RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00979 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGOA

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de [U] [Y], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors des débats à l’audience du 9 septembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

SCCV [Localité 26] [Adresse 25]

dont le siège social est sis [Adresse 9] [Localité 22]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.D.C. RÉSIDENCE DU MANOIR DU PARC SIS [Adresse 25] À [Localité 26]

dont le siège social est sis [Adresse 13] [Localité 20]

représentée par Maître Valérie PIGALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D2171

Monsieur [W] [P]

demeurant [Adresse 12] [Localité 26]

non comparant ni constitué

S.A.S. A26-BLM

dont le siège social est sis [Adresse 8] [Localité 14]

non comparante ni constituée

Madame [S] [F] épouse [P]

demeurant [Adresse 12] [Localité 26]

comparante mais non constituée

S.A.S. EMMANUEL DEBOISSY INGENIERIE

dont le siège social est sis [Adresse 11] [Localité 16]

non comparante ni constituée

S.A.S. SMG TP

dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 24]

non comparante ni constituée

S.A.S. ROISSY TP

dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 23]

représentée par Maître Patricia PAPY, avocate au barreau d’ESSONNE

S.A.S. B.J.F

dont le siège social est sis [Adresse 10] [Localité 15]

non comparante ni constituée

S.A.S. CARDOSO ENTREPRISE TRAVAUX PUBLICS ILE DE FRANCE (CETP IDF)

dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 19]

non comparante ni constituée

S.A.S. SOCIETE D’ESPACES VERTS ESSONNE

dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 19]

non comparante ni constituée

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Autorisée par ordonnance du 3 septembre 2025, la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] a, par actes de commissaire de justice délivrés le 4 septembre 2025, fait assigner en référé d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANOIR DU PARC situé au [Adresse 25] à [Localité 26], Monsieur [W] [P], Madame [S] [F] épouse [P], la SAS A26-BLM, la SAS EMMANUEL DEBOISSY INGENIERIE (E.D.I.), la SAS SMG TP, la SAS ROISSY TP, la SAS B.J.F., la SAS CARDOSO ENTREPRISE TRAVAUX PUBLICS ILE DE France (CETP IDF), la SAS SOCIETE D’ESPACES VERTS ESSONNE (SEVE), au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec mission telle que décrite dans le dispositif de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] expose avoir vendu en l’état futur d’achèvement un ensemble immobilier situé [Adresse 25] à [Localité 26]. Elle explique que lors de la livraison dudit ensemble le 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires nouvellement constitué a refusé la livraison et la prise de possession du mur d’enceinte, compte tenu de son état dégradé. Elle précise que le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de lui verser la somme de 146.071,53 euros TTC au titre de la démolition et de la reconstruction dudit mur. Elle soutient qu’elle justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire contradictoire, afin notamment de déterminer l’état du mur d’enceinte et la nécessité ou non de prendre des mesures confortatives, dans la perspective d’une action judiciaire au fond.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 au cours de laquelle la SCCV [Localité 26] [Adresse 25], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et développé de nouveaux moyens en réplique à l’argumentation du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANOIR DU PARC situé au [Adresse 25] à [Localité 26].

En défense, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANOIR DU PARC situé au [Adresse 25] à [Localité 26], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 145, 480, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, 1604, 1642 et suivants, 1792 et suivants du code civil et L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, il sollicite du juge des référés de :

— Noter les protestations et réserves d’usage du syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à [Localité 26] ;

— Ajouter à la mission de l’expert judiciaire le point suivant : " fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et/ou pouvant résulter des travaux de remise en état subi par le syndicat des copropriétaires et des copropriétaires du [Adresse 25] à [Localité 26] » ;

— Etendre la mission de l’expert judiciaire à la levée des réserves visées au procès-verbal du volet paysager en date du 9 avril 2025, et notamment impartir un délai raisonnable pour procéder à la levée des réserves, dire si les travaux réalisés sont propres ou non à justifier la levée des réserves, constater la bonne exécution de la levée des réserves ;

— Supprimer de la mission d’expertise les appréciations d’ordre juridique que l’expert judiciaire ne peut pas formuler en application de l’article 238 du code de procédure civile, à savoir : donner son avis sur les causes justifiant le refus de livraison du mur d’enceinte et dire si les problèmes mis en avant par le syndicat des copropriétaires objet du refus de livraison doivent être considérées comme des réserves ou s’ils interdisaient effectivement la livraison du mur d’enceinte ;

— Laisser les dépens à la charge de la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] en application de l’article 480 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANOIR DU PARC fait valoir qu’il a refusé de prendre possession du mur d’enceinte en raison de sa non-conformité, de son état dégradé et de sa dangerosité. Il ajoute avoir fait constater, le 3 décembre 2024 par commissaire de justice, l’état de dégradation avancé dudit mur. Il précise que certaines réserves n’ayant pas été levées, des désordres sont apparus, et soutient qu’il serait en conséquence opportun d’étendre la mission de l’expert à ces réserves non levées, précisant qu’il s’agit particulièrement des désordres affectant le sous-sol, le volet paysager et la VMC.

En réplique, la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] fait valoir que, la garantie de parfait achèvement n’étant pas acquise, l’extension de mission aux réserves non levées est prématurée à ce stade de la procédure. Elle considère que le chef de mission sollicité relatif aux causes justifiant le refus de livraison du mur d’enceinte ne relève pas d’une appréciation juridique mais technique, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

La SAS ROISSY TP, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle forme protestations et réserves.

Madame [S] [F] épouse [P] a comparu en personne, mais n’a pas constitué avocat.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [W] [P], la SAS A26-BLM, la SAS EMMANIEL DEBOISSY INGENIERIE (E.D.I.), la SAS SMG TP, la SAS B.J.F., la SAS CARDOSO ENTREPRISE TRAVAUX PUBLICS ILE DE France (CETP IDF) et la SAS SOCIETE D’ESPCES VERTS ESSONNE (SEVE) n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] justifie, par la production du procès-verbal de réception du 20 décembre 2024, du procès-verbal de livraison des parties communes du 10 décembre 2024, des courriers des 5 décembre 2024 et 25 mai 2025 adressés par le syndicat des copropriétaires, et du devis de réfection du mur établi le 25 avril 2025, éléments qui rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors, il convient d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif.

Concernant la mission confiée à l’expert, il convient de rappeler que, conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production du procès-verbal de constat des végétaux du 29 avril 2025, du courrier adressé par son syndic le 26 février 2025 à la société KAUFMAN & BROAD, d’échanges de courriels entre certains occupants de la résidence et le syndic, d’éléments qui rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués en raison de réserves non levées.

La SCCV [Localité 26] [Adresse 25] s’oppose à cette extension au motif que la garantie de parfait achèvement n’est pas acquise, sans contester les désordres invoqués.

Or, la mise en place d’une expertise, avant l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, ne fait nullement obstacle à la levée des réserves en cours d’expertise, à charge, dans cette hypothèse, pour l’expert, de procéder au constat de cette situation.

Dès lors, le moyen sera écarté.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à voir étendre les opérations d’expertise aux réserves non levées affectant principalement la VMC, le volet paysager et les infiltrations en sous-sol.

En revanche, en application de l’article 238 du code de procédure civile, il n’appartient pas à l’expert judiciaire de porter des appréciations d’ordre juridique.

Il s’ensuit qu’il doit se livrer à des investigations techniques ayant trait à des questions de fait et donner un avis technique dont le juge se réserve de tirer les conséquences juridiques.

Dès lors, il convient de dire qu’il ne lui appartient pas de donner son avis sur les causes justifiant le refus de livraison du mur d’enceinte.

Cependant, l’expert devra fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction de déterminer si l’état du mur d’enceinte, objet du refus de livraison par le syndicat des copropriétaires, doit être considéré comme une réserve ou s’il en interdisait sa livraison.

Pour le surplus des demandes d’extension du syndicat des copropriétaires, celles-ci seront prises en compte conformément aux termes du dispositif.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de la SCCV [Localité 26] [Adresse 25].

Enfin, en l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, ne pouvant être réservés, sont laissés à la charge de la SCCV [Localité 26] [Adresse 25], dans l’intérêt de laquelle la mesure d’expertise est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[N] [L]

Expert près la cour d’appel de PARIS

[Adresse 6]

[Localité 21]

Tél. portable : [XXXXXXXX02]

Tél. fixe : [XXXXXXXX03]

E-mail : [Courriel 28]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

*se rendre sur les lieux situés [Adresse 25] à [Localité 26] après avoir convoqué les parties,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*examiner les désordres allégués dans l’assignation et les pièces versées au dossier en défense, portant sur le mur d’enceinte et les réserves non levées affectant principalement la VMC, le volet paysager et les infiltrations en sous-sol, affectant l’immeuble ou les installations litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvement allégués au regard des documents contractuels liant les parties, s’il y a lieu; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants de ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelle proportions,

*indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

*donner son avis sur l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation et les pièces versées en défense,

*fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction de déterminer si l’état du mur d’enceinte, objet du refus de livraison par le syndicat des copropriétaires, doit être considéré comme une réserve ou s’il en interdisait sa livraison,

*dire en tout état de cause si les équipements ou installations sont conformes aux règles de l’art ainsi qu’aux normes de réglementations le cas échéant applicables,

*fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

*après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

*fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*faire les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry, [Adresse 18] à [Localité 27], dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 18] à [Localité 27] ([Courriel 29] / Tél : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX017]), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 26] [Adresse 25] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,