COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE vale copie exécutoire transmie par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° RG 23/01531 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OGQW

Pôle Civil section 2

Date : 07 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. [J], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 487 579 369, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Franz HISBERGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [B] [U]

né le 23 Octobre 1973 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [S], [M] [V] divorcée [U]

née le 01 Juillet 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 24 Février 2026 au cours de laquelle Magali ESTEVE a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 07 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Monsieur [B] [U] et Madame [H] [V] épouse [U] sont propriétaires indivis respectivement à hauteur de 25% et 75% de la parcelle cadastrée CX [Cadastre 1] située [Adresse 3] à [Localité 3] (34) sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation, composée de plusieurs logements.

La SCI [J] est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée CX [Cadastre 2].

Par acte notarié du 13 juin 2022, une promesse de vente de la parcelle CX [Cadastre 1] a été signée par les époux [U] au profit de la SCI [J], sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire, outre une condition de libération de tous occupants de l’appartement, au prix de 850.000 euros payable comptant, décomposé en 120.000 euros pour l’appartement, et 730.000 euros pour le surplus.

La promesse expirait au 30 septembre 2022. L’acte authentique de vente n’a pas été signé.

La SCI [J] a accepté une offre de prêt d’un montant de 734.000 euros le 25 octobre 2022.

Des échanges ont eu lieu entre les parties passé le délai d’expiration de la promesse de vente, notamment entre Monsieur [U] et la SCI [J], mais n’ont pas abouti ni donné lieu à la signature d’un acte de vente.

Dans ce contexte, la SCI [J] a assigné Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] devant le tribunal judiciaire de Montpellier par actes de commissaires de justice du 31 mars 2023 aux fins de voir, sans écarter l’exécution provisoire, au principal ordonner la vente forcée du bien immobilier au prix de 850.000 euros, au subsidiaire, avant dire droit, ordonner une expertise pour chiffrer la valeur du bien, à titre infiniment subsidiaire ordonner la vente forcée au prix de 750.000 euros payable comptant et la somme de 100.000 euros payable à terme dans un délai de quatre ans sans intérêts.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique les 31 janvier 2026 et 2 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [J] demande au tribunal de :

A titre principal

Ordonner la vente forcée du bien immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section CX numéro [Cadastre 1], lieudit « [Localité 4] » d’une surface de 35 ares et 32 centiares, au prix de 850.000 €, payable 750.000 € comptant à la signature de l’acte authentique et le solde, soit 100.000 € sous quatre ans après la signature de l’acte de vente.

Condamner Madame [V] et Monsieur [U], vendeurs, à déférer à la convocation du notaire choisi par la SCI CHEBAÏ pour recevoir l’acte, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.

Les condamner à libérer de tout occupant les lieux au jour de la convocation du notaire choisi par la SCI CHEBAÏ pour recevoir l’acte de vente, sous astreinte de 500 € par jour d’occupation postérieurement à l’acte.

A titre subsidiaire

Ordonner la vente forcée du bien immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section CX numéro [Cadastre 1], lieudit « [Localité 4] » d’une surface de 35 ares et 32 centiares, au prix de 850.000 €, payable comptant à la signature de l’acte authentique.

Condamner Madame [V] et Monsieur [U], vendeurs, à déférer à la convocation du notaire choisi par la SCI CHEBAÏ pour recevoir l’acte, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.

Les condamner à libérer de tout occupant les lieux au jour de la convocation du notaire choisi par la SCI CHEBAÏ pour recevoir l’acte de vente, sous astreinte de 500 € par jour d’occupation postérieurement à l’acte.

Sur les demandes reconventionnelles

Débouter Madame [V] et Monsieur [U] de leur demande de voir la SCI CHEBAÏ leur payer la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, la non-réalisation de l’acte authentique étant de leur fait pour ne pas avoir rendu les biens objet de la promesse de vente libre d’occupation à la date prévue de sa signature.

Se déclarer incompétent sur la demande de libération des lieux en vertu de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire au profit du juge des contentieux de la protection.

En tout état de cause les débouter de leur demande.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamner Madame [V] et Monsieur [U] à payer à la SCI CHEBAÏ la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions,

Aux visas des articles 1583 et 1217 du code civil, elle indique qu’il y a eu accord sur la chose et le prix selon acte notarié du 13 juin 2022.

Elle précise que l’acte authentique n’a pas été signé du fait de la non-libération des lieux, condition essentielle et déterminante de son consentement.

Elle relève la compétence du juge des contentieux de la protection pour la demande en expulsion formulée par les défendeurs.

*

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 février 2026, post-clôture, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V], demandent au tribunal de :

RABATTRE LA CLÔTURE

CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente.

CONSTATER l’absence d’accord des parties sur le prix de 750.000 €.

CONSTATER l’absence de tout fondement à la demande d’expertise.

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER la SCI [J] de l’intégralité de ses demandes.

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER la SCI [J] à payer la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

CONDAMNER la SCI [J] à libérer les lieux ainsi que tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, et pendant un délai de 2 mois, passé quel délai il sera à nouveau fait droit.

CONDAMNER la SCI [J] à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 500€ par jour de retard commençant à courir dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, et pendant un délai de 2 mois, passé quel délai il sera à nouveau fait droit.

CONDAMNER la SCI [J] à payer une somme de 45.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir la caducité de la promesse de vente en l’absence de levée des conditions suspensives et de l’option dans les délais.

Ils indiquent qu’aucun avenant écrit n’a permis une prolongation du délai de l’acte, et précisent qu’il persiste un désaccord sur le montant et les modalités de paiement du prix.

Ils sollicitent la libération des lieux, la démolition d’une dalle béton et la dépose de bâtiments modulaires présents sur leur propriété.

*

La clôture différée a été fixée au 3 février 2026 par ordonnance du 2 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 24 février 2026.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, la SCI [J] indiquant ne pas être opposée à un rabat de l’ordonnance de clôture. Les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article suivant ajoute que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, à l’audience du 24 février 2026, la SCI [J] par l’intermédiaire de son conseil a indiqué ne pas s’opposer à un rabat de l’ordonnance de clôture pour l’admission des conclusions de Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V], notifiées électroniquement 11 février 2026 avec une nouvelle clôture au jour de l’audience.

Tenant l’absence d’opposition de l’ensemble des parties, et les échanges tardifs de conclusions entre les parties, nécessitant d’assurer le respect du contradictoire, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture pour admettre les dernières conclusions de Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V].

Il y a lieu de fixer la clôture de l’instruction à la date de l’audience.

Sur la demande en exécution forcée de la vente

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. […]

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’article 1304-6 du même code rappelle que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. [..]

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

En l’espèce,

A titre liminaire, il convient de préciser que si l’acte indique en page 1 qu’il contient « promesse de vente », en page 3 la clause est intitulée « objet du contrat – promesse unilatérale de vente » et précise que « le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation ».

Les articles applicables au contrat signé entre les parties sont donc ceux mentionnés à la sous-section « pacte de préférence et la promesse unilatérale » du code civil, et non ceux du chapitre « de la vente ».

Sur la levée de l’option de la promesse unilatérale de vente

Une promesse unilatérale de vente notariée en date du 13 juin 2022 a été signée entre les parties concernant la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3] (34) comprenant au rez-de-chaussée un petit logement avec hangar, et à l’étage chambres salle à manger séjour cuisine et salle de bains, cadastrée CX [Cadastre 1] lieudit [Localité 4].

A la clause « DELAI », il est mentionné que la promesse expirait le 30 septembre 2022 à 18h, sauf :

prorogation automatique précisée en ce que « si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de quinze jours ouvrés à compter de la date à laquelle le notaire recevra la dernière pièce indispensable », ou prorogation « convenu entre les parties par voie d’avenant par tous moyens écrits ».

Les conditions suspensives particulières de l’acte comportaient notamment une « condition suspensive d’obtention de prêt », d’un montant maximal de 850.000 euros pour une durée maximale de remboursement de 20 ans et à un taux nominal d’intérêt maximal de 1,80% l’an (hors assurances).

Il est précisé que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 août 2022 ».

Il est justifié par la SCI [J] de l’offre par la banque LCL d’un prêt d’un montant de 734.000 euros acceptée le 25 octobre 2022, soit après le délai mentionné à la promesse unilatérale de vente.

Madame [H] [U] née [V] produit le courrier de son conseil en date du 30 novembre 2022, adressé au notaire, qui mentionne que le rendez-vous de signature prévu la veille, n’a pas permis d’acter la vente « dans la mesure où le bénéficiaire n’aurait pas été en mesure de verser la partie du prix de vente n’ayant pas été emprunté ».

Ainsi, il convient d’en déduire que la signature de l’acte authentique a été reportée en accord entre les parties au 29 novembre 2022, que cependant à cette date, l’acte n’a pas été établi en l’absence de versement de la totalité du prix d’un montant de 850.000 euros par la SCI [J].

Cette dernière fait valoir que la clause PROPRIETE JOUISSANCE de l’acte notarié n’a pas été respectée par les promettants, que cette condition étant déterminante et essentielle, elle n’a pas levé l’option.

Cette clause précise que « […] Le BENEFICIAIRE sera propriétaire du BIEN objet de la promesse le jour de la constatation de la vente en la forme authentique, […] le BIEN devant être impérativement à cette même date, libre de toute location ou occupation. [..] précision ici faite que l’appartement de deux pièces du rez-de-chaussée coté canal est actuellement loué. Le locataire ayant manifesté son intention de quitter les lieux avant la mise en vente du bien, cet appartement sera normalement libre de toute location ou occupation le jour de la signature de l’acte authentique de vente. A titre de condition déterminante et essentielle des présentes, Madame [H] [U] s’engage à produire le congé du locataire avant le 30 juin 2022. A défaut le BENEFICIAIRE pourra renoncer s’il le souhaite à la présente acquisition ».

Si la copie du bail est bien annexée à la promesse de vente, aucune des parties ne verse de justificatifs concernant le départ du locataire.

Il n’est donc pas justifié que le congé du locataire a été produit avant le 30 juin 2022.

Cependant, ce n’est que par courrier du 5 décembre 2022, que la SCI [J], qui mentionne la rencontre des parties en date du 29 novembre 2022, a contesté notamment l’absence de libération de l’appartement du rez-de-chaussée.

En conséquence, eu égard à l’absence de financement intégral et étant donné que la SCI [J] indique ne pas avoir levé de l’option, il convient de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente.

Sur un avenant à la promesse de vente convenu entre les parties

La SCI [J] déduit de l’absence de signature de l’acte authentique, un nouvel accord entre les parties par avenant pour un prix de 750.000 euros comptant et 100.000 euros sous quatre ans après signature de l’acte authentique.

Elle s’appuie sur l’avenant transmis par son notaire, et la déclaration d’intention d’aliéner déposée en mairie de [Localité 3] en date du 21 décembre 2022.

Il est justifié de la formalisation d’un projet d’avenant à la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2022, envoyé le 30 décembre 2022 par l’intermédiaire des notaires à la SCI [J], modifiant les modalités du prix de vente par paiement de la somme de 750.000 euros comptant et de la somme de 100.000 euros à terme dans les quatre ans de la signature de la vente.

Cet avenant correspond effectivement aux indications portées à la déclaration d’intention d’aliéner déposée en mairie de [Localité 3] en date du 21 décembre 2022.

Il convient de relever que la notaire de la SCI [J] l’a sollicitée par ce même courriel pour que lui soit transmis le titre de propriété de la SCI sur la commune de LUNEL pour une demande d’état hypothécaire, permettant ainsi la préparation de l’acte de vente.

Les consorts [U] versent au débat un message de la SCI [J] qui mentionne « En date du 11 janvier 2023, la situation ne s’est toujours pas améliorée. De plus, le nouvel avenant (mail du 10 janvier 2023) avec lequel je suis en total désaccord […] mon ultime offre pour aboutir à une signature définitive : 725.000€ net vendeur […] »

Il est versé aux débats des échanges de courriels entre la SCI [J], les notaires et les époux [U] au cours du mois de janvier 2023, s’agissant des conditions de vente du bien et notamment la révision du prix à la baisse, sans qu’aucun document formalisant un accord de toutes les parties ne soit produit.

Il n’y a donc pas lieu de constater d’accord entre les parties sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] (34) cadastré CX [Cadastre 1] lieudit [Localité 4] au prix de 750.000 euros comptants et 100.000 euros à terme dans les quatre ans de la signature de la vente.

Sur ce,

Eu égard à la caducité de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2022, et à l’absence de tout autre accord formalisé entre les parties, les demandes de la SCI [J] au principal et au subsidiaire tendant à voir ordonner la vente forcée du bien immobilier sis [Adresse 3] à MAUGUIO (34) cadastré CX [Cadastre 1] [Adresse 4] seront rejetées.

Les demandes relatives à la libération des lieux sous astreinte et visant à condamner les défendeurs à déférer à la convocation du notaire seront également rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation portée à la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce,

L’acte notarié comporte une clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » dont le montant est fixé à 85.000 euros, qui stipule au paragraphe A/ que sur cette somme « le BENEFICIAIRE s’oblige à verser dans les dix (10) jours calendaires des présentes au PROMETTANT, en la comptabilité du notaire rédacteur des présentes [..] celle de QUARANTE MILLE EUROS (40.000,00 EUROS) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée ».

Il est précisé que « le sort de cette somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : […]

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas ou la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentesElle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Le paragraphe B/ mentionne « quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit (8) jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Aucune des parties ne fait état, ni ne justifie du versement de la somme de 40.000 euros en la comptabilité d’un des notaires.

Il ressort du courrier de Maître Alban GIRAUD, avocat des défendeurs, adressé au notaire, Maitre [L] [I] en date du 30 novembre 2022, que la signature de la vente n’a pu être réalisée en l’absence du versement du prix de vente en la comptabilité du notaire.

Aucune des pièces versées au débat ne permet de constater que la SCI [J] a détenu les fonds correspondant au prix mentionné à la promesse de vente de 850.000 euros.

La SCI [J] ne justifie pas conformément aux clauses de la promesse de l’obtention d’un prêt pour le montant du prix de vente, alors qu’il est stipulé « LE BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts ».

La SCI [J] n’a pas fait acter du versement partiel du prix de vente par un apport personnel.

En conséquence, il convient de constater que la clause suspensive d’obtention de prêt a défailli suite aux manquements de la SCI [J], qui en a empêché l’accomplissement en ne sollicitant pas de prêts pour financer la totalité du prix de vente mentionné à l’acte, de sorte que la clause est réputée accomplie.

Si la SCI [J] allègue qu’elle n’a pas souhaité lever l’option du fait de l’occupation de l’appartement, elle ne justifie pas de cette position avant l’expiration du délai de la promesse, le 30 septembre 2022 ni avant la date de signature de l’acte authentique reporté au 29 novembre 2022.

Ainsi, étant donné que la vente n’a pu se réaliser dans les délais du seul fait des manquements du bénéficiaire, la SCI [J], la totalité de l’indemnité d’immobilisation est acquise aux promettants, Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V].

La SCI [J] sera donc condamnée à leur verser la somme de 85.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande en libération et remise en état des lieux sous astreinte

Conformément à l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Par ailleurs, les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce,

Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] versent au débat deux procès-verbaux de commissaires de justice en date du 7 février 2023 et du 30 juin 2025.

Il convient de retenir du premier qu’il mentionne en page 2 « Construction : dans le fond du jardin de la propriété [U], trois ALGECO ont été installés, les trois recouverts de bardage bois. Ces trois ALGECO reposent sur une dalle bétonnée réalisée visiblement récemment et viennent en extension d’un bâtiment déjà existant.

Madame [U] m’indique que Monsieur [K] [J] est à l’origine de ces travaux et me précise lui avoir donné son accord pour la réalisation de ces travaux en attente de la signature de l’acte définitif afin de ne pas le retarder dans ses projets.

Ce bâtiment est alimenté en électricité et à ce jour occupé. Des personnes entrent et sortent de ces locaux durant mes constatations. Par ailleurs, dans le cadre de ces travaux, une ouverture a été créée dans le grillage de clôture pour relier la propriété [U] à la zone industrielle attenante ».

Lors du second procès-verbal, le commissaire de justice indique être « muni du plan cadastral des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], tout le long du constat » et précise « je resterai sur la portion de la parcelle CX328 occupée ».

Il constate « sur la parcelle [Cadastre 1], dans le prolongement du bâtiment situé sur la parcelle [Cadastre 2], la présence au sol d’une dalle rectangulaire en béton. Sur cette dalle, bâtiment rectangulaire bardage bois et quatre larges fenêtres. Sur cette construction, deux enseignes « ecoboxcar » et « ecobreath » […] sur la parcelle des requérants, je constate aussi le stationnement de trois véhicules : une fourgonnette Renault Trafic immatriculé [Immatriculation 1] portant des inscriptions commerciales « ecobreath » […] ».

Il précise également « un homme qui s’identifiera comme étant [K] [J], dirigeant de la société GHC tentera de m’empêcher de réaliser les opérations de constat, prétendant « avoir un bail », bail qu’il refusera néanmoins de présenter ».

Les défendeurs produisent également une sommation interpellative en date du 30 juin 2025, adressée à la société GHC pour leur indiquer « qui occupe actuellement la portion de la parcelle CX328 située dans le prolongement de la parcelle CX329 […] et à quel titre ? », à laquelle Monsieur [J] [K], société GHC, fait une réponse d’ensemble « Procédure en cours devant le tribunal judiciaire de Montpellier, je refuse de répondre aux questions ».

Il est établi et non contesté que Monsieur [K] [J] a représenté la SCI [J] à la promesse de vente du 13 juin 2022 et l’a signée.

Si la SCI [J] soulève l’incompétence du tribunal au profit de celle du juge des contentieux de la protection pour examiner ces demandes reconventionnelles, elle n’a pas introduit de demande d’incident conformément à l’article 789 du code de procédure civile, et au surplus, elle ne justifie pas de ce que les locaux modulaires mentionnés aux constats des commissaires de justice constituent des habitations au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Il est donc établi que sur la parcelle dont sont propriétaires Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V], la SCI [J] par l’intermédiaire de son gérant Monsieur [K] [J] a fait couler une dalle béton et y a installé des bâtiments modulaires.

Malgré la sommation interpellative, il n’a pas été justifié d’un titre autorisant l’occupation partielle de la parcelle de Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V].

Il résulte des dires de Madame [H] [U] née [V] consignés dans le premier procès-verbal de constat de commissaire de justice et des échanges de message également consignés, que ces travaux ont été réalisés après la signature de la promesse de vente en juin 2022, et dans l’attente de la signature de l’acte authentique qui n’a cependant pas eu lieu.

En conséquence, il convient de condamner la SCI [J] à libérer les lieux sis [Adresse 3] à MAUGUIO (34) cadastrés CX [Cadastre 1] lieudit TAMARIS, ainsi que tout occupant de son chef, que ce soit dans l’appartement et dans les constructions modulaires.

Il convient également de condamner la SCI [J] à remettre les lieux sis [Adresse 3] à MAUGUIO (34) cadastrés CX [Cadastre 1] lieudit TAMARIS en leur état antérieur, correspondant à l’absence de dalle béton et l’absence de construction modulaire tel que sollicité par les défendeurs.

Au regard de la durée de l’occupation sans droit ni titre, il convient pour assurer l’exécution de la décision, d’ordonner une astreinte de 100 euros par jour de retard selon les termes du présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce,

Si Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] indiquent que l’intention de nuire résulte de la délivrance d’une assignation quelques jours après qu’ils aient signé un compromis de vente du bien immobilier le 27 mars 2023, ils ne justifient pas de la connaissance de cet acte par la SCI [J], de sorte qu’ils ne démontrent pas l’intention de nuire.

L’abus n’est donc pas caractérisé, les demandes de dommages et intérêts à ce titre seront rejetées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [J] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI [J] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [J] verra ses propres demandes rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et en l’absence de demandes spécifiques, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture,

FIXE une nouvelle clôture de l’instruction à la date de l’audience soit le 24 février 2026,

DECLARE RECEVABLES les conclusions signifiées par Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] le 11 février 2026,

DEBOUTE la SCI [J] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI [J] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] la somme de 85.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation résultant de la promesse de vente notariée du 13 juin 2022 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 3] à MAUGUIO (34) cadastré CX [Cadastre 1] lieudit TAMARIS,

CONDAMNE la SCI [J] à libérer les lieux sis [Adresse 3] à MAUGUIO (34) cadastrés CX [Cadastre 1] lieudit TAMARIS, ainsi que tout occupant de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de s’exécuter dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, la SCI [J] sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,

CONDAMNE la SCI [J] à remettre les lieux sis [Adresse 3] à MAUGUIO (34) cadastrés CX [Cadastre 1] lieudit TAMARIS en leur état antérieur, correspondant à l’absence de dalle béton et de constructions modulaires dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de s’exécuter dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, la SCI [J] sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,

DIT qu’à l’issue de ces délais, et à défaut pour la SCI [J] de s’être exécutée, Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] pourront saisir le tribunal d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte et le juge de l’exécution pour la liquidation de l’astreinte,

DEBOUTE Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE la SCI [J] aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI [J] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [U] née [V] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.