TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

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7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 21/04657 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDZT

N° MINUTE : 1

Assignation du :

29 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

M^e AYELA

M^e FLINAUX

M^e ANDREZ

DEMANDERESSE

S.N.C. PIVOINE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

LOTISSEMENT COLLERY II

PLAZA MARENGO

97300 CAYENNE

représentée par Maître Christophe AYELA de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0049

DÉFENDERESSES

Société LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d’assureur de la société ARCHITEKTON STUDIO

SIEGE SOCIAL

189 BOULEVARD MALESHERBES

75017 PARIS

représentée par M^e Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0146

Société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED

C/O Fiduciary Management Limited, Glacis Road

Suite 23, Portand House – GX11 1AA

28036 GILBRALTAR

représentée par Maître Julien ANDREZ de la SELARL SEKRI VALENTIN ZERROUK, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0334

Décision du 27 Mai 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/04657 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDZT

Société ELITE INSURANCE chez la société de droit luxembourgeois SFS EUROPE venant aux droits de la société SFS FRANCE

SIEGE SOCIAL

40 RUE DE LA VALLEE

L 2661 LUXEMBOURG

S.A.R.L. SARLU ARCHITEKTON STUDIO

SIEGE SOCIAL

LIEUDIT MORNE BOISSARD

97139 LES ABYMES

défaillantes non constituées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge rapporteur

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2025 tenue en audience publique devant Monsieur DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2014, la société STAR INVEST a souhaité réaliser, dans le cadre d’un dispositif d’aide à l’investissement outremer ouvrant droit à l’octroi d’un avantage fiscal, un projet immobilier en GUYANE (projet dénommé « MALUWANA ») comprenant la construction d’un ensemble immobilier de 32 appartements sur un terrain situé chemin MONT SAINT-MARTIN À RÉMIRE MONTJOLY.

La Société en Nom Collectif (SNC) PIVOINE a alors été créée par la société STAR INVEST pour les besoins de l’opération afin d’accueillir les investissements, acquérir le terrain sur lequel seraient bâties les constructions, conclure le contrat de promotion immobilière, réceptionner les constructions achevées et assurer la location des appartements au public.

L’opération de construction est intervenue dans le cadre d’un contrat de crédit-bail :

— La SNC PIVOINE étant propriétaire de l’ensemble immobilier et crédit bailleur ;

— La société MALUWANA étant crédit preneur ;

— L’emprunt réalisé par la société PIVOINE auprès de la société MALUWANA pour financer la construction lui étant remboursé par compensation avec les loyers dus par cette dernière au titre du contrat de crédit-bail.

Ce projet immobilier a reçu un agrément fiscal en date du 10 juillet 2014 lequel imposait, sous peine d’une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu, l’achèvement des constructions dans un délai maximum de deux ans à compter de l’achèvement des fondations soit le 19 décembre 2016 au plus tard.

C’est dans ce cadre que la société SNC PIVOINE a, en qualité de Maître d’ouvrage et par contrat de promotion immobilière en date des 7 et 19 mars 2014, confié à la Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV) NARASAI, la mission de procéder à la construction de l’ensemble immobilier au moyen de tout contrat de louage d’ouvrage.

Par contrat en date du 28 février 2014, la SCCV NARASAI a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre avec la société ARCHITEKTON STUDIO, assurée par la société MAF.

La société SCCV NARASAI a souscrit, par contrat en date du 14 août 2014, une garantie financière d’achèvement auprès de la société ELITE INSURANCE devant garantir la société PIVOINE en cas de défaillance du promoteur.

Au mois de décembre 2015, la SNC PIVOINE s’est plainte de l’abandon du chantier par la SCCV NARASAI.

Par courrier du 02 septembre 2016, la SNC PIVOINE a notifié à la SCCV NARASAI la résiliation du contrat de promotion immobilière et a sollicité la restitution des sommes payées.

La SNC PIVOINE a par la suite sollicité en vain diverses sommes auprès de la société MAF et de la société ELITE INSURANCE.

La SNC PIVOINE a alors fait achever le chantier à ses frais. La réception est intervenue le 16 décembre 2016.

C’est dans ce contexte que par actes en date des 16, 18, 21, 23 et 24 novembre 2016 la SNC PIVOINE a assigné la société ARCHITEKTON STUDIO, la société MAF et la société ELITE INSURANCE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de CAYENNE en vue d’obtenir la mise en œuvre d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 06 mars 2017, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de CAYENNE a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a nommé Monsieur [W] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 20 août 2017.

