TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSE :

Le 17 février 2026

à M^e Sabine JOUVE

EXPEDITION :

N° RG 25/04175 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VSG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [F] [Adresse 1],

pris en la personne de son Syndic la Société [F] [G],

représenté par Monsieur [A] [F], Président en exercice, domiciliée : chez La société [F] [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sabine JOUVE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [H]

né le 12 Octobre 1970 à [Localité 1] (MAROC) (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier DANJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [H] est propriétaire des lots n° 187, 188, 189, 190, 283 et 285 (moitié de propriété indivise d’un local ayant pour usage un hall d’entrée) au sein de l’immeuble [F] situé au [Adresse 1], dans le [Localité 2].

Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, a condamné M. [W] [H] à payer au SDC de l’immeuble [F] les sommes de 5.720,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de 55 euros au titre des frais de recouvrement et de 300 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 16 décembre 2024, le SDC de l’immeuble [F] a fait signifier à M. [W] [H] un commandement de payer une somme en principal de 8.922,68 euros.

Par courrier recommandé du 25 mars 2023, la SAS [F] [G] a mis en demeure M. [W] [H] de payer la somme en principal de 9.969,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, le SDC de l’immeuble [F] situé au [Adresse 1], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) [F] [G], a fait assigner M. [W] [H] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et suivants du Code civil, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-5.993,21 euros selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date des appels de fonds,

-1.122,62 euros au titre des frais dus au 12 mars 2025 et à titre subsidiaire, 1.122,62 euros en indemnisation du préjudice subis du fait des frais dus, pour l’accomplissement des tâches de gestion visant à les recouvrer,

-172,62 euros au titre du commandement de payer,

-800 euros au titre des dommages et intérêts fondés sur la privation des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, le SDC de l’immeuble [F], représenté par son conseil, sollicite la condamnation de M. [W] [H] à lui payer les sommes de :

-8.054,42 euros selon décompte arrêté au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date des appels de fonds,

-1.122,62 euros au titre des frais dus au 12 mars 2025 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un rejet de sa demande au titre des frais, une somme de 1.122,62 euros en indemnisation du préjudice subis du fait des frais dus, pour l’accomplissement des tâches de gestion visant à les recouvrer,

-172,62 euros au titre du commandement de payer,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions en défense, M. [W] [H], au visa de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, des articles 1533 et suivants, 131-1 et suivants, 514 et suivants, 700 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, demande :

— à titre principal, que soit ordonnée une médiation et un sursis à statuer,

— à titre subsidiaire, le débouté des demandes du SDC de l’immeuble [F] au titre des années 2024 et 2025 et un délai de paiement de 24 mois, et que l’exécution provisoire soit écartée,

— que les dépens soient laissés à la charge du SDC de l’immeuble [F].

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [F] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [W] [H] par la production d’un avis notarié de mutation en date du 28 juin 2021.

Le contrat de syndic en date du 4 septembre 2024, est également versé au débat, désignant la SAS [F] [G] en qualité de syndic du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025.

Sur les demandes de médiation et de sursis à statuer

La demande sera rejetée au regard de l’absence de toute démarche de M. [W] [H] aux fins de résolution amiable du litige avant l’audience, une sommation de payer ayant été signifiée le 16 décembre 2024, soit près d’un an avant l’audience, s’agissant d’une deuxième action en recouvrement des charges impayées.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [F] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 29 novembre 2023, 4 septembre 2024 et 28 octobre 2025 approuvant les comptes du syndic pour les exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2026.

Il communique un décompte en date du visant la période du 1er janvier 2023 au 28 octobre 2025.

Les redditions des comptes des exercices 2022 et 2023 sont versées au débat.

S’agissant de l’exercice 2024, le SDC de l’immeuble [F] communique des appels de fonds concernant Mme [J] [S].

Pour l’exercice 2025, ni les relevés individuels de charges ni les appels de fonds ne sont communiqués.

M. [W] [H] est ainsi bien fondé à faire valoir l’absence de caractère liquide et exigible de la créance du SDC de l’immeuble [F] pour les exercices 2024 et 2025.

Le décompte produit par le requérant indique un solde débiteur de 8.054,42 euros.

Les frais nécessaires au recouvrement ne sont pas justifiés s’agissant du commandement de payer et des frais de constitution d’hypothèque, qui ne sont pas produits. Seuls les frais de sommation de payer du 16 décembre 2024 et de mise en demeure du 25 mars 2025 sont justifiés (172,62 + 60).

Les frais de remise de dossier à avocat relèvent des frais irrépétibles.

M. [W] [H] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’immeuble [F] de l’immeuble [F] les sommes suivantes :

-232,62 euros au titre des frais de recouvrement impayés,

-1.273,70 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025.

Le SDC de l’immeuble [F] sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [W] [H] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au SDC de l’immeuble [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de médiation et de sursis à statuer ;

CONDAMNE M. [W] [H] à payer au SDC de l’immeuble [F] situé au [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS [F] [G], les sommes suivantes :

— deux cent trente-deux euros et soixante-deux centimes (232,62 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— mille deux cent soixante et treize euros et soixante et dix centimes (1.273,70 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [H] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [H] à payer au SDC de l’immeuble [F], pris en la personne de son syndic, la SAS [F] [G], la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [F] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE