N° RG 23/04038 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XXU3

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

50F

N° RG 23/04038 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XXU3

Minute

AFFAIRE :

[T] [R], [J] [R]

C/

S.A. MMA IARD, S.E.L.A.R.L. N3B NOTAIRES, [N] Maître [Y], Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Sylvie MARCILLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 2 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [J] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/04038 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XXU3

DEFENDEURS :

Maître [N] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. N3B NOTAIRES

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Société d’Assurances Mutuelles [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ès-qualités d’assureur de N3B et [Y] [N]

La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société Anonyme [Adresse 1]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ès-qualités d’assureur de N3B et [Y] [N]

Tous représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [R] et son épouse Mme [J] [R] ont signé le 11 février 2022 une prommesse synallagmatique de vente aux fins d’acquérir le bien immobilier vendu par M.[O].

La date de réitération de la vente par acte authentique a été reportée du 11 mai au 22 juillet 2022.

Par courrier du 30 août 2022, le vendeur, M. [O] a écrit aux époux [R]:

“Or, le 18 juillet dernier, votre notaire a fait savoir au mien que vous ne seriez pas en mesure d’honorer le rendez-vous (de signature du 22 juillet 2022), faute de pouvoir vous acquitter du prix pour cette date. Votre notaire a précisé que l’agence immobilière en était informée, afin que je puisse remettre ce bien à la vente. Je vous confirme donc par la présente avoir pris acte de la caducité du compromis signé et vous délier de tout engagement à mon égard.”

Reprochant à leur notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente, Maître [N] [Y] de l’étude notariale N3B NOTAIRES, une faute consistant dans l’envoi d’un courriel le 18 juillet 2022, sans instruction en ce sens de leur part, tendant à annuler la vente alors qu’ils avaient seulement demandé un report de la réitération de l’acte authentique, M. [T] [R] et Mme [J] [R] ont fait assigner devant ce tribunal, par actes du 26 avril 2023, la société N3B NOTAIRES, Maître [N] [Y], la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD en responsabilité professionnelle.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, M. [T] [R] et Mme [J] [R] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, 1242 alinéa 5 du code civil et L 124-3 du code des assurances, de:

JUGER recevable et bien-fondé Monsieur [T] [R] et Madame [J] [R] en leurs demandes,

et y faisant droit,

JUGER que Maître [N] [Y], associé de la SELARL N3B NOTAIRES, a commis des fautes, manquements et imprudences dans l’accomplissement de sa mission d’officier public, rédacteur d’acte,

CONDAMNER in solidum Maître [N] [Y], l’étude N3B NOTAIRES à [Localité 8], la société MMA IARD – Assurances Mutuelles, la société MMA IARD – Société anonyme à verser aux époux [R] les sommes suivantes au titre de l’indemnisation de leurs préjudices :

— Frais de location d’une place de camping entre le 14 et le 30 septembre 2022 : 480 €

— Frais de déménagement de leur mobilier en garde meubles : 3.900 €

— Frais de garde meubles : 1.044 €

— Frais de location d’un box : 676 €

— Achat d’une cuisine dimensionnée pour la maison de [Localité 9] : 7.808, 07€

— Achat de parquet pour la maison de [Localité 9] : 2.749, 79 €

— Préjudice d’anxiété : 20.000 €

— Préjudice de jouissance entre le 15.09.2022 et le 05.12.2022 : 14.000 €

— Préjudice moral : 20.000 €

— Total : 71.657, 86 €

JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation par les requérants,

JUGER que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNER in solidum Maître [N] [F], l’étude N3B NOTAIRES à Bordeaux, la société MMA IARD – Assurances Mutuelles, la société MMA IARD – Société anonyme à verser aux époux [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Sylvie MARCILLY, Avocate au Barreau de BORDEAUX, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Maître [N] [F], l’étude N3B NOTAIRES à Bordeaux, la société MMA IARD – Assurances Mutuelles, la société MMA IARD – Société anonyme, demandent au tribunal de:

— DEBOUTER les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER les époux [R] à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les époux [R] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2025.

MOTIVATION

moyens des parties

M. Et Mme [R] exposent que Maître [W], notaire salarié de l’étude notariale N3B NOTAIRES a indiqué à son confrère, mandaté par le vendeur, sans aucune instruction de leur part, que le bien pouvait être remis en vente. Ils soutiennent que s’ils rencontraient des difficultés avec l’acquéreur de leur propre maison dont la vente devait intervenir concommitamment avec l’acquisition envisagée et qui est finalement intervenue le 24 août 2022, ils avaient uniquement demandé un report de la date de la signature de l’acte authentique qui avait été fixée au 22 juillet 2022.

Ils concluent que l’étude notariale, qui répond des fautes de son notaire salarié, a manqué à ses devoirs d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte et à son devoir d’information et de conseil en faisant annuler une vente sans instruction de ses mandants acquéreurs et sans vérifier la réalité du prétendu refus de poursuivre la vente par un écrit signé après une information claire et exhaustive des conséquences de ce refus, notamment le risque de devoir régler l’indemnité conventionnelle de 42.700 euros.

Ils contestent avoir donné téléphoniquement ladite instruction et font valoir que si leur prétendue instruction avait été si claire, comme le soutient le notaire, alors ce dernier n’aurait pas continué à organiser, par courriel du 24 août 2022, un rendez-vous de signature après l’envoi du courriel litigieux du 18 juillet 2022.

S’agissant du courriel du 26 juillet 2022, dont se prévaut le défendeur, par lequel le notaire a demandé à leur banque, en mettant M. [R] en copie, un justificatif de refus de prêt, ils font également valoir qu’ils n’avaient pas demandé cette démarche, qui n’appelait aucune réaction, dès lors qu’ils comptaient renoncer à la condition suspensive de financement par un prêt lors de la réalisation de la vente. En tout état de cause, ils concluent que l’initiative vient de Maître [W], qui a agi avec une légèreté blâmable et dont le courriel du 18 juillet 2022 est à l’origine de l’échec de la vente.

En réponse à l’argumentation adverse sur l’absence de lien de causalité entre les préjudices qu’ils invoquent et la faute imputée au notaire, ils concluent que le vendeur aurait accepté un dernier report de la signature de l’acte authentique s’il n’avait pas reçu le mail du 18 juillet 2022, lequel l’a déterminé à ne pas poursuivre la vente.

Ils demandent réparation du préjudice matériel résultant de l’impossibilité d’acquérir la maison de M. [O] (frais de camping, de garde meuble, achat de matériaux inutilisé..), d’un préjudice d’anxiété résultant du fait de s’être retrouvé sans domicile, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.

Le notaire conclut au rejet des demandes.

Il conteste en premier lieu, l’existence d’une faute qui lui serait imputable en faisant valoir que l’envoi du courriel du 18 juillet 2022 ne résulte pas d’une iniative solitaire mais a résulté des instructions des époux [R] qui souhaitaient informer le vendeur de la situation délicate dans laquelle ils se trouvaient et lui permettre de trouver un acquéreur de substitution dans l’hypothèse où la vente de leur maison viendrait à échouer. Il ajoute que les époux [R] avaient requis Maître [W] pour solliciter une attestation de refus de prêt dans le but d’être exonéré du paiement de la clause pénale, comme en témoigne le courriel du 26 juillet 2022, dont M. [R] était en copie. Il ajoute que si M. [W] a écrit au notaire du vendeur pour envisager de la signature compte tenu de l’aboutissement de la vente de la résidence principale des époux [R], il est avéré que c’est le vendeur qui a refusé de poursuivre la vente compte tenu du retard pris dans le projet à raison des difficultés rencontrées par les époux [R].

En tout état de cause, le notaire conteste tout lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice alors que l’échec de la vente est dû non pas à une information erronée du notaire mais uniquement au fait que le vendeur a refusé de reporter la date de signature de l’acte de vente. De surcroît, il plaide que les époux [R] n’ont jamais justifié avoir obtenu le financement prévu au compromis, alors que l’obtention d’un prêt était déterminant de leur acquisition, contrairement à la vente de leur maison, qui n’avait pas été érigée en condition suspensive de l’acquisition de l’immeuble de M. [O].

Enfin, il conteste le principe des indemnisations sollicitées en faisant valoir que la situation dont se plaint les époux [R] ne se serait pas produite si l’acquisition de la maison de M.[O] avait été conditionné à la vente de leur maison et alors que toute vente est soumise à un aléa dont le notaire ne saurait être tenu pour responsable.

Réponse du tribunal

Le notaire est tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction. Il doit notamment informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours. A ce titre, le notaire doit rechercher l’intention des parties afin de vérifier que l’acte envisagé leur permette d’atteindre leurs objectifs. Le notaire doit ainsi se renseigner afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à la réalisation de ces objectifs et doit tenter de prévenir les risques d’ordre technique susceptibles d’affecter les biens, objets des actes qu’il rédige .

Sa responsabilité civile est engagée, sur le fondement de l’article 1240du Code Civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, dès lors qu’est établie l’existence d’une faute commise par lui ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

En l’espèce, le manquement incriminé au titre d’un défaut de devoir de conseil résulte de l’envoi du courriel de 18 juillet 2025 par lequel M. [L] [W] de l’étude notariale assistant les acquéreurs écrivait au notaire du vendeur:

Mon cher Maître,

“Je me permets de revenir vers vous dans le cadre de la vente en référence, laquelle devait initialement se régulariser vendredi.

La vente par mes clients de leur bien immobilier devait se régulariser mercredi dernier. Cependant, le client promoteur ne répond plus aux divers messages laissés et mes clients vont devoir lui adresser un recommandé puis à défaut de réponse, une sommation par voie d’huissier de se présenter à l’acte authentique. A défaut de réponse, une démarche judiciaire sera certainement intentée.

En conséquence, ils ne peuvent pour l’instant, régulariser la présente vente.

L’agence immobilière est informée de la situation, afin que votre client puisse remettre son bien à la vente, mes clients ne souhaitant pas le bloquer compte tenu de la durée de la procédure éventuelle.

Dans l’attente de vous lire.”

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il ne résulte pas de ce courriel la formalisation d’une instruction erronée tendant à annuler la vente.

Il n’est pas contesté que les époux [R] n’étaient pas en mesure de réitérer l’acte de vente à la date convenue du 22 juillet 2022.

Compte tenu de l’incertitude quant à la possibilité de vendre leur propre bien à la date du 18 juillet 2002, ils ne démontrent pas qu’ils ont donné l’instruction à leur notaire d’obtenir un nouveau report de vente comme ils le soutiennent, alors même qu’il est établi que des démarches étaient concommitamment entreprises pour pouvoir justifier d’un refus de prêt, ce dont ils étaient parfaitement informés. Cette démarche démontre bien une volonté de se ménager une possibilité de se dégager du compromis sans pénalité. Les demandeurs ne peuvent raisonnablement prétendre que cette démarche correspondait en réalité à une modification de leur plan de financement par le remploi des fonds provenant de la vente de leur résidence principale. A la date où la démarche a été entreprise aupès de la banque (soit le 26 juillet 2025), la réitération de la vente de leur bien n’était pas intervenue (la signature a finalement eu lieu le 23 août 2022).

Si la situation concernant leur propre bien s’est heureusement dénouée permettant à M. [W] de finalement solliciter une nouvelle date de vente, il est constant que l’échec de la vente ne peut être imputé à ce dernier mais au seul refus du vendeur.

Il résulte de l’analyse du déroulement des faits que la faute imputée au notaire n’est pas établie.

Les demandes indemintaires seront donc rejetées.

Il serait inéquitable de laisser aux défendeurs la charge de l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Les demandeurs seront condamnés à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE toutes les demandes de M. [T] [R] et Mme [J] [R];

— CONDAMNE M. [T] [R] et Mme [J] [R] à payer à Maître [N] [Y], la SELARL N3B NOTAIRES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [T] [R] et Mme [J] [R] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT