TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/894

N° RG 24/00252 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YVWG

3 copies

GROSSE délivrée

le 28/10/2024

à M^e David BENSAHKOUN

M^e Clémence COLLET

la SELARL GÉRARD BINET & ASSOCIÉS

Rendue le VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société IMMORENTE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE de la SELARL GÉRARD BINET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, M^e Clémence COLLET, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. CASTEL VOYAGES

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 janvier 2024, la SCPI IMMORENTE a fait assigner la SAS CASTEL VOYAGES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de voir :

— constater la résiliation du bail commercial liant les parties et déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au président de désigner ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une provision d’un montant de 30 926,70 euros au titre des loyers et charges impayés augmentée d’un intérêt de retard au taux fixe de 5 % annuel (article 7.1 du bail) ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3 092 euros au titre de l’article 7.1 du bail ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle établie forfaitairement sur la base d’une somme HT égale au montant du loyer augmenté de la redevance RIE (article 17 du bail) outre les charges et taxes, jusqu’à la remise des clés ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, la société PREIM RETAIL 1, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la société CASTEL VOYAGES des locaux à usage commercial situés dans l’ensemble immobilier sis Centre commercial [5] [Localité 2] ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 15 novembre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.

Appelée à l’audience du 29 avril 2024, l’affaire a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience de plaidoiries du 30 septembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCPI IMMORENTE, le 27 septembre 2024, par des écritures dans lesquelles elle conclut au rejet des demandes de la défenderesse et maintient ses demandes tout en actualisant à

33 253,64 euros et 3 325,36 euros celles au titre de l’arriéré locatif et de l’article 7.1 du bail;

— la société CASTEL VOYAGES, le 30 septembre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

— à titre principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond et dire n’y avoir lieu à référé ; débouter la demanderesse du surplus de ses demandes ;

— à titre subsidiaire,

— écarter l’application de la clause résolutoire ainsi que de la clause pénale prévue à l’article 7.1 du bail ;

— débouter la demanderesse de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

— limiter son éventuelle condamnation à la somme de 27 063,24 euros, le dernier décompte étant contesté ;

— l’autoriser à se libérer de cette somme en 24 échéances de 1 127,63 euros à compter de la signification de la décision ;

— débouter la demanderesse du surplus de ses demandes ;

— en tout état de cause, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose qu’en septembre 2023, la demanderesse, se plaignant de retards de paiement, lui a transmis un RIB Société Générale ; qu’elle a effectué plusieurs versements entre septembre 2023 et mars 2024 avant d’apprendre que ce RIB était erroné ; qu’un nouveau RIB BNP lui a alors été communiqué ; qu’elle a émis un virement avant que ce RIB s’avère frauduleux et que la bailleresse lui en communique un nouveau ; que depuis lors elle a régularisé plusieurs virements qui ne sont pas tous pris en compte dans le décompte locatif, notamment les deux plus récents, de 2 500 euros chacun, effectués les 08 et 09 septembre 2024 ; qu’elle a réglé 22 000 euros depuis le 09 octobre 2023 ; que la demanderesse conteste deux virements de 1 500 euros en date des 13 novembre et 11 décembre 2023 qu’elle affirme sans en rapporter la preuve ne pas avoir reçus ; que la demande se heurte à des contestations sérieuses quant au quantum de la dette ; que des désaccords les opposent sur l’application de la clause résolutoire et de la clause pénale ; subsiairement, qu’elle est fondée à solliciter des délais pour s’acquitter de la somme de 27 063,24 euros qu’elle reconnaît devoir.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— que le loyer est fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 22 400 euros ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 15 novembre 2023, à hauteur d’une somme de 23 505,14 euros dont 23 288,32 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la dette locative s’élevait, selon décompte arrêté au 25 septembre 2024, à la somme de 30 063,24 euros, mensualité de septembre 2024 comprise ;

La défenderesse soutient qu’en l’état des contestations il n’y a pas lieu à référé.

Cependant, même en déduisant les 3 000 euros que la demanderesse déclare n’avoir jamais reçus, la défenderesse ne conteste ni avoir échoué à purger les causes du commandement dans le délai d’un mois, ni rester redevable d’une dette locative s’élevant a minima à 27 063,24 euros.

Le juge des référés a donc le pouvoir de statuer sur le fondement des articles énoncés plus haut.

sur les sommes dues :

La défenderesse produit aux débats le justificatif de deux virements de 1 500 euros des 13 novembre et 11 décembre 2023 (ses pièces 4 et 5) qui n’ont pas été pris en compte par la demanderesse qui soutient ne pas les avoir reçus. Dès lors cependant que ces virements sont strictement conformes aux autres virements, qui ont, eux, été pris en compte, la défenderesse peut soutenir utilement que la demande à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement d’une somme provisionnelle de 27 063,24 euros, somme non sérieusement contestable.

sur les délais :

La société CASTEL VOYAGES sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire en soutenant que la demanderesse a agi de mauvaise foi.

Outre que cette mauvaise foi n’est pas établie, la SCPI IMMORENTE oppose à bon droit que malgré les versements réalisés, la dette n’a pas diminué, et que la défenderesse ne verse pas la moindre pièce comptable confirmant à la fois ses difficultés financières et sa capacité à solder sa dette dans les délais prévus. La demande de délais sera donc rejetée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 15 décembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CASTEL VOYAGES, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 15 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, la société CASTEL VOYAGES est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la société CASTEL VOYAGES au paiement de la somme provisionnelle de 27 063,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

— de condamner la société CASTEL VOYAGES au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 387,82 euros (7 163,47/3) à compter du 1er octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ne sera pas fait droit aux demandes tendant à l’application d’un intérêt de retard à taux fixe de 5 % annuel sur la provision, à la majoration de 10 % des sommes dues, à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, et à la fixation forfaitaire d’une indemnité d’occupation égale au double du loyers augmenté de la redevance RIE, demandes fondées sur des stipulations contractuelles s’apparentant à des clauses pénales dont l’examen relève de la compétence du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article L.145-41 du code du commerce,

Déboute la SAS CASTEL VOYAGES de sa demande de délais ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCPI IMMORENTE et la SAS CASTEL VOYAGES ;

Condamne la SAS CASTEL VOYAGES à payer à la SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 27 063,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne la SAS CASTEL VOYAGES au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 2 387,82 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CASTEL VOYAGES, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés dans l’ensemble immobilier sis Centre commercial [5] [Localité 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SCPI IMMORENTE à enlever et séquestrer, aux frais, risques et périls de la défenderesse, les marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira ;

Déboute la SCPI IMMORENTE du surplus de ses demandes

Condamne la SAS CASTEL VOYAGES à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS CASTEL VOYAGES aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,