TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/05536 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W4EH

Minute n° 24/00017

EXPERTISE

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. EMMINVEST immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 812 701 076, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 3]

représentée par Maître Henri-Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

Société PPG DISTRIBUTION immatriculée au RCS D’ORLEANS sous le n° 085 580 983, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 4]

représentée par Maître Eléonore TROUVE, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 05 avril 2023, le juge des loyers commerciaux, saisi par la SCI EMMINVEST a:

— constaté que le bail conlu avec la société PPG DISTRIBUTION venu à expiration le 9 mars 2017 s’est poursuivi par tacite reconduction et a été renouvelé à compter du 10 mars 2017,

— constaté que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé ordonner une mesure d’expertise confiée à Monsieur [I] [L], dont il s’est réservé le suivi,

— dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours, soit la somme annuelle de 75 018 € HT HC , avec application de la clause d’indexation et ce jusqu’à la fixation du loyer renouvelé,

— ordonné le sursis à statuer sur le surplus des demandes, réservé les dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par requête du 18 septembre 2023, la société PPG DISTRIBUTION a sollicité du juge chargé du contrôle des expertises d’ordonner l’extension de la mission confiée à monsieur [L] aux fins de lui permettre de donner tous éléments de nature à déterminer le montant plafonné du loyer renouvelé conformément à l’article L145-34 du code de commerce.

Par courrier reçu au greffe le 06 novembre 2023, l’expert a indiqué accepter l’extension de mission sollicitée par la société PPG DISTRIBUTION.

Par conclusions remises au greffe le 07 novembre 2023, la SCI EMMINVEST demande au juge en charge du contrôle des expertises:

— à titre principal de débouter la société PPG DISTRIBUTION de sa demande d’extension de mission,

— à titre subsidiaire, de lui confier une extension de mission afin qu’il se prononce sur l’existence de modifications notables des éléments mentionnés au 1er à 4ème de l’article L145-33 du code de commerce, excluant le principe du plafonnement du loyer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2024 du juge des loyers commerciaux s’étant réservé le contrôle des expertises. Les parties ont maintenu leurs demandes.

MOTIVATION

En vertu de l’article 236 du code de procédure civile, le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroitre ou restreindre la mission confiée au technicien.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux a constaté, dans son jugement du 05 avril 2023, l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail et leur accord sur la fixation de ce loyer renouvelé à la valeur locative.

Dans ces conditions, et compte tenu de cet accord exprimé par les parties, la mission d’expertise a été circonscrite à l’évaluation de la valeur locative du local commercial.

Par sa demande d’extension de mission, la société PPG DISTRIBUTION soutient qu’il devrait être demandé à l’expert de vérifier si le loyer doit ou non être déplafonné en raison d’une modification notable des éléments de fixation de la valeur locative.

Or, s’il convient de constater que dans son mémoire en défense déposé au greffe le 02 décembre 2022, la société PPG DISTRIBUTION avait sollicité la fixation du prix du bail renouvelé le 9 mars 2017 à la valeur locative, cette valeur locative proposée à hauteur de 51.933,98 euros hors charges était une valeur inférieure à la valeur du loyer contractuel indexé fixé à la somme de 75.018,72 euros. C’est donc dans ce cadre spécifique d’une valeur locative inférieure à la valeur du loyer renouvelé qu’il a été constaté son accord pour voir fixer le loyer à la valeur locative, situation qui ne correspondait toutefois pas au cadre juridique dont l’application était envisagée par la société bailleresse.

En effet, pour sa part, la société SCI EMMINVEST avait sollicité dans son assignation que le loyer soit fixé à la valeur locative de 86.184 euros, et que soit ordonnée une mesure d’expertise afin de donner un avis tant sur la valeur locative du bien que sur l’existence de motifs de déplafonnement. En effet, le bailleur ne pouvait obtenir une fixation automatique à la valeur locative sauf à démontrer l’existence d’une évolution notable des critères de cette valeur, le bail tacitement renouvelé ne s’étant pas poursuivi pour une durée de plus de 12 ans (bail du 05 mai 2008, ayant pris effet le 10 mars 2008, qui s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 10 mars 2017 en l’absence de demande de renouvellement. Une demande de renouvellement a été signifiée par le preneur au bailleur le 06 mars 2020 qui a interrompu le délai de 12 ans) seul cas dans lequel le déplafonnement aurait été automatique.

Il en résulte donc que si le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur la fixation du loyer à la valeur locative, les parties formulaient leurs demandes dans des cadres juridiques distincts. Dans ces conditions, la mission de l’expert n’apparaît en l’état pas suffisamment complète et il convient pour permettre l’examen d’une éventuelle demande de déplafonnement par le bailleur, que le juge des loyers dispose des éléments d’appréciation sur une évolution des critères de l’article L145-33 du code de commerce.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’extension de mission formulée par la société PPG DISTRIBUTION.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Ordonne un complément d’expertise à la mission prévue par le jugement du 05 avril 2023 confiée à Monsieur [I] [L] [Adresse 6] [Localité 2] ([Courriel 7]- [XXXXXXXX01]) et le désigne

pour y procéder, avec mission de :

1 – donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 10 mars 2008 au 09 mars 2017, l’existence des critères de déplafonnement, à savoir:

— les caractéristiques du local considéré

— la destination des lieux

— les obligations respectives des parties

— les facteurs locaux de commercialité

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

2 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Fixe au 13 mai 2024 le délai pour l’expert pour déposer son rapport d’expertise;

Réserve les dépens;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE