TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

09 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00009 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTZ7

Code NAC : 58E

EJ

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [T] [K] [X] [V]

née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6],

représentée par Maître Lénaïg RICKAUER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 4] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

2/ Monsieur [R] [E]

demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 20 Octobre 2023 reçu au greffe le 28 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Avril 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 28 Mai 2025 prorogé au 10 Juillet 2025 puis 19 Septembre 2025 et 09 Octobre 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [X] [V] est propriétaire non occupante d’une maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 8] (78).

M. [R] [E] est propriétaire occupant de la maison située

[Adresse 5] à [Localité 8] (78) dont le jardin est contigü à celui de Mme [X] [V], les deux parcelles étant séparées par un mur mitoyen en moëllons de 65 mètres de long et 2 mètres de hauteur environ. Sa maison est assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD.

En janvier 2020 était constaté un effondrement d’une partie du mur.

Un constat d’huissier était dressé le 11 mars 2020 à la requête de Mme [X] [V].

Par lettre recommandée AR en date du 7 avril 2020, celle-ci mettait en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, M. [R] [E] de procéder à ses frais aux travaux de remise en état du mur.

Mme [X] [V] procédait à une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société GENERALI ASSURANCE laquelle missionnait la société POLYEXPERT afin de réaliser une expertise amiable. L’expert déposait son rapport le 23 octobre 2020.

La société SEDGWICK, expert intervenant pour le compte de l’assureur de M. [E] déposait quant à elle un rapport en date du 20 novembre 2020.

Par acte du 18 novembre 2021, Mme [X] [V] faisait assigner en référé M.[E] et la société AXA FRANCE IARD afin de voir désigner un expert judiciaire.

Aux termes d’une décision rendue le 13 janvier 2022, le juge des référés de ce Tribunal ordonnait une expertise et désignait pour y procéder M. [D] [O], le versement de la provision étant mis à la charge de la partie demanderesse.

Par ordonnance du 21 mars 2022, M. [I] [M] était désigné en remplacement de M. [D] [O].

M. [I] [M] déposait son rapport en l’état le 13 juin 2023 en indiquant que le complément de provision ordonné par décision du

17 octobre 2022 et mis à la charge de Mme [X] [V]

n’avait fait l’objet d’aucun versement.

C’est dans ce contexte que Mme [Z] [X] [V] a, par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2023, fait assigner M. [R] [E] et la société AXA FRANCE IARD afin d’être autorisée à procéder elle-même aux travaux de remise en état du mur mitoyen et de voir les défendeurs condamnés in solidum à réparer ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, Mme [X] [V] demande au Tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [E] et AXA France IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

JUGER que la seule responsabilité de Monsieur [E] dans l’effondrement du mur mitoyen est caractérisée,

Par conséquent,

AUTORISER Madame [X] [V] à procéder aux travaux de remise en état du mur mitoyen,

CONDAMNER Monsieur [E] et AXA France IARD in solidum au paiement de l’intégralité des frais de réparation du mur,

CONDAMNER Monsieur [E] et AXA France IARD in solidum à verser à Madame [X] [V] la somme de 79.200€ au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER Monsieur [E] et AXA France IARD in solidum à verser à Madame [X] [V] la somme de 5.000€ au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [E] et AXA France IARD in solidum à verser à Madame [X] [V] la somme de 1.500€ pour résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur [E] et AXA France IARD in solidum à verser à Madame [X] [V] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, la société AXA FRANCE IARD et M. [E] demandent au Tribunal de :

A titre principal :

— REJETER purement et simplement les demandes fins et prétentions de Madame [Z] [X] [V] ;

Subsidiairement :

— REDUIRE le montant des travaux de remise en état à la charge des défendeurs, sans pouvoir excéder celle de 21 837,50 euros ;

— REJETER le surplus des demandes de Madame [Z] [X] [V] ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [X] [V] à verser à Monsieur [R] [E] et à la société AXA France IARD la somme de

1 452 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des désordres

Mme [X] [V] fait valoir au visa de l’article 655 du code civil tel qu’interprété par la jurisprudence que si la nécessité des travaux résulte de la négligence, du fait ou de la faute d’un des copropriétaires du mur mitoyen, celui-ci devra en principe en supporter le coût en proportion de la part qui lui est imputable sauf si la défaillance est manifeste auquel cas le copropriétaire négligent devra supporter la totalité du coût de la reconstruction. Elle argue qu’en l’espèce il est établi que la négligence du défendeur est manifeste et que sa responsabilité est pleinement engagée. Elle indique qu’elle avait déjà dû supporter l’intégralité des frais d’entretien du mur mitoyen en 2005 soit la somme de 5.800 euros, M. [E] ayant refusé de payer la part qui lui incombait.

M. [E] et la société AXA FRANCE IARD font valoir que le rapport de l’expert judiciaire déposé en l’état en raison de la carence de la demanderesse dans le paiement du complément de provision ne donne aucune conclusion définitive sur les causes de l’effondrement et leur ventilation. Il soutiennent que l’expert judiciaire reconnaît qu’au moins deux causes sont à l’origine du délabrement du mur, à savoir les poussées racinaires pour une zone localisée et l’état de vétusté lié à un défaut d’entretien pour le surplus.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En matière d’administration de la preuve, nul ne peut se constituer une preuve à lui même.

Il résulte en l’espèce des constatations de l’huissier aux termes du

procès-verbal établi le 11 mars 2020 au [Adresse 3] en présence du locataire de Mme [X] [V] que le mur de clôture séparatif s’est partiellement effondré juste avant un portillon desservant un jardin arrière et se trouve extrêmement fragilisé par la poussée d’une épaisse végétation plantée au droit de ce mur côté propriété voisine, le mur en partie haute au droit de l’éboulement étant fortement détérioré par la présence de branches et de racines d’un noisetier.

L’huissier indique que ces désordres se poursuivent après le portillon, la partie haute du mur étant partiellement effondrée et constate la présence d’une épaisse végétation débordante à partir de la propriété voisine. A la suite le mur présente un effondrement complet sur 3 mètres de long, étant constaté à cet endroit la présence de branches ainsi que du lierre et ses différentes ramifications provenant du terrain de la propriété voisine. Le constat met également en évidence dans le prolongement du mur un fléchissement extrêmement important, l’ensemble menaçant de s’effondrer.

Il ressort du rapport d’expertise de la société POLY EXPERT que celle-ci a constaté l’effondrement du mur mitoyen et remarqué la prolifération de racines dans ce dernier en provenance de la propriété voisine appartenant à M. [E]. L’expert constate en effet la présence d’une épaisse végétation débordante à partir de la propriété voisine par la présence de branches de noisetier et d’un lierre avec ramifications passant à travers les pierres. L’effondrement survenu en janvier 2020 est jugé consécutif au (sic) plantation et arbre qui ont provoqué au fil des années l’effondrement du mur.

Bien que déposé en l’état en raison du non-paiement du complément de provision par la demanderesse, le rapport d’expertise judiciaire met en évidence les désordres qu’il décrit de la manière suivante : “le mur en pierre sèches hourdées à la terre sépare latéralement les deux parcelles. Les pierres sont déjointoyées sur la quasi-totalité du linéaire hormis une zone reprise au mortier de ciment ( ) La différence moyenne de niveau est de 60 centimètres (plus haut dans la parcelle [E])…( ) Sur les premiers 45 m côté rue, la maçonnerie présente un fruit excessif… à la limite de la ruine. ( ) Cette ruine est constatée par l’effondrement dans la parcelle [X] de 2 pans de mur de 3 et 5 mètres de longueur sur deux zones distinctes ( ) Sur les premiers 40 mètres linéaires à partir de l’extrémité rue, nous constatons l’implantation d’arbres à haute tige en limite du mur sur la parcelle [E]. La distance des deux mètres n’est pas respectée. Un sondage en pied de mur côté [E] a permis de visualiser une racine de diamètre de 5 cm provenant d’un arbre à haute tige [E] s’incrustant dans la maçonnerie”.

Compte tenu des désordres ainsi constatés, l’expert indique que M. [E] devra couper à la base tous les arbres à haute tige implantés à moins de 2 mètres de la limite séparative dont les racines exercent une poussée manifeste sur la maçonnerie du mur.

A aucun endroit de son rapport M. [M] n’évoque l’état de vétusté ou un éventuel défaut d’entretien du mur comme constituant la cause de son écroulement.

Il est vrai que le rapport de l’expert AXA FRANCE IARD indique que lors du second rendez-vous d’expertise un nouveau pan de mur est tombé sur le terrain de la demanderesse en raison de la vétusté et non de la poussée hydrostatique mais ce constat ne s’applique pas aux désordres initiaux survenus en janvier 2020.

Ainsi, contrairement à ce que prétendent M. [E] et AXA FRANCE IARD, un examen attentif de l’ensemble des éléments rappelés ci-dessus permet d’établir avec certitude que l’origine des désordres se trouve dans la végétation présente sur son terrain et par le défaut d’un entretien approprié de celle-ci sans qu’un défaut d’entretien du mur ou sa vétusté ayant contribué à son effondrement puisse utilement être opposé à la demanderesse. La cause de l’écroulement est bien la poussée des végétaux du défendeur qui sera à ce titre déclaré entièrement responsable des préjudices subis dès lors que l’état initial du mur n’a pas eu de rôle déterminant avéré.

Afin de ne pas retarder davantage la réparation des désordres, il sera fait droit à la demande de Mme [X] [V] de procéder elle-même à la remise en état du mur mitoyen, demande à laquelle les défendeurs ne s’opposent d’ailleurs pas.

Sur la réparation des préjudices

Sur les frais de réparation du mur

Mme [X] [V] fait valoir que la remise en état du mur implique la démolition des pans de mur restant et la reconstruction à l’identique. Elle produit au soutien de ses prétentions un devis de la société WAKULUK en date du 1er août 2023 d’un montant de 43.675 euros.

M. [E] et AXA FRANCE IARD font valoir que le descriptif des travaux est sommaire au regard de leur montant. Ils demandent que le devis, dans l’hypothèse où il serait retenu par le Tribunal, soit réparti à parts égales entre les parties.

Cependant, le devis ne saurait être remis en cause au motif qu’il ne ventile pas les coûts par poste de travaux. M. [E], dont l’entière responsabilité a été retenue, sera condamné in solidum avec son assureur à payer à Mme [X] [V] la somme de 43.675 euros au titre de la remise en état du mur.

S’agissant de la condamnation in solidum, il sera en effet relevé que si les justificatifs afférents au contrat AXA FRANCE IARD ne sont pas produits, le principe de sa garantie ne fait l’objet d’aucune contestation.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [X] [V] fait valoir que cela fait plus de trois années qu’elle ne peut ni louer ni vendre son bien. Elle affirme qu’elle avait le projet de vendre sa maison mais que les nombreux visiteurs se sont immédiatement désintéressés en raison de l’état du mur. Elle argue d’une valeur locative de la maison de 2.200 euros par mois ce qui l’amène à estimer son préjudice de jouissance, calculé sur trois ans, à 79.200 euros.

M. [E] et AXA FRANCE IARD font valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité pour elle de vendre ou de louer son bien et n’apporte aucun élément probatoire attestant que des acquéreurs ou locataires potentiels auraient renoncé à leur projet en raison du mur effondré au fond du jardin.

Cependant, Mme [X] [V] produit au soutien de ses prétentions une attestation de son locataire de l’époque indiquant qu’il a dû déménager en raison de l’effondrement du mur de séparation (dont l’état créait une situation très dangereuse pour sa famille et ses enfants) ainsi qu’un mail de l’agence HOME OUEST IMMOBILIER du 31 octobre 2024 indiquant que des clients potentiels n’ont pas donné de suite à une visite et confirmant que l’état du mur particulièrement délabré posait des inquiétudes. Elle justifie également avoir mandaté deux agences en vue de la vente de sa maison et communique une estimation locative (23 euros/mètre carré).

Il apparaît ainsi suffisamment établi que Mme [X] [V] a subi un préjudice s’analysant en la perte de chance de louer ou de vendre son bien dans des conditions plus favorables.

À cet égard, il convient de rappeler que la perte d’une chance, en ce qu’elle prive la victime d’une éventualité favorable, constitue un préjudice indemnisable, dès lors que cette chance est réelle et sérieuse. La réparation porte sur la chance perdue, qui doit être évaluée en fonction de la probabilité de l’événement favorable manqué, sans exiger pour autant que cette probabilité soit particulièrement élevée ou certaine.

Il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne saurait être égale à la valeur de l’avantage qui aurait découlé de cette chance si elle s’était réalisée mais représente une fraction de cet avantage, proportionnelle à la probabilité que cette chance avait de se réaliser.

En l’espèce, le Tribunal dispose des éléments suffisants pour évaluer la probabilité qu’avait la demanderesse de louer au prix du marché qu’elle estime sans être utilement contredite à 2.200 euros par mois, le taux de perte de chance pouvant être fixé à 20 % de cette somme.

Dans ces conditions, M.[E] et la société AXA FRANCE IARD

seront condamnés à payer à Mme [X] [V] la somme de 15.840 euros (79.200 x 20 %) à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral et la résistance abusive

La demanderesse reproche à son contradicteur son refus obstiné d’effectuer les réparations nécessaires. Elle fait valoir que sa résistance abusive mérite d’être sanctionnée.

M. [E] rétorque que Mme [X] [V] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du bien fondé de ces demandes.

Il sera rappelé que la demanderesse a réclamé dès le début du litige la prise en charge complète des coûts de réparation. Or, dans la mesure où les parties s’accordent sur le caractère mitoyen du mur, M. [E] a pu estimer qu’il n’était tenu qu’à la moitié des réparations sans que cette position puisse être considérée comme fautive. Dans ces conditions, les demandes de Mme [X] [V] seront rejetées.

Sur les autres demandes

M.[E] et AXA FRANCE IARD, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum M. [E] et AXA FRANCE IARD à payer à Mme [X] [V] la somme de

3.500 euros au titre de l’article 700 susvisé. Les défendeurs seront corrélativement déboutés de leur demande reconventionnelle à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Autorise Mme [Z] [X] [V] à procéder aux travaux de remise en état du mur mitoyen séparant sa propriété située [Adresse 2] à [Localité 8] (78) de celle de M. [R] [E] située [Adresse 5] à [Localité 8] (78) ;

Condamne in solidum M.[R] [E] et la société AXA FRANCE IARD à payer à Mme [Z] [X] [V] :

—  43.675 euros au titre de la remise en état du mur,

—  15.840 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [E] et la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 OCTOBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT