TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Chambre civile 1

N° RG 25/01439 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOAB

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Fanny ETIENNE lors des débats

Pauline ANGEL lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Mars 2026 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le sept Mai deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE SOLICIANA, 20230 SAN NICOLAO, agissant en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet THYRENIA IMMOBILIER, dont le siège social est sis – Résidence Cala di Sognu – RN 198 – BP 39 – Moriani Plage – 20230 SAN NICOLAO, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA,

DEFENDEUR

M. [Q] [O], demeurant Domaine de Soliciana – 20230 SAN NICOLAO

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 14 octobre2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, a fait assigner monsieur [Q] [O] devant le tribunal judiciaire de BASTIA aux fins de voir :

— Juger que monsieur [O] est redevable au syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana de la somme de 15.240,43 euros au titre de charges de copropriété impayées ;

— Juger que monsieur [O] est redevable au syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana de la somme de 8.477,21 euros au titre de sa consommation d’eau impayée ;

— Juger que l’état du lot 30 de la résidence Soliciani, partie commune affectée à l’usage exclusif de M. [O], porte atteinte au droit des copropriétaires ainsi qu’à la destination de l’immeuble ;

En conséquence,

— Condamner monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana la somme de 15.240,43 euros au titre de charges de copropriété impayées ;

— Condamner monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana la somme de 8.477,21 euros au titre de la consommation d’eau impayée ;

— Condamner monsieur [O] à remettre en état le lot n°30 de la résidence Soliciana conformément à sa destination, à savoir en l’état de bar-grill ;

— Prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Dire et juger que l’astreinte sera provisoire au sens de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution et pourra être liquidée par le juge de l’exécution sur simple requête ;

— Condamner monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— Dire et juger que les intérêts au taux légal produits par les condamnations seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [Q] [O], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 22 décembre 2025 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le tribunal n’est pas tenu de répondre.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Concernant les frais nécessaires au recouvrement de la créance, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires, exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’alinéa 1 de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, sollicite la condamnation de monsieur [Q] [O] au paiement de la somme de 15.240,43 euros au titre de charges de copropriété impayées au titre de son lot n°29.

A l’appui de sa demande, il produit les pièces suivantes :

— Les procès-verbaux d’assemblée générale des 2 août 2018, 1er août 2019, 4 août 2020, 26 août 2021, 11 août 2022, 10 août 2023 et 9 août 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— Les procès-verbaux d’assemblée générale extraordinaires des 1er décembre 2021 et 22 mars 2024 ;

— Les relevés de compte individuel de monsieur [O] du mois d’août des années 2018 à 2024 ;

— Une mise en demeure en LRAR du 2 avril 2025 ;

— Une situation de compte au 1er octobre 2025 ;

— Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Toutefois, ces pièces qui émanent du syndic de copropriété lui-même, ne permettent pas d’établir la qualité de copropriétaire des lots dont s’agit de monsieur [Q] [O], durant la période pendant laquelle les charges et travaux de copropriété sont réclamés.

En effet, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de titre de propriété, ni attestation notariée, ni extrait de matrice cadastrale permettant de justifier de la qualité de propriétaire de monsieur [Q] [O].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, sera débouté de sa demande en paiement au titre des charges et travaux de copropriété.

— Sur la demande au titre de la consommation d’eau

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, sollicite la condamnation de monsieur [Q] [O] au paiement de la somme de 8.477,21 euros au titre de sa consommation d’eau.

Le demandeur soutient qu’outre les lots n°29 et 30, monsieur [Q] [O] est également propriétaire d’une maison voisine directe de la copropriété, mais qui n’en fait pas partie.

A ce titre, le demandeur indique que le compteur de cette maison est raccordé au compteur commun de la résidence Soliciana par le biais d’un compteur dit défalcateur.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve, à la fois de la qualité de propriétaire de monsieur [Q] [O] des lots n°29 et 30, ni de ce qu’il serait propriétaire de la maison voisine.

Aucun titre de propriété n’est versé aux débats s’agissant de ces biens.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, sera débouté de sa demande en paiement au titre de la consommation d’eau.

— Sur la demande de remise en état

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, sollicite la remise en état par monsieur [Q] [O] du lot n°30, lequel constitue un « petit local à usage de bar-grill avec terrasse. »

Le demandeur verse aux débats le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établis le 28 octobre 1994 par monsieur [Q] [O] et la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DES RESIDENCES DE SOLICIANA dans lequel il est indiqué que :

« l’actuel propriétaire desdits lots se réserve expressément la possibilité d’exploiter par lui-même ou par personne interposée, le lot n°30 ci-après désigné, affecté à usage de bar-grill dans le cadre de l’exploitation de la résidence de tourisme sus-visée. »

Toutefois, comme indiqué ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la qualité de propriétaire du lot n°30 de monsieur [Q] [O] au moment où il l’assigne.

Le règlement de copropriété lequel date de 1994 ne suffit pas à établir que le défendeur serait toujours propriétaire du lot n°30 et ce d’autant plus que l’acte introductif d’instance a été signifié à monsieur [Q] [O] à l’adresse du domaine de Soliciana en PV 659, le commissaire de justice indiquant que :

« aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte, n’y a son établissement. »

Au regard de ces éléments, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, de sa demande de remise en état et, par voie de conséquence, de sa demande d’astreinte y afférente.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana sollicite la condamnation de monsieur [Q] [O] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, au regard de ce qui a été développé précédemment, puisque la qualité de propriétaire de monsieur [Q] [O] n’est pas rapportée par le demandeur, il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, succombant, supportera la charge des dépens.

Il sera, par conséquent, débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement publiquement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, de sa demande formée au titre du paiement des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, de sa demande formée au titre du paiement de la consommation d’eau ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, de sa demande de remise en état et, par conséquent, de sa demande d’astreinte y afférente ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Soliciana, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET THYRENIA IMMOBILIER, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

LE GREFFIER LE JUGE