Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01116 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIAM

S.A. DOMOFRANCE

C/

[T] [I] [M] [J]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Mme [K] [P] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [T] [I] [M] [J]

née le 30 Juin 1972 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (ci-après DOMOFRANCE) a donné à bail à Madame [T] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 12] à [Localité 10].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [J] le 18 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 3 juin 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Madame [T] [I] [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2024 en lui demandant de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 mars 2021 à la date du 30 avril 2024 ;

— Constater que Madame [J] [T], [I], [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [T], [I], [M] et de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 30 mars 2021 ;

— En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [J] [T], [I], [M] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 1.898,39 euros au titre des loyers dus à la date du 30 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2024 sur la somme de 1.156,74 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus. ;

— Condamner Madame [J] [T], [I], [M] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 30 mars 2021, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;

— Condamner Madame [J] [T], [I], [M] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [J] [T], [I], [M] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.291,95 euros hors frais de poursuite selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire (80 euros par mois).

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [T] [I] [M] [J], qui comparaît en personne, ne conteste pas les sommes sollicitées par son bailleur et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit (80 euros par mois).

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1.156,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [T] [I] [M] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.291,95 euros à la date du 17 septembre 2024 (mois d’août 2024 inclus). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [T] [I] [M] [J] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [T] [I] [M] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [T] [I] [M] [J] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 610,19 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [I] [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2021 et liant la société DOMOFRANCE à Madame [T] [I] [M] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 13] [Localité 9] [Adresse 11] [Localité 1] ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [M] [J] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 2.291,95 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, pénalités (SLS), indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [I] [M] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 80 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [T] [I] [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [T] [I] [M] [J] sera tenue de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 610,19 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE