Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Referes 1re section, 17 mars 2025, n° 24/02249

TJ Bordeaux 17 mars 2025

CA Bordeaux 6 octobre 2025

Arguments

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Autre
Violation des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que les conditions de l'infraction étaient remplies, mais n'a pas statué sur la demande de constatation.
Accepté
Application de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a condamné les époux [F] à une amende civile de 20 000 euros, tenant compte de la régularisation intervenue.
Accepté
Violation de l'article L.324-1-1 du code du tourisme
La cour a condamné les époux [F] à une amende de 1 000 euros pour non-respect de l'obligation de déclaration.
Rejeté
Changement d'usage sans autorisation
La cour a jugé que cette demande était devenue sans objet, le bien étant désormais proposé à la location meublée à titre de résidence principale.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer à la Commune une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, réf. 1re sect., 17 mars 2025, n° 24/02249
Numéro(s) :	24/02249
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah BOUETClotilde GAUCI
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIES
Parties :	Commune de [ Localité 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

56Z

Minute

N° RG 24/02249 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZT3T

3 copies

GROSSE délivrée

le 17/03/2025

à M^e Sarah BOUET

la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER

Rendue le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Commune de [Localité 7], représentée par son Maire en exercice, domicilié ès qualités

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [I] [D] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 22 octobre 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner les époux [F] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme, de voir :

— constater que les défendeurs ont procédé au changement d’usage, sans autorisation préalable, de leur local à usage d’habitation d’une surface déclarée au cadastre de 33m2 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5] (lot 7 de l’immeuble situé au 3ème étage) dont ils sont propriétaires ;

— constater que les défendeurs ont proposé à la location meublée et répétée de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, un local d’une surface déclarée au cadastre de 33m2 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5] (lot 7 de l’immeuble situé au 3ème étage) dont ils sont propriétaires ;

en conséquence :

— condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros ;

— ordonner le retour à l’usage d’habitation du local, dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte provisoire d’un montant de 1 000 euros par jour de retard et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, soit 33 000 euros, à compter de l’expiration du délai ;

— juger que, passé le délai de régularisation imparti par le président du tribunal, elle pourra faire constater par l’un de ses agents assermentés l’état d’occupation des lieux concernés et à effectuer des contrôles sur place, les propriétaires étant dûment convoqués ;

— juger qu’à défaut elle pourra procéder d’office, aux frais des contrevenants, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une amende de 5 000 euros dont le produit lui sera versé, conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir.

La demanderesse expose que les époux [F] sont propriétaires d’un local d’une superficie de 33m2 situé au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 6] (lot 7 de la copropriété, correspondant à un T2) ; que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 juillet 2020, elle a informé les propriétaires du local que la location en meublé de tourisme pour des courtes durées à une clientèle n’y élisant pas domicile était soumise à autorisation et compensation ; que par courrier du 13 juillet 2020, les défendeurs ont répondu que les procédures mises en oeuvre par la ville de [Localité 7] étaient suspendues dans l’attente de la réponse de la CJUE à la question préjudicie posée par la Cour de cassation, en matière de meublé de tourisme, et ont informé la ville de ce qu’ils s’opposaient à la visite de leur bien ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 21 juillet 2020 que les défendeurs ont modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant depuis le 1er mars 2018, par l’intermédiaire des plateformes AIRBNB et ABRITEL, en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé du 1er mars 2018 au 21 septembre 2020 à 65 000 euros et entre le 1er mars 2018 et aujourd’hui à 195 000 euros ; que les défendeurs ont même utilisé de manière frauduleuse un numéro d’enregistrement qui ne correspond pas à leur bien.

L’affaire, fixée à l’audience du 06 janvier 2025, a été renvoyée et retenue à l’audience du 10 février 2025.

Par ses dernières conclusions du 07 février 2025, la Commune de Bordeaux maintient toutes ses demandes, précise sa demande de condamnation des défendeurs au paiement d’une amende civile de 50 000 euos en indiquant que le produit lui sera versé en application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, sollicite, in limine litis, de voir la juridiction se déclarer incompétente pour apprécier la légalité de la délibération municipale du 10 juillet 2019 qui fixe les conditions dans lesquelles les autorisations et compensations pouvaient être attribuées et renvoyer les défendeurs à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif de Bordeaux et conclut au rejet de l’ensemble des demandes des époux [F].

Par leurs dernières conclusions du 29 janvier 2025, Monsieur et Madame [F] concluent:

— à titre principal, au débouté de la Commune de [Localité 7] de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, à la réduction de l’amende civile sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et la réduction de celle sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, à de plus justes proportions ;

— en toute hypothèse, que chaque partie conserve la charge de ses frais engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de ses dépens.

Les demandeurs font valoir que la Commune de [Localité 7] ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune ; que la demande de retour à l’usage est devenue sans objet, le bien étant désormais proposé à la location meublé à titre de résidence principale ; que leur santé financière fragile ne leur permet pas de s’acquitter des sommes réclamées.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble :

La Commune de [Localité 7] fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 7] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 7] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 7]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 7] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve.

Les défendeurs soutiennent que la Commune de [Localité 7] ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune.

Cette contestation, qui relève de la seule compétence du juge administrative, ne peut être retenue.

Pour établir la preuve que le logement en cause était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la demanderesse produit aux débats :

— le relevé cadastral de propriété des locaux (sa pièce 3) mentionnant la lettre H (pour habitation) dans la case AF (pour affectation) ;

— la déclaration modèle H2 qui mentionne pour le local une valeur locative en base 1970 de 2050 (francs) (sa pièce 10) ;

— la demande de permis de construire déposée le 05 juin 2015 par les défendeurs qui porte sur la rénovation d’un appartement à [Localité 7], au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] (pièce 7).

Il en ressort que le local est affecté à un usage d’habitation.

La première condition est donc remplie.

La location du logement en meublé de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie notamment par le procès-verbal daté du 21 juillet 2020 qui fait ressortir pour la période incriminée, à compter du 1er mars 2018, un gain estimé à 65 000 euros calculé sur la base des éléments chiffrés fournis par la plateforme.

La seconde condition, d’ailleurs non contestée par les défendeurs, est donc elle aussi remplie.

Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l’infraction entre le 1er mars 2018 et le 21 juillet 2020, il y a lieu, en considération du gain estimé à 65 000 euros, de condamner les époux [F] à une amende civile, sur le fondement de l’article L.651-2 du code la construction et de l’habitation, à hauteur de 20 000 euros tenant compte d’une part de la régularisation intervenue, le bien étant désormais proposé à la location meublé à titre de résidence principale depuis janvier 2025, et d’autre part de la santé financière fragile des défendeurs.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, la demande étant devenue sans objet.

sur le défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement :

Aux termes des dispositions de l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé l’immeuble.

L’article L.324-1-1 V du même code prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Sans contester la matérialité de l’infraction les défendeurs sollicitent la réduction de l’amende.

Pour les motifs exposés plus haut, Monsieur et Madame [F] seront condamnés sur ce fondement à une amende de 1 000 euros.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 7] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendereurs seront condamnés aux dépens.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la commune de [Localité 7] recevable en ses demandes ;

Condamne Monsieur et Madame [F] à payer à la Commune de [Localité 7] une amende civile d’un montant de 20 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne Monsieur et Madame [F] à payer à la Commune de [Localité 7] une amende civile d’un montant de 1 000 euros sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Dit que le produit de ces amendes sera intégralement versé à la Commune de [Localité 7] ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne les époux [F] à payer à la Commune de [Localité 7] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [F] aux dépens :

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,