Par acte en date des 14 et 19 mars 2018, la société PIVOINE et la société SCCV NARASAI ont conclu un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel cette dernière s’est engagée à payer à la société PIVOINE la somme de 2.000.000 euros.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier des 24 et 25 septembre 2018, 11 et 29 octobre 2018 et 26 mars 2019, la société PIVOINE a assigné les sociétés ARCHITEKTON STUDIO, MAF et ELITE INSURANCE devant le Tribunal de Commerce de Paris afin d’obtenir la condamnation de la société ELITE à lui verser les sommes qu’elle a été contrainte d’engager pour achever les constructions la condamnation de la société ARCHITEKTON STUDIO et de son assureur, la MAF, à lui verser les sommes indûment réglées à la société SCCV NARASAI sur le fondement de l’attestation d’architecte inexacte.

Par jugement en date du 28 février 2020, le Tribunal de commerce de Paris a rejeté une exception d’incompétence soulevée par la MAF au profit du Tribunal Judiciaire. Ce jugement a été infirmé par arrêt de la Cour d’appel de Paris du 29 septembre 2020 qui a renvoyé l’ensemble des parties en la cause devant le Tribunal judiciaire de Paris.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 26 avril 2024, la SNC PIVOINE demande au Tribunal de :

« DIRE la société PIVOINE recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONDAMNER solidairement la société ARCHITEKTON STUDIO et son assureur, la MAF, à payer à la société SNC PIVOINE la somme de 513.011 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la tranche du prix payée sur la base de l’attestation de mise « hors d’air » erronée ;

CONDAMNER solidairement la société ARCHITEKTON STUDIO et son assureur, la MAF, à payer à la société SNC PIVOINE la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

CONDAMNER la société ELITE INSURANCE à payer à la société PIVOINE la somme de 1.272.064 euros à parfaire au titre des frais nécessaires à l’achèvement des constructions ;

CONDAMNER solidairement la société ARCHITEKTON STUDIO et son assureur, la MAF avec la société ELITE au paiement de la somme de 1.272.064 euros au titre du coup (sic) d’achèvement ;

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal capitalisés à compter du 27 septembre 2016 ;

En tout état de cause :

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société ELITE, la société ARCHITEKTON STUDIO et la MAF à payer à la société PIVOINE la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; »

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— elle a bien intérêt à agir ; la signature d’un protocole d’accord avec la SCCV NARASAI ne s’oppose aucunement à ce qu’elle agisse à l’encontre des autres parties responsables du préjudice qu’elle a subi ; la SCCV NARASAI n’a réglé à cette date qu’une somme de 1.147.000 euros au titre du protocole d’accord et demeure donc redevable de la somme de 853.000 euros en principal, soit un montant supérieur aux demandes formées à l’encontre de la MAF ;

— la société ARCHITEKTON STUDIO a manqué à ses obligations contractuelles en émettant une attestation erronée selon laquelle l’ouvrage était en phase hors d’air, alors que ce n’était pas le cas ; sur la base de cette attestation, la SCCV NARASAI a sollicité et obtenu de la SNC PIVOINE le règlement de la tranche contractuelle de 513.011 euros, ce paiement étant établi par les pièces qu’elle produit ; l’absence de mise hors d’air au moment de la délivrance de l’attestation est notamment confirmée par un constat d’huissier et le rapport d’expertise ; le chantier était déjà à l’arrêt en raison de l’absence de paiement des entrepreneurs, de sorte que ces sommes versées sur la base de l’attestation de la société ARCHITEKTON STUDIO n’ont pas été engagées dans les travaux et ont donc été versées en pure perte ; il importe peu que certaines menuiseries aient pu être effectivement posées, l’attestation de mise « hors d’air » devant permettre de justifier que l’ensemble (et non seulement certaines) des menuiseries ont été posées ; il ne saurait être soutenu qu’elle a elle-même commis une faute ou un quelconque défaut de vigilance, rien ne lui laissant penser que le chantier connaissait des difficultés à la période de l’établissement de l’attestation ; elle demande le paiement de la somme de 513.011 euros au titre des fonds versés sur la base de l’attestation erronée ainsi que la somme de 100.000 euros « au titre des préjudices causés par les retards sur le chantier et la nécessité d’engager en urgence de très nombreuses ressources pour finaliser le chantier dans les délais de l’agrément fiscal » ;

— la société ELITE INSURANCE doit sa garantie d’achèvement en ce que la seule condition nécessaire à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement de la société ELITE INSURANCE réside dans la défaillance financière de la société SCCV NARASAI ; elle évalue son préjudice total à la somme de 3.195.933,95 euros ; elle précise que le protocole d’accord passé avec la société SCCV NARASAI pour un montant de 2.000.000 euros ne couvre pas l’entier préjudice de la société PIVOINE ce qui justifie d’autant la condamnation de la société ELITE INSURANCE à fournir sa garantie (dont le montant s’imputera d’ailleurs sur les sommes qui devront être versées par le promoteur aux termes du protocole d’accord) ; la garantie d’achèvement est autonome du contrat de promotion immobilière, de sorte que la résiliation de celui-ci ne fait pas échec à sa mise en œuvre ; en outre, la société ELITE INSURANCE est un tiers au contrat de promotion immobilière et ne peut se prévaloir d’aucun manquement contractuel de sa part pour refuser l’exécution de sa garantie d’achèvement ; la réalité des manquements allégués, en particulier son immixtion, ne sont pas établis ; au titre de son préjudice, elle explique avoir engagé un montant de 2.298.085 euros à parfaire au titre des frais nécessaires à l’achèvement des constructions et qu’elle demeurait débitrice envers la société SCCV NARASAI, au jour de la résiliation du contrat de promotion immobilière, de la somme de 1.026.021 euros, ce qui aboutit à la somme de 1.272.064 euros à titre de trop payé pour l’achèvement du chantier ; elle sollicite à tout le moins la somme de 868.000 euros au titre du solde restant dû à l’issue de la conclusion du protocole d’accord ;

— elle sollicite la condamnation solidaire de la société ARCHITEKTON et la MAF à lui payer le coût d’achèvement des travaux resté à sa charge, l’architecte en étant également responsable ; sa demande n’est pas prescrite puisqu’elle constitue une simple actualisation de ses demandes financières ;

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 09 septembre 2024, la société MAF demande au Tribunal de :

« − JUGER l’action de la SNC PIVOINE irrecevable dès lors qu’elle a déjà été indemnisée de son préjudice invoqué à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS conformément à l’accord transactionnel signé avec la SCCV NARASAI ;

− JUGER les demandes de la SNC PIVOINE au paiement de la somme de 1 272 064 € au titre du coût d’achèvement et de 100 000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires prescrites et par voie de conséquence irrecevables ;

Subsidiairement,

− DEBOUTER la SNC PIVOINE de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en l’absence de faute démontrée à l’encontre de la Société ARCHITEKTON STUDIO, du lien de causalité et du montant du préjudice invoqué ;

A titre plus subsidiaire,

− RETENIR une part de responsabilité de 30% à l’encontre de la SNC PIVOINE et DIMINUER le préjudice à de plus justes proportions ;

− JUGER que la garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS s’appliquera dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise ainsi qu’un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs d’un montant de 500 000 € ;

− JUGER par voie de conséquence que toute condamnation à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ne saurait excéder ledit plafond ;

− CONDAMNER la SNC PIVOINE à 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

− La CONDAMNER aux entiers dépens que M^e Marc FLINIAUX pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du CPC »

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— la SNC PIVOINE n’a pas d’intérêt à agir puisqu’elle a déjà été indemnisée de son préjudice suite à la conclusion du protocole transactionnel avec la SCCV NARASAI ; le paiement de la somme de 513.011 euros est constitutive d’une partie du dommage dont la SCCV NARASAI est responsable s’agissant de fonds qu’elle a perçus sans contrepartie puisque les travaux n’ont pas été exécutés ; cette somme était incluse dans le protocole transactionnel puisque celui-ci précise que le versement d’une indemnisation par l’architecte, son assureur, ou le garant de livraison viendrait en déduction des sommes dues par la SCCV NARASAI ; le paiement des sommes convenues dans le protocole par la SCCV NARASAI n’est pas établi ;

— il appartient à la SNC PIVOINE de rapporter la preuve qu’elle a bien réglé cette somme de 513.011 euros à la SCCV NARASAI à la suite de l’établissement de l’attestation litigieuse de la société ARCHITEKTON STUDIO, ce qu’elle ne fait pas ; il ressort au contraire des pièces produites que c’est en réalité la SCI MALUWANA qui a réglé la somme de 513.011 euros à la SCCV NARASAI, soi-disant dans le cadre d’un prêt dont la réalité n’est pas démontrée puisque aucun contrat n’est versé au débat par la SNC PIVOINE ; même si cette thèse était conforme à la réalité, la SNC PIVOINE ne rapporte pas la preuve d’avoir remboursé à la SCI MALUWANA le montant du prêt et donc la somme de 513.011 euros ;

— la SNC PIVOINE ne prouve pas que le chantier n’était pas hors d’air lors de la délivrance de l’attestation ; le constat d’huissier et le rapport d’expertise sont postérieurs à la période considérée ; un vol des menuiseries ne peut être exclu, et l’attestation mentionnait une réserve sur la pose de portes ;

— la demande de condamnation au titre du trop-perçu est prescrite puisqu’elle a été formé plus de cinq ans après le 26 octobre 2015, date à laquelle la SCCV NARASAI avait l’obligation d’achever les travaux sous peine de pénalités de retard et à laquelle la SNC PIVOINE a connu les faits dommageables lui permettant d’exercer son action ; la demande est également prescrite en considérant que le point de départ de la prescription est le 27 septembre 2016, date de la première mise en demeure ; subsidiairement, le montant réclamé ne correspond pas au trop-perçu allégué et les pièces produites pour l’étayer ne sont pas probantes ;

— la somme de 100.000 euros réclamée à titre de dommages et intérêts n’est justifiée par aucun élément ;

— la SNC PIVOINE, spécialisée dans la structuration et la distribution de produits d’investissements avec levier fiscal, a commis une faute : elle aurait du s’apercevoir que l’attestation de travaux du 06 octobre 2015 ne correspondait pas aux exigences de l’article 12 du contrat de promotion immobilière aux termes duquel « le promoteur devra justifier l’état d’avancement des travaux à chaque demande en paiement par la production d’une attestation établie par le maitre d’œuvre ou architecte conseil » et a manqué de vigilance ; cette faute est de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité ;

— la somme de 513.011 euros n’est pas justifiée puisqu’une partie des menuiseries a été réalisée, ce qui résulte des constats d’huissier ; elle ne démontre pas que la somme de 513.011 euros a été investie en pure perte alors que la prestation a été en partie réalisée ;

— elle demande l’application de ses plafonds de garantie et franchises, dont un plafond de 500.000 euros applicable aux dommages immatériels ;

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 octobre 2021, la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED (ci-après la société ELITE INSURANCE), société de droit britannique immatriculée au Registre de Gibraltar, sous administration conjointe depuis le 11 décembre 2019 de Monsieur [X] [S], associé du cabinet britannique PRICEWATERHOUSECOOPERS LLP et de Monsieur [R] [Y], associé du cabinet de Gibraltar de PRICEWATERHOUSECOOPERS LIMITED, demande au Tribunal de :

« A titre principal :

Constater qu’une procédure d’administration judiciaire a été ouverte le 11 décembre 2019 à l’égard de la société Elite Insurance par la Cour suprême de Gibraltar en vertu des sections 45(a) et 59(b) de la Loi de 2011 sur l’insolvabilité,

Constater que cette procédure d’insolvabilité interdit toute poursuite à l’encontre de la société Elite

Insurance,

En conséquence,

Débouter la SNC Pivoine de ses prétentions formulées à l’encontre de la société Elite Insurance

A titre subsidiaire,

Constater que l’obligation de la société Elite Insurance est éteinte du fait de l’achèvement des travaux,

Constater que l’obligation de la société Elite Insurance est éteinte du fait de la résiliation du Contrat de Promotion Immobilière sans activation de la Garantie Financière d’Achèvement,

Constater que l’obligation de la société Elite Insurance est éteinte du fait de la signature d’un protocole transactionnel entre la SNC Pivoine et la SCCV Narasai,

En conséquence,

Débouter la SNC Pivoine de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société Elite Insurance,

En toutes hypothèses, sur les frais et dépens :

Condamner la SNC Pivoine à payer à la société Elite Insurance une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et la condamner aux dépens »

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le 11 décembre 2019, la Cour suprême de Gibraltar a ouvert une procédure d’Administration à son égard en vertu des sections 45(a) et 59(2) de la Loi de 2011 sur l’insolvabilité (Insolvency Act) et qu’en application de celle-ci, les procédures judiciaires et les mesures d’exécution diligentées par d’éventuels créanciers à son encontre sont soumises à un moratoire.

Subsidiairement, elle expose que :

— sa garantie d’achèvement ne peut plus recevoir d’exécution dès lors que les travaux sont désormais achevés et que le contrat de promotion immobilière a été résilié ;

— son obligation est éteinte du fait de la transaction conclue entre la SCCV NARASAI et la SNC PIVOINE: les parties ne pouvaient y stipuler que les sommes qu’elle serait amenée à verser à la SNC PIVOINE viendraient en déduction des sommes dues par la SCCV NARASAI puisque le garantie d’achèvement constitue un cautionnement, et qu’elle peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, en ce compris la transaction ; le caractère accessoire du cautionnement interdit que la caution puisse être tenue d’une obligation éteinte, de sorte que toute clause contraire est nulle.

*

La société ARCHITEKTON n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025 et mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de “dire et juger” et “juger que” qui ne sont que la reprise d’un moyen de fait ou de droit ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes de la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ELITE INSURANCE

Par jugement du 11 décembre 2019, la Cour Suprême de Gibraltar a ouvert une procédure d’insolvabilité dénommée procédure d’administration à l’égard de la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED et désigné deux Administrateurs.

Il n’existe par ailleurs aucun accord bilatéral de Gibraltar relatif aux procédures d’insolvabilité applicable en France. Les décisions concernant l’ouverture d’une procédure d’insolvabilité prononcées à Gibraltar à l’égard de sociétés d’assurance agréées à Gibraltar produisent de plein droit leurs effets en France en application de la Directive 2009/138/CE du 25 novembre 2009 sur l’accès aux activités de l’assurance et de la réassurance et leur exercice (Directive « Solvabilité 2»).

En application de l’article 55 de la Loi de Gibraltar relative à l’insolvabilité, tout jugement d’ouverture d’une procédure d’administration emporte dessaisissement du débiteur au profit des Administrateurs et ce, à compter de la date du jugement.

Conformément à l’article L 326-20 du code des assurances, lequel a transposé la Directive Solvabilité II, les effets de la procédure de liquidation sur les procédures en cours sont régis par le droit de Gibraltar, et non par les règles du Code du commerce relatives aux procédures collectives.

La procédure d’administration produit ainsi tous ses effets en France sans aucune formalité, y compris à l’égard des tiers.

Il y a lieu donc de déclarer les demandes de la SNC PIVOINE dirigées contre l’assureur dommage ouvrage irrecevables en application des sections 65 (1) de la Loi sur les insolvabilités de Gibraltar de 2011, qui impose un moratoire à l’égard de la société placée sous administration, et (66) (1) (f) de la Loi sur les insolvabilités de Gibraltar de 2011, selon laquelle « aucune action judiciaire, y compris aucune procédure ou procédure d’exécution forcée, ne peut être introduite ou se poursuivre à l’encontre de la société sans autorisation d’un tribunal ou, si la société est placée sous administration, sans le consentement de l’administrateur », ni l’une ni l’autre n’étant produits en l’espèce.

Sur la recevabilité des demandes de la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ARCHITEKTON et son assureur, la société MAF

1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

Il résulte de ce texte que si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but, de telle sorte que la deuxième est virtuellement comprise dans la première.

L’article 2247 du code civil dispose que les juges ne peuvent pas soulever d’office un moyen résultant de la prescription.

En l’espèce, seule la société MAF soulève le moyen de prescription.

La SNC PIVOINE ne conteste pas que sa demande en paiement de la somme de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement des travaux et sa demande en paiement de la somme de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en indemnisation « des préjudices causés par les retards sur le chantier et la nécessité d’engager en urgence de très nombreuses ressources pour finaliser le chantier dans les délais de l’agrément fiscal » à l’encontre de la société ARCHITEKTON STUDIO et de son assureur, la société MAF, ont été formées pour la première fois dans ses conclusions au fond du 31 octobre 2022.

La SNC PIVOINE répond à ce moyen de prescription en se prévalant uniquement d’une « actualisation de la demande financière formée à l’encontre de la MAF».

La SNC PIVOINE sollicitait initialement dans son assignation le paiement de la somme de 513.011 euros au titre au titre de la tranche du prix indûment payée sur la base de l’attestation de mise « hors d’air » erronée établie par l’architecte.

Or, force est de constater que les demandes en paiement des sommes de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement des travaux et 100.000 euros au titre des conséquences financières du retard de chantier n’ont pas le même objet que la demande de dommages et intérêts au titre de la tranche du prix indûment payée sur la base de l’attestation de mise « hors d’air » erronée, puisqu’elle ne vise pas le paiement d’une même créance et ne consiste pas en l’indemnisation d’un préjudice identique.

Il en résulte que la demande en paiement de la somme de 513.011 euros n’a pas interrompu l’action en paiement des sommes de 1.272.064 euros et 100.000 euros, qui ont été sollicitées pour la première fois le 31 octobre 2022.

Comme le soulève justement la société MAF, il résulte des conclusions de la demanderesse que le promoteur avait l’obligation d’achever les travaux au plus tard le 26 octobre 2015 sous peine de pénalités de retard, de sorte que la SNC PIVOINE pouvait connaître à cette date les faits dommageables lui permettant d’exercer son action.

A tout le moins, la SNC PIVOINE a notifié la résiliation du contrat de promotion immobilière le 02 septembre 2016 à la SCCV NASARAI puis a adressé une lettre de mise en demeure le 27 septembre 2016 à la société MAF lui demandant de prendre en charge les conséquences préjudiciables liées à l’inexactitude de l’attestation établie par son assurée ; elle avait donc connaissance à cette date des manquements reprochés à l’architecte et du préjudice causé par l’inachèvement de l’ouvrage, lui permettant de réclamer le coût d’achèvement des travaux.

La SNC PIVOINE n’allègue aucun autre point de départ de prescription et ne soutient pas qu’elle a eu connaissance seulement plus tard des faits lui permettant de former sa demande, en particulier le coût nécessaire à l’achèvement de l’ouvrage, qu’elle soutient par ailleurs avoir réussi à terminer par ses propres moyens le 16 décembre 2016 pour garantir son avantage fiscal. Elle avait ainsi connaissance en amont du coût nécessaire à l’achèvement des travaux avant cette date.

En conséquence, le point de départ de la prescription retenu par le tribunal est le 27 septembre 2016.

L’action en paiement était donc prescrite le 27 septembre 2021.

A l’exception de « l’actualisation » de ses demandes, la SNC PIVOINE ne se prévaut d’aucun autre acte interruptif de prescription avant cette date.

Les demandes en paiement des sommes de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement des travaux et 100.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires ayant été formées par conclusions du 31 octobre 2022, l’action est prescrite et ces demandes formées à l’encontre de la société MAF doivent être déclarées irrecevables.

2) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SNC PIVOINE a conclu avec la SCCV NARASAI un protocole transactionnel le 19 mars 2018, aux termes duquel les parties ont convenu d’une indemnité transactionnelle de 2.000.000 euros. Ce protocole mentionne directement en page 3 la somme de 513.011 euros réclamée au titre des fonds versés suite à l’attestation inexacte de l’architecte et stipule notamment que :

« La société SCCV NARASAI et Monsieur [K] s’engagent solidairement à payer à la société SNC PIVOINE qui l’acte une indemnité d’un montant de 2.000.000 euros (deux millions euros) à titre de règlement définitif et transactionnel du différend portant sur l’exécution du contrat de promotion immobilière (…) »

« Si la Société SNC PIVOINE venait à obtenir le règlement par l’architecte mandaté par la SCCV NARASAI et/ou son assureur d’une indemnisation au titre de leurs prestations ou de la Société ELITE au titre de sa garantie financière d’achèvement, ces sommes sous réserve de leur règlement effectif viendront en déduction des sommes dues par la Société SCCV NARASAI et Monsieur [K], lequel sera informé desdits règlements dès leur parfait encaissement par la SNC PIVOINE ».

« Ces sommes s’imputeront en priorité sur les dernières échéances de remboursement. »

La SNC PIVOINE produit un relevé de compte CARPA selon lequel elle a perçu la somme totale de 1.132.000 euros de la part de la SCCV NARASAI. Elle soutient elle-même avoir perçu la somme totale de 1.147.000 euros.

La somme de 513.011 euros réclamée par la SNC PIVOINE à l’architecte et son assureur en indemnisation de la tranche de travaux indûment payée en raison de son attestation erronée est manifestement incluse dans la transaction conclue en ce qu’elle est directement mentionnée dans le protocole et qu’elle constitue une indemnisation au titre des prestations de l’architecte au sens de la clause précitée.

La SNC PIVOINE a ainsi déjà obtenu, dans le cadre de l’exécution du protocole d’accord, la somme de 513.011 euros correspondant à sa demande d’indemnisation. Elle n’a donc aucun intérêt à agir en paiement de cette même somme à l’égard de la société ARCHITEKTON STUDIO et son assureur, la société MAF, son préjudice ayant déjà été indemnisé.

Compte tenu de la prescription des autres demandes, il en résulte que l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société MAF sont irrecevables.

Concernant en revanche la société ARCHITEKTON STUDIO, non constituée et n’ayant pas soulevé le moyen de prescription, les sommes sollicitées de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement du chantier et 100.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires n’ont pas été intégralement payées par la SCCV NARASAI à la SNC PIVOINE en exécution du protocole d’accord, de sorte que celles-ci sont recevables.

En conclusion, les demandes de la SNC PIVOINE à l’encontre de la société MAF seront déclarées irrecevables.

Les demandes en paiement des sommes de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement du chantier et 100.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires formées par la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ARCHITEKTON STUDIO seront déclarées recevables.

Sur le bien-fondé des demandes de la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ARCHITEKTON STUDIO

L’article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ce texte que le maître d’œuvre est tenu d’une obligation de moyens. La charge de la preuve du manquement à cette obligation incombe à la partie qui l’allègue, celle-ci devant démontrer un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué.

En l’espèce, il ressort des explications des parties ainsi que des pièces du dossier que la SCCV NARASAI a abandonné le chantier, ce qui a conduit à la résiliation du contrat de promotion immobilière.

Force est de constater que la SNC PIVOINE ne démontre pas le lien de causalité entre le manquement de l’architecte, à savoir la rédaction de l’attestation erronée, et le coût d’achèvement du chantier dont elle réclame le paiement. Il apparaît en effet que la somme de 1.272.064 euros réclamée, qui correspond à la différence entre le solde restant dû à la SCCV NARASAI et le montant payé par la SNC PIVOINE pour achever le chantier suite à la résiliation du contrat de promotion immobilière, résulte directement de l’abandon de chantier par la SCCV NARASAI. La SNC PIVOINE n’explique aucunement en quoi le manquement reproché à l’architecte, à savoir la validation d’une phase « hors d’air » en réalité inachevée et le paiement indu qui s’est ensuivi, a un quelconque lien avec le préjudice né du coût nécessaire à l’achèvement du chantier.

Il est également relevé que si la SNC PIVOINE demande le paiement de la somme de 100.000 euros en vue d’obtenir l’indemnisation « des préjudices causés par les retards sur le chantier et la nécessité d’engager en urgence de très nombreuses ressources pour finaliser le chantier dans les délais de l’agrément fiscal », elle ne précise aucunement dans ses conclusions la nature du préjudice allégué, des démarches effectivement entreprises et la réalité des frais engagés à ce titre. Il en résulte que ni le préjudice, ni le lien de causalité avec le comportement de l’architecte n’est établi.

En conclusion, les demandes en paiement des sommes de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement du chantier et 100.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires formées par la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ARCHITEKTON STUDIO seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SNC PIVOINE sera condamnée aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation à ce titre.

• Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes de la SNC PIVOINE formées à l’encontre de la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, société de droit britannique immatriculée au Registre de Gibraltar, sous administration conjointe depuis le 11 décembre 2019 de Monsieur [X] [S], associé du cabinet britannique PRICEWATERHOUSECOOPERS LLP et de Monsieur [R] [Y], associé du cabinet de Gibraltar de PRICEWATERHOUSECOOPERS LIMITED ;

DECLARE irrecevables les demandes de la SNC PIVOINE à l’encontre de la société MAF en sa qualité d’assureur de la société ARCHITEKTON STUDIO ;

DECLARE irrecevable la demande de la SNC PIVOINE formée à titre de dommages et intérêts au titre de la tranche du prix payée sur la base de l’attestation de mise « hors d’air » erronée

DECLARE recevables les demandes en paiement des sommes de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement du chantier et 100.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires formées par la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ARCHITEKTON STUDIO ;

REJETTE les demandes en paiement des sommes de 1.272.064 euros au titre du coût d’achèvement du chantier et 100.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires formées par la SNC PIVOINE à l’encontre de la société ARCHITEKTON STUDIO ;

CONDAMNE la SNC PIVOINE aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marc FLINIAUX, avocat ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 27 Mai 2025

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT