Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/00747 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEKL

[K] [S]

C/

[J] [W], [H] [B]

— Expéditions délivrées à

M^e Ghalima BLAL-ZENASNI

Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [S]

né le 26 Août 1977 à [Localité 7] (ROYAUME UNI)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Ghalima BLAL-ZENASNI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [H] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

assistée par M^e Ghalima BLAL-ZENASNI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2023, Monsieur [K] [S] a donné à bail meublé à effet du 1er avril 2023 à Monsieur [J] [W], pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction, un local d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 4]) moyennant un loyer révisable mensuel de 1650€ pour le logement, de 100€ pour l’emplacement de stationnement et une provision mensuelle sur charges de 50€.

Par courrier du 4 décembre 2023 reçu le 16 décembre 2023, Monsieur [W] a délivré un congé.

Par acte de Commissaire de justice du 15 mars 2024, Monsieur [S] a fait délivrer à Monsieur [W] une sommation d’avoir à payer la somme de 11.380,63€ au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale.

Par actes introductifs d’instance du 17 mai 2024, Monsieur [K] [S] a fait assigner Monsieur [J] [W] et Madame [H] [B], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 juin 2024 aux fins de :

— Juger que le paiement des loyers impayés sur la période du 1er novembre 2023 au 16 janvier 2024 n’est pas une obligation non sérieusement contestable

— Juger que le paiement des indemnités au titre de la clause pénale sur la période allant du 16 janvier 2024 au 13 mars 2024 n’est pas une obligation sérieusement contestable

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [H] [B] au paiement :

du solde des loyers échus et charges s’élevant à 4.529€ avec intérêts de droitd’une indemnité au titre de la clause pénale égale à deux fois le loyer quotidien à compter du 17 janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, outre indexations et régularisations de charges à venirde la somme de 43.967€ au titre du préjudice occasionné par le manquement à l’obligation contractuelle de souscrire une assurance pour le bien loué à usage d’habitationde la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civileaux entiers dépens d’instance

L’affaire initialement appelée à l’audience du 14 juin 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 25 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [K] [S], représenté par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose que la dette de Monsieur [W] s’élève désormais à la somme de 11.632€ comprenant la somme de 4.529€ au titre de la dette de loyer et le reste au titre de la clause pénale. Il précise que la remise des clés a eu lieu le 25 mars 2024 et que l’état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice le 2 avril 2024. Il indique gérer lui -même la location et qu’il n’y a pas d’agence et qu’au bout de six mois, il y a des échanges entre Monsieur [W] et lui- même.

Il soutient que l’obligation de Monsieur [W] de payer la somme de 4.529€ au titre des loyers impayés n’est pas sérieusement contestable ; que le bail a été exécuté et que le moyen de défense selon lequel le bail serait nul pour défaut de remise des annexes au locataire ne peut prospérer ; que la signature de Monsieur [W] figure sur le bail listant l’ensemble des annexes. Il fait valoir que l’obligation de payer des indemnités au titre de la clause pénale est également incontestable ; que la clause pénale n’est pas abusive. Il argue de l’obligation de la caution solidaire ; que Madame [B] s’est engagée en qualité de caution solidaire des obligations de Monsieur [W] au titre du bail ; qu’il n’existe pas de contestations sérieuses ; que l’argumentation de Madame [B] est empreinte de mauvaise foi ; que l’acte de caution revêt les mentions obligatoires fixées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que le rapprochement des signatures de la carte nationale d’identité et de l’acte de cautionnement font bien apparaître que Madame [B] est la signataire de l’acte de cautionnement. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités à titre subsidiaire par les défendeurs.

En défense, Monsieur [J] [W] et Madame [H] [B], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Voir constater la nullité du contrat de bail d’habitation meublé du 23 mars 2023

— Voir constater la nullité de l’acte de cautionnement par voie de conséquence mais de façon autonome

En conséquence,

— Débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder à Monsieur [W] un délai de 24 mois pour régler la somme de 4.529€ avec intérêts de droit pour apurer la dette de loyer

— Débouter Monsieur [S] de ses demandes, fins et prétentions subséquentes

— Le condamner en toute hypothèse à verser à Monsieur [W] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Ils exposent que la location a été réalisée avec l’intermédiation de Madame [T] du Cabinet [X] pour lequel le propriétaire nie pourtant avoir donné mandat de recherche ou de gestion; qu’elle sera l’interlocutrice exclusive de Monsieur [W] dans les pourparlers au cours desquels il expliquera sa situation particulière; que le bail a été signé sans aucun paraphe ni explication et sans remise des annexes obligatoires; que malgré l’intermédiation de Madame [T] du Cabinet [X], son intervention n’est mentionné en nul endroit mais sa prestation sera réglée sans facture.

Ils font valoir que le bail est nul dès lors que l’ensemble des documents annexés n’ont pas été remis à Monsieur [W] ; que le formalisme requis par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respecté; que la nullité du bail est donc encourue. Ils soutiennent que le bail est en outre nul en l’absence de mention de l’intermédiation ou de la gérance qui a fait grief à Monsieur [W]; que le bien géré par Madame [T] n’apparaît nul part sur le bail.

Ils indiquent, s’agissant de la clause pénale, qu’elle est abusive; qu’il n’y a pas de mauvaise foi de Monsieur [W] qui a tenté à plusieurs reprises de donner congé; que ce congé a été refusé par le propriétaire alors que Monsieur [W] a toujours communiqué pour trouver une solution et éviter de se retrouver dans une telle situation en exposant ses difficultés. Ils font valoir que l’acte de caution solidaire est nul dans la mesure où Madame [B] n’a jamais rencontré le bailleur ni Madame [T] et que le formalisme de l’acte de caution n’est pas respecté; que la signature apposée sur l’acte n’est pas la sienne; que Madame [B] n’a jamais eu copie de cet acte de cautionnement ni du bail régularisé par son fils; qu’il existe des contestations sérieuses. Ils indiquent qu’une contestation sérieuse existe également quant à la demande de condamnation au titre du préjudice résultant du défaut d’assurance dès lors que le sinistre intervenu n’est pas de la responsabilité de Monsieur [W] ; que ce sinistre a été généré par l’appartement situé au-dessus du logement; qu’il appartenait au propriétaire de déclarer le sinistre. Ils sollicitent à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Monsieur [S]

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Monsieur [S] réclame la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif, de la clause pénale ainsi qu’en raison du préjudice occasionné par le manquement à l’obligation contractuelle de souscrire une assurance pour le bien loué.

De leur côté, Monsieur [W] et Madame [B] sollicitent le débouté des demandes de Monsieur [S] en raison de la nullité du bail d’habitation et de la nullité de l’acte de cautionnement.

En premier lieu, Monsieur [S] ne démontre pas avoir remis les annexes du bail au locataire. De même, il ressort du courriel du 15 août 2023 que Madame [T] semble être intervenue dans le cadre de cette location sans que le bail ne mentionne l’existence d’un mandataire chargé de la location. Monsieur [W] remettant en cause la régularité du bail à raison de l’absence de respect du formalisme du bail, l’obligation au paiement de l’arriéré locatif ne peut prospérer en l’état en référé.

En outre, sur la demande d’application de la clause pénale figurant dans le contrat de bail, les défendeurs opposent son caractère abusif étant ici relevé que Monsieur [S] ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue par le bail conclu postérieurement au 27 mars 2014, l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite.

Au surplus, s’agissant de l’acte de cautionnement dont il est soulevé qu’il serait nul, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de rechercher si Madame [B] a ou non apposé sa signature sur cet acte dématérialisé.

Enfin, s’agissant de la demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement la somme de 43.967€ au titre du préjudice occasionné par le manquement à l’obligation contractuelle de souscrire une assurance pour le bien loué à usage d’habitation, il convient de relever que cette obligation est sérieusement contestable dès lors que Monsieur [S] ne caractérise pas de manière évidente de manquement imputable à Monsieur [W] et qu’au demeurant et surtout, aucun élément tel que la prise en charge par Monsieur [S] du coût de la réparation du sinistre ni de la remise en état n’est produit.

Force est de constater qu’il existe, au vu de l’ensemble des arguments et pièces versées aux débats, des contestations sérieuses relatives aux demandes émises par Monsieur [S] qu’il appartient au juge du fond de trancher. Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Monsieur [W] et Madame [B]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Le juge des référés ne peut être « saisi du principal » et ne peut statuer sur le fond.

En l’espèce, sur la demande de constat de la nullité du bail d’habitation, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un contrat de bail impliquant de rechercher si des manquements du bailleur à l’une de ses obligations sont survenus, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur l’existence desdits manquements et déterminer si ceux-ci ont causé un grief au locataire. En l’espèce, le bailleur conteste tout manquement. Partant, cette demande ne peut utilement prospérer en l’état en référé.

Par ailleurs, pour les raisons ci-avant exposées, il n’y a pas lieu en référé de se prononcer sur la nullité de l’acte de cautionnement.

Enfin, au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [S], la demande de Monsieur [W] formée à titre infiniment subsidiaire tendant à se voir accorder des délais de paiement pour apurer la dette de loyer est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Monsieur [S] et Monsieur [W] seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Monsieur [K] [S] et de Monsieur [J] [W] et de Madame [H] [B] ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS Monsieur [K] [S] et Monsieur [J] [W] de leurs demandes en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION