TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Aurélie HERVÉ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09187

N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGH

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] , représenté par son syndic, le cabinet [Localité 7] et BOURDELEAU, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [W] [Y] [U]

[Adresse 6]

[Localité 1] – FLORIDE – ETATS UNIS

Madame [C] [F]

[Adresse 6]

[Localité 1] – FLORIDE – ETATS UNIS

non-représentés

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09187 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 10 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 29 et 97 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que les propriétaires de ces lots sont M. [S] [U] et Mme [C] [F], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les a assignés devant le tribunal par actes de commissaire de justice du 29 août 2023.

*

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

Condamner solidairement monsieur [S] [W] [Y] [U] et madame [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], la somme de 11.998,77 €, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2023, jusqu’à parfait paiement,

Condamner solidairement monsieur [S] [W] [Y] [U] et madame [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir,

Condamner solidairement monsieur [S] [W] [Y] [U] et madame [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les même aux entiers dépens ».

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice transmis à l’autorité compétente aux Etats-Unis d’Amérique et procès-verbal de recherches (article 659 du code de procédure civile), M. [U] et Mme [F] n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 13 juin 2024.

L’affaire a été plaidée le 5 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaires indivis de M. [U] et Mme [F] pour les lots 29 et 97 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2021, 23 juin 2022 et 6 juin 2023 comportant approbation des comptes 2020, 2021 et 2022 et votant des budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux ;

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant -apparaître les relevés de compte individuel ;

— un état récapitulatif détaillé de la créance au 30 juin 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 11.998,77 € au titre des charges courantes et exceptionnelles, incluant 2.078,40 € de frais ;

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtée au 30 juin 2023 est établie à hauteur de 9.920,37 €.

Les frais de recouvrement invoqués pour un montant total de 2.078,40 € seront examinés ensuite.

Le règlement de copropriété versé aux débats prévoit une clause de solidarité entre indivisaires concernant le paiement des charges (page 59).

M. [U] et Mme [F] seront condamnés solidairement à régler la somme de 9.920,37 € au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.425,41 € et à compter du prononcé du jugement pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sollicitée est de droit et sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, la mise en demeure par avocat du 15 décembre 2022 est produite, mais pas la facture de 120 €. Cette dépense ne peut être retenue.

Le commandement de payer du 14 mars 2023 est versé aux débats et l’acte a été facturé 165,08 € TTC. Ces frais seront admis.

Les autres frais invoqués ne sont pas justifiés par des pièces et ne pourront pas être retenus.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.500 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 9.920,37 € au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 30 juin 2023 et la somme de 165,08 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.425,41 € et à compter du prononcé du jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [U] et Mme [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [U] et Mme [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [U] et Mme [C] [F] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 Juillet 2025

La Greffière Le Président