Du 07 juin 2024

5AC

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00409 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3NL

[K], [Z] [W]

C/

[E] [I]

— Expéditions délivrées à

M. [K] [W]

— FE délivrée à

M^e Myriam SEBBAN

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [K], [Z] [W]

né le 08 Mars 1928 à [Localité 10] (47)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par son fils, Monsieur [O] [W], muni d’un pouvoir de représentation spécial

DEFENDERESSE :

Madame [E] [I]

née le 26 Janvier 1978 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée Maître Myriam SEBBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Avril 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 21 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2017, Monsieur [K] [W] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la société REMY IMMOBILIER, donné à bail à effet du 21 juillet 2017 à Madame [E] [I] un appartement ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer révisable mensuel de 653€ et une provision mensuelle sur charges de 65€.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2022, Monsieur [K] [W] a fait délivrer à la locataire un congé aux fins de reprise du logement au profit de son fils, Monsieur [O] [W] à effet au 20 juillet 2023.

Reprochant à la locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, Monsieur [K] [W] a, par acte introductif d’instance du 21 février 2024, fait assigner Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 15 mars 2024 aux fins de :

— constater la validité du congé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués, sans délai, de Madame [E] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la Force publique et l’assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— constater la mauvaise foi de Madame [E] [I] et ordonner que le délai de deux mois du commandement de quitter ne s’applique pas en l’espèce, conformément à l’alinéa 2 de l’article L412-1 du CPCE

— condamner Madame [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit

— condamner Madame [E] [I] à payer au bailleur la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner Madame [E] [I] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers

A l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 26 avril 2024.

Lors de l’audience du 26 avril 2024, Monsieur [K] [W], régulièrement représenté en vertu d’un pouvoir spécial par Monsieur [O] [W], son fils, maintient les termes de sa demande initiale. Il expose avoir donné congé afin de reprendre le logement pour son fils afin que celui-ci soit plus proche de lui. Il fait valoir que le congé pour reprise du logement a été fait dans les règles de l’art. Il soutient que Madame [I] est à jour de son indemnité d’occupation.

En défense, Madame [E] [I], représentée par son conseil, demande au juge saisi de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes

— in limine litis et à titre principal, se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection statuant au fond et partant débouter Monsieur [K] [W] de ses entières prétentions

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai supplémentaire pour conclure sur le fond et renvoyer l’affaire à telle audience qu’il plaira

— en tout état de cause, condamner Monsieur [K] [W] à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens

Elle soulève in limine litis l’incompétence du juge des référés dès lors qu’elle conteste la validité du congé délivré. Elle soutient que la validation d’un congé par le juge des référés n’est envisageable qu’en l’absence de contestation sérieuse ; que le motif du congé est manifestement frauduleux puisque le fils de Monsieur [K] [W], au vu de sa situation, n’a aucune intention de reprendre le logement donné à bail. Elle soutient que les demandes de Monsieur [K] [W] se heurtent à des contestations sérieuses.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 7 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, si au dispositif de ses conclusions, Madame [I] demande au juge de céans de se déclarer incompétent, force est de constater qu’elle ne fait dans ses écritures que contester les pouvoirs du juge des référés du fait de l’existence de contestations sérieuses.

Ces moyens ne visent qu’à contester le bien-fondé des demandes de Monsieur [K] [W] et les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. Ces moyens soulevés par Madame [I] en raison de l’existence d’une contestation sérieuse relativement à la validité du congé délivré ne constituent donc pas une exception d’incompétence mais s’analysent en des moyens relatifs au pouvoir d’appréciation de la juridiction de référés.

Il s’ensuit que le juge des référés est compétent pour statuer sur l’action engagée par Monsieur [K] [W] au visa de l’article 834 du Code de procédure civile, laquelle action relève bien de ses attributions. Il lui appartient dès lors de dire s’il y a lieu ou non à référé sur les demandes formées par lui.

Au vu de ce qui précède, la demande de Madame [I] tendant pour le juge de céans à se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection statuant au fond sera tout naturellement rejetée.

Sur les demandes de Monsieur [K] [W]

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé pour reprise doit ainsi, à peine de nullité, indiquer le motif allégué, les noms et adresses du ou des bénéficiaires de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur qui donne congé n’a d’autre motivation à donner que d’occuper lui-même le logement ou de le faire occuper par les personnes que la loi énumère.

En sus de ces mentions obligatoires, le bailleur doit, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] a fait délivrer à Madame [I], par acte d’huissier du 14 décembre 2022, un congé pour reprise à effet au 20 juillet 2023. Ce congé est motivé par la décision de reprendre le logement au profit de son fils. Le congé comporte en outre le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa qualité de descendant du propriétaire, son fils.

Ce congé comporte ainsi les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du caractère sérieux et réel du congé, Madame [I] soutient que ce congé est manifestement frauduleux puisque le fils de Monsieur [K] [W] n’a vraisemblablement aucune intention de reprendre le logement donné à bail.

Il n’appartient pas au juge d’apprécier a priori le bien-fondé de l’intention du propriétaire, la décision de reprendre le logement pour y établir la résidence principale de son fils constituant un motif suffisant.

Toutefois, il apparaît légitime de s’interroger sur la réelle intention de Monsieur [K] [W] de récupérer le bien loué pour y loger son fils au vu des éléments produits. En effet, aux termes de son courriel du 15 avril 2024, Monsieur [O] [W], fils de Monsieur [K] [W] indique qu’il doit se séparer de sa maison de [Localité 6] où il réside actuellement et dont l’adresse figure sur le congé ne pouvant plus supporter les frais inhérents à celle-ci, raison pour laquelle son père souhaite récupérer l’appartement donné à bail à Madame [I] pour lui louer. Or, d’une part, aucun élément n’est versé permettant de confirmer que la maison appartenant à Monsieur [O] [W] serait en vente. Au contraire, l’annonce LOCASUN démontre que la maison actuelle de Monsieur [O] [W] est mise sur un site de location saisonnière.

En outre, Monsieur [O] [W], fils du bailleur et bénéficiaire du congé, soutient être à la retraite depuis 2 ans et percevoir la somme de 1.177€ par mois au titre de sa retraite. Nonobstant le fait qu’aucune pièce ne vient corroborer ses dires, il résulte au contraire des éléments fournis par Madame [I] et plus précisément du document SOCIETE.COM du 6 avril 2024 et du registre national des entreprises du 9 avril 2024 que Monsieur [O] [W] est gérant de la SARL BEBE, SARL domiciliée à [Localité 8].

Ainsi, l’ensemble des arguments et pièces versés aux débats par Madame [I] permet de douter a priori de la volonté de Monsieur [K] [W] de reprendre le logement donné à bail à Madame [I] au profit de son fils. Force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse relative à la demande de constat de la validité du congé pour reprise délivré à Madame [I] qu’il appartient au juge du fond de trancher.

La demande d’expulsion ne peut donc utilement prospérer en l’état en référé. Les demandes tendant à ordonner que le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ne s’applique pas conformément à l’alinéa 2 de l’article L412-1 du CPCE et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, demandes subséquentes, seront tout naturellement rejetées.

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [I] à titre subsidiaire

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [K] [W], la demande de Madame [I] à titre subsidiaire est devenue sans objet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K] [W].

Condamné aux dépens, Monsieur [K] [W] sera débouté de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] [W] à verser à Madame [E] [I] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé est compétent pour statuer sur les demandes formées par Monsieur [K] [W] ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de Monsieur [K] [W] ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [W] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] à payer à Madame [E] [I] la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION