TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Nicolas CROQUELOIS

Association L’UDAF [Localité 8]

Monsieur [U] [W]

Monsieur [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Laurence GUEGAN-GELINET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FT2

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 7], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet COGEIM – [Adresse 4]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0154

DÉFENDEURS

Association ATFPO prise en son établissement ATFPO [Localité 8] NORD, [Adresse 2], en qualité de curateur de Monsieur [K], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas CROQUELOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0109

Association L’UDAF [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Nicolas CROQUELOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0109

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FT2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [W] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] soumis au régime de la copropriété et donné à bail à M. [B] [K].

M. [B] [K] est placé sous mesure de curatelle renforcée confiée à l’UDAF de [Localité 8] puis à l’association AFTPO.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet COGEIM, a assigné M. [B] [K], l’UDAF de Paris en qualité de curateur de M. [B] [K] et M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Déclarer l’action oblique recevable, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [U] [W] et M. [B] [K], Condamner in solidum M. [B] [K] assisté par l’UDAF [Localité 8] en qualité de curateur et M. [U] [W] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamner in solidum M. [B] [K] assisté par l’UDAF [Localité 8] en qualité de curateur et M. [U] [W] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution.

L’affaire, appelée à l’audience du 6 septembre 2024 a été renvoyée, à la demande de M. [B] [K], à l’audience du 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné l’association AFTPO en qualité de curateur de M. [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Déclarer l’action oblique recevable, Ordonner la jonction des deux instances,Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [U] [W] et M. [B] [K], Condamner in solidum M. [B] [K] assisté par l’association AFTPO en qualité de curateur et M. [U] [W] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamner in solidum M. [B] [K] assisté par l’association AFTPO en qualité de curateur et M. [U] [W] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution.

Les deux affaires, appelées initalement et respectivement aux audiences du 23 mai 2024 et du du 6 septembre 2024 ont été renvoyées à plusieurs reprises à la demande de l’une ou l’autre des parties. Les deux instances ont été jointes à l’audience du 6 novembre 2024 lors de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 mai 2025 ce dont M. [U] [W] a été avisé par le greffe.

À l’audience du 14 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

Déclarer l’action oblique recevable, Confirmer la jonction des deux instances,Rejeter l’ensemble des demandes de M. [B] [K] et de l’association AFTPO, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [U] [W] et M. [B] [K], Condamner in solidum l’association AFTPO, M. [B] [K] assisté par l’association AFTPO en qualité de curateur et M. [U] [W] à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamner in solidum M. [B] [K] assisté par l’association AFTPO en qualité de curateur et M. [U] [W] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier ses conclusions à M. [U] [W] le 11 avril 2025 à étude.

M. [B] [K] et l’association AFTPO, représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et à tout le moins mal fondé,Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M^e Nicolas CROQUELOIS la somme de 2500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [U] [W] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a formé une demande contre l’association AFTPO en son nom personnel de sorte que les moyens de défenses soulevés par cette dernière sont recevables.

Par ailleurs, si le contrat de bail n’est pas produit, il résulte des débats et des pièces communiquées que M. [B] [K] réside [Adresse 7] dans un logement donné à bail par M. [U] [W], contrat soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Enfin, il convient de constater que M. [B] [K] et l’association AFTPO, qui n’ont pas fait signifier leurs conclusions à M. [U] [W], n’ont cependant formé aucune demande à son encontre.

Sur la recevabilité de l’action oblique du syndicat des copropriétaires

Sur le défaut de mandat à agir du syndicat des copropriétaires Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 118 du code de procédure civile précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause.

Il résulte de l’application de ces textes que l’irrégularité soulevée par M. [B] [K] et l’association AFTPO, qualifiée à juste titre d’exception de nullité de fond par le demandeur, peut l’être en tout état de cause contrairement à ce que soutient ce dernier.

L’exception de nullité sera en conséquence déclarée recevable.

En application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Néanmoins, l’alinéa 2 de ce même article, introduit par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés, dispose que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Il s’ensuit que M. [B] [K] et l’association AFTPO, qui ne sont pas copropriétaires, ne sont pas fondés à invoquer un défaut d’autorisation du syndic à agir en justice.

L’exception de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur l’absence de carence du bailleur

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

De jurisprudence constante, un syndicat des copropriétaires peut agir obliquement contre un preneur en résiliation du bail passé par l’un des copropriétaires.

En l’espèce, le fait que le bailleur – qui a connaissance depuis plusieurs années des nuisances causées par son locataire comme démontré ci-après – ait sollicité la libération des lieux par M. [B] [K] par simple courriel adressé à son curateur aux fins de l’informer de son intention de mettre un terme au bail ainsi que la mise en demeure du 15 janvier 2022 – soit plus de deux ans avant l’assignation du syndicat des copropriétaires – de faire cesser les nuisances sous peine de procédure aux fins de résiliation du bail ne peuvent caractériser des diligences suffisantes afin d’y mettre fin. M. [U] [W] n’a d’ailleurs pas comparu dans le cadre de la présente instance alors que les conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont été signifiées à étude.

Il s’ensuit que M. [U] [W] s’est montré défaillant dans l’exercice de ses droits tendant à faire respecter par son locataire son obligation légale de jouissance paisible des lieux résultant de l’article 7b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette inaction compromet les droits du syndicat des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété exige : « titre III Usage des parties communes : l’aspect des choses et parties communes devra être respecté (…) usage des parties privatives : chacun des copropriétaires aura le droit d’en jouir sous condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires (…) point 5 : Il ne devra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble. »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du contrat de bail liant M. [U] [W] et M. [B] [K] est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A l’appui de sa demande en résiliation du bail, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

Des déclarations de mains courantes :du 9 août 2018 de Mme [Z] qui déclare que depuis le mois d’avril un individu de l’immeuble qui réside au 6è étage placé sous tutelle, lance des objets par les fenêtres comme des bouteilles en verre dans la cour par laquelle elle est obligée de passer avec ses enfants, hurle la nuit, insulte. Du 29 août 2018 de la gardienne de l’immeuble Mme [E] qui relate que le 26 août M. [B] [K] s’est présenté devant sa porte, l’a insultée de « pute et salope » et l’a menacé de mort en lui disant qu’elle devait « crever » et qu’il le ferait si besoin. Du 29 août 2018 de M. [U] [W] qui relate que le 26 août 2018 M. [B] [K] l’a menacé de mort en lui disant « je vais te crever », a voulu le frapper et s’est montré virulent ; Des échanges de courriels datés de 2021, 2022, 2024 entre les résidants, le syndic, le curateur au sujet du comportement de M. [B] [K]. Ainsi, deux courriels du 5 octobre 2021 relatant que M. [B] [K] traverse à nouveau une phase agitée, qu’il a été vu dans la rue devant l’immeuble proférant des insultes à carcatère sexuel à tous les passants, qu’il est menaçant, violent physiquement et verbalement, que la gardienne est très éprouvée ; des courriels de 2021 évoquant des nuisances, de la consommation de stupéfiants, que les voisins sont à bout et ont peur, qu’ils ne laissent plus leurs enfnats se déplacer seuls dans l’immeuble ; le 1er février 2022 M. [S] relate que ce dernier a agressé verbalement la gardienne de l’immeuble en l’accusant de lui voler ses tableaux et tambourinant sur les portes de la loge ; le 25 janvier 2022 M. [O] relate que M. [B] [K] est dans un état dégradé, a insulté sa compagne, est très agressif notamment envers la gardienne ; un courriel du syndic qui rappelle que M. [B] [K] s’est battu jusqu’au sang en début d’année 2022 ; un courriel du 8 mai 2023 de la voisine du dessous qui, ayant subi un dégât des eaux, est montée voir M. [B] [K], que l’appartement de ce dernier était inondé, que de l’eau coulait sur le palier, qu’il a tenu des propos délirants et était très agressif ; un courriel de Mme [G] du 23 mars 2024 qui indique que M. [B] [K] pousse des hurlements et tape sur les murs ; un courriel de M. [O] du 16 décembre 2024 relatant qu’il descend la cage d’escalier en hurlant à tous les étages ; un courriel du 16 décembre 2024 de Mme [M] qui expose que le matin-même M. [B] [K] a agressé verbalement une jeune fille qui essayait de sortir de l’immeuble, ce qu’elle n’a pu faire que lorsque plusieurs personnes sont arrivées, qu’elle reculait dans la cour en disant « ne me touche pas » pendant qu’il lui hurlait dessus ; un courriel du 24 avril 2025 exposant que l’état psychiatrique de M. [B] [K] empire, qu’il hurle la nuit. Des courriers du syndic adressé à M. [U] [W] et au curateur de mise en demeure de faire cesser les troubles à savoir : insultes envers la gardienne laquelle en est très affetée, urine et crachats dans les parties communes, défécation dans la cage d’esaclier et devant la loge, attaques physiques vis-à-vis de la gardienne, ébats sexuels dans les parties communes, transformtion du logement en salle de shoot.Une pétition non datée des locataires et propriétaires déplorant subir depuis plusieurs mois des nuisances sonores (hurlements, bruits divers) et des insultes de la part du locataire de l’appartement de M. [U] [W].

Au demeurant M. [B] [K] ne conteste pas les faits antérieurs à l’année 2022.

Il ne conteste pas davantage ceux postérieurs à 2022 sur lesquels il ne s’est pas expliqué. Il convient par ailleurs de relever que ces faits, tels que décrits par les résidants de l’immeuble, sont similaires à ceux antérieurs à 2022 et doivent dès lors être considérés comme suffisamment établis.

S’il convient de tenir compte des troubles – indéterminés mais ayant justifié une mesure de curatelle – de M. [B] [K], il n’en demeure pas moins que depuis six années, entrecoupées semble-t-il de périodes de relative accalmie, les occupants de l’immeuble sont confrontés à des nuisances sonores mais surtout à une attitude particulièrement menaçante et violente verbalement de M. [B] [K] mettant leur sécurité en danger ce qui excède la tolérance qui peut être attendue de chacun à l’endroit de personnes en situation de vulnérabilité.

Au vu de ces élements, M. [B] [K] ayant manqué gravement à son obligation de jouissance paisible des lieux, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en résiliation du contrat de bail et d’expulsion de M. [B] [K] à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à sa prétention, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne fait la démonstration d’aucun préjudice personnel et sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Il n’est aucunement justifié de ce que M. [B] [K] aurait été admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

M. [B] [K] et M. [U] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [U] [W] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’exception de nullité soulevée par M. [B] [K] et l’association AFTPO fondée sur le défaut de capacité à agir du syndicat des copropriétaires ;

REJETTE ladite exception de nullité ;

DECLARE recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du contrat de bail conclu entre M. [B] [K] et M. [U] [W] ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [U] [W] et M. [B] [K] concernant les locaux situés [Adresse 7] ;

ORDONNE à M. [B] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et M. [U] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge