N° RG 18/11142 – N° Portalis DBX6-W-B7C-S6PQ

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 18/11142 – N° Portalis DBX6-W-B7C-S6PQ

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[L] [R], [E] [B] épouse [R]

C/

[C] [N] [W], [VJ] [I], [A] [Y] épouse [I], [H] [I], [P] [I], [V] [S] épouse [X], [Z] [G]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO

la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

la SELARL URBANLAW AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [R]

né le 08 Septembre 1949 à LA TESTE DE BUCH (33260)

38 rue du Dadé

33260 LA TESTE DE BUCH

représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [E] [B] épouse [R]

née le 21 Janvier 1958 à ARCACHON (33120)

38 rue du Dadé

33260 LA TESTE DE BUCH

N° RG 18/11142 – N° Portalis DBX6-W-B7C-S6PQ

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [N] [W]

né le 26 Mars 1970 à VIEIRA DE LEIRIA (PORTUGAL)

11 boulevard Davout

75020 PARIS

défaillant

Monsieur [VJ] [I]

né le 05 Septembre 1936 à RIO LOBO (PORTUGAL)

7 ter avenue Pasteur

33260 LA TESTE DE BUCH

représenté par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [A] [Y] épouse [I]

née le 29 Novembre 1943 à LORDOSA VISEAU (PORTUGAL)

7 ter avenue Pasteur

33260 LA TESTE DE BUCH

représentée par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur [H] [I]

né le 28 Juin 1966 à VISEU (PORTUGAL)

7 ter avenue Pasteur

33260 LA TESTE DE BUCH

représenté par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [P] [I]

née le 21 Février 1979 à ARCACHON (33120)

7 ter avenue Pasteur

33260 CAZAUX

représentée par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [V] [S] épouse [X]

née le 23 Septembre 1963 à PARIS (75008)

18 rue Porte Teny

33260 LA TESTE DE BUCH

représentée par M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [Z] [G], agissant en qualité de mandataire judiciaire à la protection de Mme [V] [S] épouse [X]

25 avenue Saint Exupéry

33260 LA TESTE DE BUCH

représentée par M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [R] sont propriétaires d’une parcelle de terrain située 118 rue de la Porte Teny, lieu-dit Jeantet à LA TESTE DE BUCH (33260), cadastrée section CS n° 118.

Monsieur [C] [N] [W], les Consorts [I] et Madame [V] [S] sont respectivement propriétaires chacun pour un tiers indivis en pleine propriété du terrain situé 16 B rue Porte Teny à LA TESTE DE BUCH (33260), cadastré section CS n° 529 et 530.

La parcelle 118 est enclavée, les parties ne sont pas parvenues à déterminer l’assiette d’une servitude par un acte notarié.

Monsieur et Madame [R] ont fait assigner leurs voisins par actes des 26 et 28 novembre 2018.

Une expertise a été prescrite, l’expert a déposé son rapport le 23 novembre 2023.

L’expert a constaté que la parcelle CS 118 était enclavée, une servitude légale existe donc à son profit. Il a considéré qu’il n’était pas possible de proposer une solution alternative (par le Sud) tandis qu’il existait au Nord un chemin d’accès (parcelle CS 529) et un rond-point (parcelle CS 530) permettant d’assurer le passage qui constitue le mode d’accès le moins dommageable.

Les demandeurs considèrent en outre qu’outre la consécration de la servitude légale de passage, ils sont en droit de solliciter à titre accessoire, le bénéfice d’une servitude de passage des canalisations, celles-ci sont nécessaires pour permettre de faire construire sur leur parcelle CS118.

Un permis de construire sur la parcelle deux maisons individuelles a été accordé par arrêté du 21 février 2024.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Par leurs dernières conclusions déposées le 19 juin 2024 Les consorts [R] [B] sollicitent de voir :

— DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [R] bien fondés en leur action ;

— DEBOUTER les Consorts [I] [M] et Madame [S] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;

— DIRE ET JUGER que la parcelle cadastrée section CS n° 118 bénéficie d’une servitude perpétuelle de passage et de canalisation sur les parcelles cadastrées section CS n° 529 et 530 ;

— DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra en tant que de besoin constitution de servitude perpétuelle de passage et de canalisation grevant les parcelles cadastrées section CS n° 529 et 530 au profit de la parcelle cadastrée section CS n° 118, servitude de passage et de canalisation dont la désignation et l’assiette, pour les besoins de la publicité foncière, est la suivante :

« Servitude de passage

A titre de servitude réelle et perpétuelle, les propriétaires du fonds servant (parcelles cadastrées CS n° 529 et 530) constituent au profit du fonds dominant (parcelle cadastrée CS n° 118), qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heure et avec tout véhicule. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera sur l’entière parcelle.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

L’entretien du passage aura lieu proportionnellement au nombre d’utilisateurs. Il devra être effectué de manière que le passage soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien rendra les propriétaires responsables de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inadaptée à l’assiette dudit passage ;

« Servitude de passage de gaines de fluides et canalisations eaux

A titre de servitude réelle et perpétuelle, les propriétaires du fonds servant (parcelles cadastrées CS n° 529 et 530) constituent au profit du fonds dominant (parcelle cadastrée section CS n° 118) et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tréfonds d’une canalisation souterraine des eaux ainsi que le droit de passage des gaines permettant l’alimentation en gaz et électricité du fonds dominant.

Ce droit de passage s’exercera à une profondeur minimale de 0,50 mètres.

Cette canalisation et ces gaines seront implantées aux frais du propriétaire du fonds dominant aux normes actuellement en vigueur et par les services compétents.

Le propriétaire du fonds dominant fera entretenir cette servitude à ses frais exclusifs.

Il s’oblige à faire remettre à ses frais le fonds servant dans l’état où il a été trouvé tant avant les travaux d’installation qu’avant tous travaux ultérieurs de réparation ou entretien, de manière à n’apporter à son propriétaire que le minimum de nuisances.

En cas de détérioration apportée à cette canalisation ou à ces gaines du fait du propriétaire du fonds servant, ce dernier devra en faire effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai ».

Etant précisé que toutes les interventions techniques et l’entretien sur cette servitude ne pourront être effectués que par les services compétents autorisés en la matière et non par le propriétaire du fonds dominant lui-même. A ce droit de passage en tréfonds s’accompagne également la mise en place des compteurs en surface ou enterrés ».

— DIRE ET JUGER que la servitude de passage sera consentie sans aucune indemnité ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [N] [W], les Consorts [I]

[I] [M] et Madame [S] à verser la somme de 7.000 € aux Epoux [R] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les demandeurs rappellent que selon un acte du 14 janvier 1983 (Vente [D] / [I]), il est rappelé que : « Le vendeur déclare que le passage commun ci-dessus cadastré est grevé d’une servitude légale de passage d’enclave au profit de la propriété contigüe appartenant à Mademoiselle [BG] [J]. Il déclare en outre que cette servitude est fort ancienne et de toute manière bien antérieure au 1er janvier 1956 ».

Ils font l’analyse du rapport d’expertise. Ils précisent que le projet de diviser leur lot en 5 a été abandonné, la juridiction administrative ayant annulé l’arrêté de permis de construire, leur projet est désormais de céder leur fonds à une SCI qui souhaite y construire deux maisons.

Ils considèrent que le passage a toujours existé, qu’il n’existe aucune moins-value apportée à la consécration de celui-ci, la servitude préexistant il n’existe aucun préjudice lié à une éventuelle dépréciation. Ils s’opposent en conséquence au paiement d’une quelconque indemnité.

Il convient pour un plus ample exposé de se référer expressément à leurs dernières écritures.

***

Madame [A] [I] [M], Monsieur [H] [I] [M], Madame [P] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M], sollicitent, au terme de leurs dernières conclusions déposes le 18 juin 2024 de voir :

DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [R] mal fondés en leur action ;

— DIRE ET JUGER que la parcelle cadastrée section CS n°118 ne bénéficie pas d’une servitude de passage perpétuelle sur les parcelles castrées section CS n° 529 et 530 ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser aux Consorts [I] [M] une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à Madame [P] [I] [M], Madame [A] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M] la somme de 30 000 € au titre de leur préjudice pour aggravation de troubles de jouissance ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à Monsieur [H] [I] [M], Madame [A] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M] la somme de 15 000 € au titre de leur préjudice pour aggravation de troubles de jouissance.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser aux Consorts [I] [M] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils relèvent au soutien de leur position que la servitude revendiquée ne figure pas sur leurs actes de propriété, le passage commun qu’ils ont édifié pour desservir leurs parcelles a été constitué dans les années 1980 à l’occasion du partage de la famille [K] et ce au seul profit des parcelles dont sont aujourd’hui propriétaires Madame [S], les époux [U], les consorts [I] et Monsieur [N] [W]. Ces derniers propriétaires indivis étant les seuls a en assurer l’entretien.

Ainsi, le chemin indivis appartenant à Madame [S], aux époux [U], aux consorts [I] et à Monsieur [N] [W], n’a pas vocation à desservir le lot des demandeurs.

Si néanmoins le Tribunal considérait qu’une servitude légale est justifiée, il devrait accorder une indemnisation aux consorts [I], d’autant que la création d’un lotissement de cinq lots a été envisagé que l’expert a estimé à 15.000 € pour [H] [I], 30.000 € pour Madame [P] [I] [M]. Il existe bien une aggravation puisque la parcelle n’était pas construite de sorte qu’il n’y avait aucun passage, alors qu’après construction il y aura un passage de véhicules plusieurs fois par jour. Il n’est pas justifié selon eux que le nouveau projet de construction de deux maisons ne soit pas amendé pour construire sur plus de lots.

***

Madame [V], [F] [S] et Madame [O] [T], Mandataire Judiciaire à la protection des majeurs de Madame [V] [X] née [S] par ses dernières conclusions déposées le 30 avril 2024 sollicite de voir :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à à Madame [O] [T], es qualité de curateur de Madame [V], [F] [S] la somme de 30 000 € au titre de son préjudice pour aggravation de troubles de jouissance;

— Condamner les consorts [R] à régler à Madame [O] [T], es qualité de curateur de Madame [V] [S] la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose qu’elle ne conteste pas l’existence de la servitude pour le fonds de ses voisins enclavés, néanmoins l’usage du passage pour la distribution de plusieurs lots aggrave sensiblement la servitude en usage jusqu’alors. En effet sa parcelle bénéficie d’un jardin calme qui donne sur ce passage et en sera affecté.

Monsieur [C] [N] [W] n’a pas constitué avocat.

DISCUSSION

La cause est susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Selon l’article 682 du Code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il s’en déduit que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé; de même, ils apprécient souverainement si l’issue dont dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante et si l’enclave est ou non le résultat d’opérations volontaire.

Or il a été constaté par l’expert que la parcelle CS 118 ne bénéficie d’aucun accès à la voie publique et qu’elle était enclavée.

L’expert également constaté la présence d’un portail en façade de la parcelle 530, puis d’un accès au chemin aménagé sur les parcelles CS n°528 et 530, permettant une desserte par un chemin indivis cadastré CS 529, soit par le coté nord..

L’expert n’a pu déterminer l’origine de cet état d’enclavement et il n’est donc pas démontré que celui-ci résulte d’opérations volontaires.

L’expert a également noté qu’il serait beaucoup plus dommageable de constituer un passage par le coté sud où les parcelles sont étroites et où il n’existe pas d’aménagements, alors que coté nord il existe un chemin d’accès qui a été constitué en 1980, les parcelles d’accès ont été créées à cette époque au moment de la division des parcelles CS 527, 528 et 529.

Enfin l’acte d’acquisition des consorts [I] du 14 janvier 1983 évoque l’existence de la servitude dans les termes suivants “le tiers indivis dans les parcelles cadastrées CS 529 et 530 à usage de passage commun destiné à la desserte des trois lots”.

Il peut donc être jugé que la propriété des demandeurs est enclavée et dispose d’une servitude légale de passage par le Nord où est déjà constitué un chemin d’accès, chemin qui permet le plus facilement de rejoindre la voie publique au sens des dispositions de l’article 683 du Code civil.

En application de l’article 696 du Code civil, la constitution d’une servitude impose que les fonds servants accordent tout ce qui est nécessaire pour en user, la constructibilité de la parcelle impose que celle-ci bénéficie d’un raccordement aux réseaux, de sorte qu’il sera également jugé que les demandeurs disposent du droit de faire passer les canalisations et réseaux souterrain utiles à la desserte de leur parcelle enclavée.

Il sera en conséquence fait droit à la demande et la servitude légale sera constatée avec toutes ses conséquences de droit dans le dispositif de la présente décision.

Dès lors que la servitude légale est consacrée, il convient d’apprécier du montant de l’indemnité de désenclavement.

Cette indemnité doit être proportionnée au dommage qu’elle peut occasionner et non pas au regard du profit procuré au propriétaire enclavé.

L’expert a estimé que le dommage pouvait être appréciée au regard de la dépréciation de la valeur des fonds voisins dont la tranquillité serait affectée du fait de la multiplication des passages. Au moment de l’expertise, le projet des demandeurs consistait à constituer 5 lots (pièce 16), ce projet se limiterait désormais à constituer 2 lots (pièce 18).

Le Tribunal considère au regard de la configuration des lieux, de la pression démographique dans le secteur de La Teste, de la zone urbaine, qu’il était largement prévisible de voir se concrétiser un projet de construction dans cet espace de 3.000 m² constituant une “dent creuse”au coeur d’un ensemble pavillonnaire.

En conséquence, le seul préjudice à supporter est constitué par les nuisances qui ne manqueront pas de survenir lors de la réalisation des aménagements ( passage des canalisations, passage des engins) nécessaires à la constitution du nouveau lotissement et – dans une moindre mesure – par des passages plus fréquents sur le chemin d’accès.

L’indemnisation peur ainsi être chiffrée à 1.500 € pour Madame [P] [I] [M], Madame [A] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M] ; 1.500 € pour Madame [S] et 750 € pour Monsieur [H] [I] [M], Madame [A] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M] ;

L’équité ne commande pas de condamner une partie sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

CONSTATE que la parcelle CS n°118 Commune de La Teste de Buch est enclavée et bénéficie d’une servitude légale de passage incluant tous accessoires nécessaires à son exercice.

DIT que l’assiette de cette servitude s’exerce sur les parcelles CS n°529 et 530 lesquelles ne pourront être fermées ou obstruées sauf dispositif commun aux parties et avec l’accord de ces dernières.

DIT que le ou les propriétaires de la parcelle CS n°118 supporteront pour 1/4 les frais d’entretien du passage.

DIT que ce droit de passage inclut celui d’établir ou de faire entretenir toutes canalisations ou passages de réseaux enterrés à au moins 50 cm de la surface, à ses frais, y compris pose de compteurs en surface ou enterrés, à condition de remettre en état la surface de circulation et de n’y créer aucun obstacle.

DIT que le présent jugement vaudra en tant que de besoin constitution de servitude perpétuelle de passage et de canalisation grevant les parcelles cadastrées section CS n° 529 et 530 au profit de la parcelle cadastrée section CS n° 118, servitude de passage et de canalisation.

FIXE à 3.750 € le montant de l’indemnité due aux propriétaires indivis des dites parcelles et en conséquence :

CONDAMNE Monsieur et Madame [R] à verser à Madame [P] [I] [M], Madame [A] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M] la somme de 1.500 €, à Madame [S] la somme de 1.500 € et à Monsieur [H] [I] [M], Madame [A] [I] [M] et Monsieur [VJ] [I] [M] la somme de 750 €

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LAISSE chacune des parties supporter la charge de ses propres dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT