni prétendre comme il l’a fait dans son assignation qu’il n’utilisait cette partie que pour se reposer à l’occasion de ses activités artistiques, alors-même qu’il a admis dans la même assignation une occupation à titre privée dont il soutenait qu’elle était connue du bailleur.

A cela s’ajoute qu’il a perdu en 2010 le logement OPH dont il bénéficiait, et que la seule adresse personnelle qui ressort des différents documents le concernant, y compris le jugement du 17 octobre 2014, est celle du local litigieux.

Quant aux attestations produites, elles sont insuffisantes pour contredire ces éléments matériels. En effet, le fait que [X] [V] et [B] [D] l’ont hébergé durant la période 2011-2013 et 2013-2015, respectivement, n’est pas incompatible avec le fait qu’une habitation a été aménagée puis utilisée dans le local, notamment à une période postérieure.

Le fait que [A] [M] atteste qu’il a autorisé [Q] [I] a installé une tente dans son jardin avec l’intention d’y dormir à compter du 19 octobre 2021, soit à la date butoir résultant de la mise en demeure du 20 septembre 2021, n’est pas de nature à contredire mais plutôt à confirmer qu’il habitait effectivement dans le local et que ce sont les démarches du bailleur qui l’ont contraint à devoir envisager d’abandonner ce lieu. [O] [T] atteste seulement de la volonté de [Q] [I] de dormir dans cette tente. [G] [P] atteste qu’il l’a vu se rendre à la tente pour y dormir sans attester qu’il y dort effectivement.

Quant à la pièce 22, destinée à établir ses nuitées dans la tente à compter du 15 décembre 2021, soit une date postérieure au 20 octobre 2021 résultant de la mise en demeure et au 30 novembre 2021 correspondant aux constatations de l’huissier, elle est donc inefficace à contredire lesdites constatations.

L’infraction au bail au sens de l’article L. 145-17 I du Code de commerce est donc bien constituée et il s’agit d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

4. Sur le congé

Dans ces conditions, le congé doit être déclaré valable et comme ayant produit ses effets au 31 janvier 2022.

Depuis lors, [Q] [I] est occupant sans droit ni titre et il est fondé d’ordonner son expulsion.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due suite à la résiliation du bail et ce à la valeur du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin d’assurer la réparation intégrale du préjudice causé au bailleur par le fait de la part du locataire de se maintenir dans les lieux malgré qu’il n’y ait plus droit ni titre.

Le recours éventuel à la force publique est une mesure suffisante afin d’obtenir l’expulsion en cas de défaut de départ volontaire, et il n’est pas fondé d’ordonner une astreinte financière.

5. Sur les travaux

Cette demande qui n’était pas contenue dans l’assignation a été formulée en cours d’instance.

Mais il n’est pas possible d’y faire droit pour une série de raisons.

En premier lieu, s’il est vrai qu’il ressort du bail que le preneur envisageait de faire des travaux dans les locaux, il en ressort aussi qu’il s’est engagé à créer un accès principal au local par escalier, à prendre en charge le raccordement de l’installation intérieure au réseau d’assainissement, d’eau potable et d’électricité, et à procéder au cloisonnement de son local avec les locaux mitoyens.

Ces stipulations contractuelles sont à rapprocher des autres clauses relatives aux travaux à savoir que le preneur a accepté recevoir les locaux dans l’état où se ils se trouvent et reconnu bien les connaître pour les avoir visités, et la clause Entretien — Travaux — Réparations qui stipule :

« 1. Le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition remise en état ou réparation.

2. Le preneur tiendra les lieux loués en état d’entretien pendant toute la durée du bail et effectuera toutes les réparations qui sont habituellement le charge du locataire à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil).

3. Le preneur laissera au bailleur a l’issue du présent bail tous les travaux neufs, de finition, d’amélioration, de modification de réparation, qu’il aura effectués même avec l’autorisation du bailleur, sans réclamer aucune indemnité.

4.Le preneur souffrira sans indemnité toutes réparations, tous travaux d’amélioration ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter. (…) « .

Ainsi, il apparait que les travaux d’aménagement éventuels visés au contrat que le preneur a pu réaliser doivent rester à sa charge, comme il l’avait d’ailleurs expressément admis dans un courriel du 18 janvier 2010 antérieur à la signature en négociant en contrepartie un allongement de la durée du bail à 12 ans.

En deuxième lieu, [Q] [I] ne pourrait prétendre se voir rembourser des travaux qui ont permis de transformer une partie du local en local d’habitation en violation du bail.

En troisième, les éléments de preuve qu’il produit sont insuffisants. En effet, il produit des photos auxquelles il n’est pas possible de donner date certaine, un projet sous forme de déclaration préalable de travaux et un devis de décembre 2009, ainsi qu’une série de factures d’achat de matériaux de 2010 qu’il n’est pas possible de rattacher à des travaux concrets. Il justifie également de l’allocation d’une subvention de la Région dédiée aux travaux d’aménagement.

Mais l’étude de ces documents, ne permet pas de constater qu’il aurait réalisés des travaux de réparation qui seraient restés à sa charge alors qu’ils ne lui étaient pas imputables.

Dans ces conditions, il n’est pas fondé de faire droit à sa demande au titre des travaux.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

[Q] [I] n’établit aucunement avoir été victime d’une tromperie ni de l’attitude volontairement préjudiciable qu’il invoque, laquelle ne peut se fonder sur le seul fait que les relations bailleur-preneur se sont dégradées.

Il n’est en particulier pas démontré en quoi son « refoulement » de l’inauguration de la grotte du [Localité 1] serait imputable à une volonté malicieuse de la Commune, ni en quoi celle-ci aurait agi avec une telle intention à l’occasion des difficultés qu’il a pu rencontrer au cours de la vie du bail, notamment lors du litige avec EDF-ERDF ou lors de l’épisode d’infiltrations, ou encore lors de l’incident au cours duquel la passerelle a été endommagée.

N’établissant pas un préjudice certain et direct avec un tel comportement, il y a lieu de de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [Q] [I] qui succombe sera condamné aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, la Commune du [Localité 1] a été contrainte de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [Q] [I] qui succombe à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application de l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité du bail du 19 janvier 2010 pour dol;

Déboute [Q] [I] de sa demande au titre des travaux réalisés sur le bien loué, de sa demande au titre du remboursement des loyers perçus et de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Déboute [Q] [I] de sa demande au titre de l’indemnité d’éviction ;

Déclare valable le congé avec refus de renouvellement du 20 septembre 2021 et Dit qu’il a produit ses effets au 31 janvier 2022, et que depuis cette date [Q] [I] est occupant sans droit ni titre du local situé [Adresse 3] (09) ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de [Q] [I] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique en application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution concernant les opérations d’expulsion ;

Déboute la Commune du [Localité 1] de sa demande tendant à prononcer une astreinte ;

Condamne [Q] [I] à payer à la Commune du [Localité 1] , en deniers ou quittances, la somme mensuelle de 300 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis l’échéance de février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne [Q] [I] aux dépens ;

Condamne [Q] [I] à payer à la Commune du [Localité 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 18 février 2026.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

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Copie à:

Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS

Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER