TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/57357 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RWY

AS M N° : 7

Assignation du :

29 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. AVIEL

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS – #B1131

DEFENDERESSE

S.A.S. IDC GROUP

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Karine COHEN, avocat au barreau de PARIS – #P0418

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, la SCI Aviel a donné à bail dérogatoire à la société IDC Group des locaux situés au quatrième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), pour une durée de 24 mois à compter du 10 juillet 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 58 900 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, la SCI Aviel a donné à bail dérogatoire à la société IDC Group des locaux situés au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), pour une durée de 24 mois à compter du 10 juillet 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 64 580 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

La société IDC Group ayant quitté les locaux du quatrième étage le 9 juillet 2024 sans avoir réglé l’intégralité des loyers, la SCI Aviel lui a, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, fait délivrer une sommation de payer la somme au principal de 71 562, 94 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés s’agissant des locaux situés au sixième étage, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 84 415, 56 euros, au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SCI Aviel a fait assigner la société IDC Group devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1231-6 du code civil, aux fins de voir :

« CONDAMNER, la société IDC GROUP à payer à la société AVIEL la somme provisionnelle de 71.562,94 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 15 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation s’agissant du local pris à bail au 4ème étage de l’immeuble » le 123 " sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux situés au 6ème étage de l’immeuble « le 123 » à la date du 27 octobre 2024 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société IDC GROUP ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier des locaux situés au 6ème étage de l’immeuble le « 123 » sis [Adresse 1] à [Localité 8] ;

DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants R-433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la société IDC GROUP à payer à la société AVIEL la somme provisionnelle de 95.670,43 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 15 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER la société IDC GROUP à payer à la société AVIEL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, outre la TVA, charges, taxes et accessoires à compter du 27 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNER la société IDC GROUP à remettre en état le matériel cassé et disparu du local donné à bail au 6ème étage sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

CONDAMNER la société IDC GROUP au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. "

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 novembre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, des discussions étant en cours.

A l’audience qui s’est tenue le 20 février 2025, la SCI Aviel, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, à l’exception de celles relatives à l’expulsion, la société IDC Group ayant restitué les locaux situés au sixième étage le 19 février 2025. Elle a précisé que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 182 883, 34 euros et s’est opposée à la déduction des dépôts de garantie, dès lors qu’il risque d’y avoir des frais de remise en état. En cas d’octroi de délais de paiement, elle a demandé à ce que ceux-ci ne dépassent pas 12 mois.

Lors de cette audience, la société IDC Group a sollicité du juge des référés qu’il la condamne au paiement de la somme de 36 636, 85 euros au titre de l’arriéré locatif relatif aux locaux situés au 4ème étage et de la somme de 20 156, 11 euros au titre de l’arriéré locatif relatif aux locaux situés au 6ème étage, ne s’est pas opposée à l’acquisition de la clause résolutoire pour les locaux situés au 6ème étage et a demandé des délais de paiement de 24 mois.

La société IDC Group explique contester le montant des sommes réclamées, dès lors qu’il convient de déduire les dépôts de garantie, les locaux ayant été restitués, ainsi que les pénalités de retard qui sont sérieusement contestables, les frais juridiques et honoraires d’avocats ainsi que les TVA qui ont été facturées deux fois.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes de l’audience

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail dérogatoire portant sur les locaux situés au sixième étage contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 27 septembre 2024 par la SCI Aviel à la société IDC Group pour avoir paiement de la somme au principal de 84 415, 56 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il n’est pas contesté par la société IDC Group que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 octobre 2024.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société IDC Group doit à la SCI Aviel de manière non contestable, au titre du bail portant sur les locaux situés au quatrième étage, pour le premier trimestre 2024, la somme de 3 763, 41 euros au titre du loyer, la somme de 4 594, 50 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 4 671, 58 euros au titre de la TVA, pour le deuxième trimestre 2024, la somme de 14 725 euros au titre du loyer, la somme de 4 594, 50 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 3 893, 90 euros au titre de la TVA et pour le troisième trimestre 2024, la somme de 1 545, 75 euros au titre du loyer, la somme de 1 538, 50 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 616, 85 euros de la TVA, soit la somme totale de 39 943, 99 euros.

En revanche, apparaissent sérieusement contestables la somme facturée au titre du commandement de payer, dès lors que ces frais, d’une part, ne sont pas justifiés et, d’autre part, sont inclus dans les dépens, les sommes facturées au titre des pénalités de retard, puisque ces sommes résultent vraisemblablement de l’application de clauses pénales qui, comme telles, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond et les sommes facturées au titre des frais juridiques et au titre des bacs municipalités au prorata en l’absence de tout justificatif.

La somme facturée au titre de l’indemnité forfaire de recouvrement apparaît également sérieusement contestable dès lors qu’il n’est pas justifié que cette indemnité est effectivement mentionnée dans les factures qui auraient été adressées à la société IDC Group comme l’exige l’article L. 411-10 II du code de commerce.

La somme de 4 608, 72 euros facturée au titre de la taxe foncière 2024 apparaît également sérieusement contestable, dès lors que l’avis d’imposition versée ne permet pas de comprendre comment le prorata a été calculé et surtout pourquoi cette taxe est plus importante que celle facturée pour les locaux du sixième étage alors que la taxe n’est pas due pour l’année entière mais pour six mois et neuf jours et que les locaux du quatrième et sixième étage sont, à un mètre carrez près, de la même superficie.

Enfin, les sommes facturées au titre de la TVA autres que celles mentionnées ci-avant relativement aux loyers et provisions sur charges apparaissent également sérieusement contestables, les pièces versées aux débats ne permettant pas d’établir qu’elle sont dues.

Par ailleurs, dès lors que les locaux ont été restitués depuis le 9 juillet 2024 et que la SCI Aviel ne justifie pas avoir dû entreprendre des travaux de remise en état, il est justifié de déduire des sommes dues, la somme de 24 000 euros versée au titre du dépôt de garantie.

La société IDC Group sera en conséquence condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme, non sérieusement contestable, de 15 943, 99 euros (39 943, 99 euros – 24 000 euros) au titre des loyers, charges et accessoires impayés afférents au bail portant sur les locaux situés au quatrième étage.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société IDC Group doit à la SCI Aviel de manière non contestable, au titre du bail portant sur les locaux situés au sixième étage, pour le premier trimestre 2024, la somme de 16 145 euros au titre du loyer (et non de 20 251, 38 euros comme indiqué sur le décompte actualisé au 20 février 2025), la somme de 4 701 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 4 169, 25 euros au titre de la TVA (et non de 5 088, 12 euros comme indiqué sur le décompte actualisé au 20 février 2025), pour le deuxième trimestre 2024, la somme de 16 145 euros au titre du loyer, la somme de 4 701 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 4 169, 25 euros au titre de la TVA, pour le troisième trimestre 2024, la somme de 16 966, 78 euros au titre du loyer, la somme de 1 567, 10 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 3 706, 77 euros au titre de la TVA, pour le quatrième trimestre 2024 la somme de 16 966, 78 euros au titre du loyer, la somme de 1 567, 10 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 3 706, 77 euros au titre de la TVA et pour le premier trimestre 2025 (au prorata jusqu’au 19 février 2025) 9 425, 99 euros au titre du loyer, la somme de 870, 61 euros au titre de la provision sur charges et la somme de 2 059, 32 euros au titre de la TVA, soit la somme totale de 106 867, 72 euros de laquelle il convient de déduire la somme de 35 000 euros versée le 1er octobre 2024 par la société IDC Group.

Pour les mêmes raisons que celles évoqués ci-avant, les sommes facturées au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement, des pénalités de retard, des frais juridiques, des frais de commandement, de la taxe bacs municipalité, de la taxe foncière 2024 et de la TVA sont sérieusement contestables.

Les sommes facturées au titre des factures d’huissier apparaissent également sérieusement contestables dès lors que, d’une part, elles ne sont pas justifiées et que, d’autre part, elles sont vraisemblablement inclues dans les dépens.

Il en va de même de la somme facturée au titre des honoraires d’avocat clause résolutoire, ceux-ci n’étant pas justifiés.

En revanche, dès lors que les locaux n’ont été restitués que la veille de l’audience, soit le 19 février 2025, et qu’il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie n’avait pas pu encore être établi de manière contradictoire, il est à ce stade prématuré de déduire le dépôt de garantie des sommes réclamées.

La société IDC Group sera en conséquence condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme, non sérieusement contestable, de 71 867, 72 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés afférents au bail portant sur les locaux situés au sixième étage.

La société IDC Group sera, par conséquent, condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI Aviel la somme totale de 87 811, 71 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes de délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des difficultés financières rencontrées par la société IDC Group, du versement qu’elle a effectué de manière récente à hauteur de 35 000 euros et des délais de paiement qu’elle a déjà bénéficié de fait, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société IDC Group sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail dérogatoire sont réunies et que la résiliation du bail dérogatoire portant sur les locaux situés au sixième étage liant les parties à la date du 27 octobre 2024 ;

Condamnons la société IDC Group à payer à la SCI Aviel la somme provisionnelle de 87 811, 71 euros au titre des loyers, charges accessoires et indemnité d’occupation afférents aux deux baux dérogatoires arrêtés au 20 février 2025 (troisième trimestre 2024 inclus pour le bail portant sur le local situé au quatrième étage et premier trimestre 2025 inclus au prorata pour le bail portant sur le local situé au sixième étage), avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 ;

Autorisons la société IDC Group à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 4 878 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons la société IDC Group aux entiers dépens ;

Condamnons la société IDC Group à payer à la SCI Aviel la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