TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

— ---------------------------

Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00310 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IJA2

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [H] [G] [X]

demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [E] [A] [J] épouse [X]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [B] [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 25 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé reçu le 19 août 2022 en l’étude de Me [Y], notaire à [Localité 6], M. [H] [X] et Mme [K] [J] épouse [X] (ci-après dénommés les époux [X]) se sont engagés à vendre à Mme [B] [C] un bien immobilier sis à [Localité 5] (68) comprenant un appartement, un parking, un garage et une cave, et les meubles le garnissant au prix de 248 500 euros.

L’acte a stipulé la faculté, pour l’acquéreur, de renoncer à la vente si un sinistre frappait le bien durant la durée de validité du compromis.

Les parties ont convenu de la réitération de la vente par acte authentique, au plus tard le 31 janvier 2023 et, au cas où les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies, d’une clause pénale d’un montant de 24 850 euros à la charge de la partie qui refuserait de régulariser ladite réitération.

Par courrier du 19 janvier 2023, Mme [C] a informé les époux [X] de sa renonciation à la vente à la suite du dégât des eaux survenu dans le garage au sous-sol de la résidence.

Par courrier du 8 février 2023, les époux [X] ont mis en demeure Mme [C] de leur verser la somme de 24 850 euros au titre de la clause pénale.

Suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 31 mai 2023, signifié le 25 juillet 2023, M. [H] [X] et Mme [K] [J] épouse [X] ont attrait Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse en paiement de la clause pénale et en indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, les époux [X] demandent au tribunal de :

— condamner Mme [C] à leur payer la somme de 24.850 € par application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, montant majoré des intérêts au taux légal à compter du 08 février 2023, date de la mise en demeure,

— condamner Mme [C] à leur payer la somme de 1.058,65 € correspondant au préjudice matériel et économique subi, montant majoré des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision par voie de justice,

— condamner Mme [C] à leur payer la somme de 5.000 € correspondant au préjudice moral subi, montant majoré des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision par voie de justice,

— condamner Mme [C] à leur payer la somme de 2.000 € pour résistance abusive, montant majoré des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision par voie de justice,

— condamner Mme [C] à leur payer la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— condamner Mme [C] aux entiers frais et dépens de la procédure.

A l’appui de leurs demandes, les époux [X] soutiennent, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, pour l’essentiel :

— que Mme [C] a volontairement fait échec à la vente en prétextant l’existence d’un dégât des eaux, dont elle avait pourtant été avisée avant la signature du compromis de vente, ainsi qu’en atteste Mme [Z], gestionnaire auprès de l’agence […], syndic de copropriété, étant observé que la défenderesse reconnaît avoir contacté Mme [Z],

— que Mme [C] ne peut pas se prévaloir de la faculté de renonciation stipulée au compromis en cas de survenance d’un sinistre, le dégât des eaux, que l’assurance de la copropriété a pris en charge, étant survenu antérieurement à la signature du compromis, de sorte qu’ils étaient fondés à déclarer qu’il n’existait aucun litige en cours à la date de signature du compromis,

— que Mme [C] a visité le bien, y compris le garage, à plusieurs reprises, le dégât des eaux étant alors parfaitement visible, comme cela résulte du rapport du cabinet Exeau mandaté par le syndic, et s’est contractuellement engagée à prendre le bien en l’état,

— que Mme [C], qui a reçu le rapport du cabinet Exeau, a pourtant signé des devis pour un déménagement, des travaux de peinture et la pose d’une cuisine et résilié son contrat de bail de sorte qu’elle ne peut pas prétendre que sa renonciation est conditionnée par le sinistre, alors qu’elle est manifestement motivée par sa situation médicale,

— qu’outre l’immobilisation de leur appartement, ils ont subi un préjudice matériel et économique puisqu’ils ont engagé des frais pour vendre leur bien et en acquérir un nouveau, et un préjudice moral, ayant été choqués par la mise en cause de leur probité, ayant été contraints d’occuper le bien alors que leurs effets personnels avaient déjà été déménagés et ayant subi un stress important puisque le produit de cette vente était destiné au financement d’un autre bien,

— qu’ayant tenté, en vain, de trouver une issue amiable, Mme [C] doit également être condamnée à les indemniser au titre de sa résistance abusive.

Par conclusions signifiées par Rpva le 10 septembre 2024, Mme [C] sollicite du tribunal de :

— débouter les demandeurs de leur demande en paiement de la clause pénale à hauteur de 24.850 euros,

— subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale,

A titre reconventionnel,

— condamner solidairement les consorts [X] à lui verser 11.012 euros au titre de sa perte financière et son préjudice subi,

— condamner solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [X] aux entiers frais et dépens, outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— rejeter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] fait valoir, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1 et 1240 du code civil, en substance :

— qu’elle n’a eu connaissance du sinistre, une infiltration dans le garage provenant de la terrasse en rez-de-jardin, que le 20 octobre 2022, soit après la signature du compromis, aucun procès-verbal d’assemblée générale n’en faisant mention,

— que les époux [X] ont déclaré, aux termes du compromis, qu’aucun litige n’était en cours avec l’assureur du bien alors que le sinistre a été déclaré le 6 avril 2022,

— que, lors de la visite du bien, aucune infiltration n’était présente, étant rappelé qu’elle est profane de l’immobilier et que la clause de style mentionnant une “vente en l’état” n’est pas opposable en cas d’omission volontaire,

— qu’elle est donc fondée à faire usage de la faculté de renonciation stipulée en page 36 du compromis de vente,

— que les époux [X] ne peuvent pas se prévaloir de la clause pénale alors qu’ils ont eux-même fait échec à la vente en dissimulant le dégât des eaux,

— que, subsidiairement, elle justifie de son état de faiblesse résultant du décès de son époux et de sa grave maladie de sorte qu’il convient de réduire considérablement le montant de la clause pénale,

— que les époux [X] ne démontrent pas l’existence des préjudices allégués, étant précisé que sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée puisque le compromis de vente était caduc à la date de l’introduction de l’instance, et que sa responsabilité délictuelle ne peut pas davantage être recherchée en l’absence de faute extérieure au contrat,

— que, s’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les époux [X], ceux-ci ne rapportent la preuve ni de son intention de nuire, ni d’un éventuel abus,

— qu’en raison de la faute et des manquements des demandeurs, elle fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice matériel, ayant engagé des frais en vue de l’acquisition du bien, et de son préjudice moral, ayant subi un stress depuis la découverte du sinistre.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par les époux [X]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur le bien fondé de la demande en paiement de la clause pénale

En l’espèce, aux termes du compromis de vente du 19 août 2022, les parties ont convenu que :

— en page 10 : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes serait remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-QUATRE MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS (24 850,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”,

— en page 36 : “ Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que l’ACQUEREUR aura la faculté :

* Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

* Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le VENDEUR entend que dans cette hypothèse l’ACQUEREUR soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le VENDEUR indique que le BIEN est assuré, qu’il est à jour du paiement des primes est qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le BIEN”.

Il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux, survenu dans le garage, objet du compromis de vente, a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de la société Maaf Assurances, assureur des époux [X], le 6 avril 2022 et a donné lieu à une recherche de fuite, effectuée par le cabinet Exeau à la demande du syndic, suivant rapport du 9 juin 2022, lequel a conclu à des infiltrations depuis la toiture terrasse se situant au-dessus du garage des époux [X].

Si le compromis de vente demeure muet sur l’existence d’un désordre affectant le garage, les époux [X] produisent le courriel adressé par Mme [I] [Z]-[U], gestionnaire de la copropriété au sein de l’agence […], syndic, aux termes duquel cette dernière confirme s’être entretenue au “sujet des dégâts des eaux et infiltrations dans le garage” avec Mme [C] la semaine du 1er août 2022 ou la semaine suivante, soit avant la signature du compromis de vente du 19 août 2022, de sorte que Mme [C] ne peut pas faire valoir qu’elle n’a été avisée de la survenance d’un dégât des eaux dans le garage qu’après la signature du compromis.

En outre, et bien que la qualité de profane de l’immobilier de Mme [C] ne soit pas contestable, les époux [X] font valoir, à juste titre, que le dégât des eaux était apparent lors des visites du bien par la défenderesse, puisqu’il était déjà apparent sur les photographies annexées au rapport en recherche de fuite et réalisées lors des constatations effectuées le 8 juin 2022 et qu’il résulte du courriel versé en pièce 8 par Mme [C] que celle-ci a visité le bien “en été” soit postérieurement aux constatations du 8 juin 2022.

En tout état de cause, et quelle que soit la date à laquelle Mme [C] a été informée du sinistre, le compromis de vente conditionne le bénéfice de la faculté de renonciation par l’acquéreur à l’existence d’un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à sa destination.

A cet égard, force est de constater que Mme [C] affirme que les infiltrations en cause portent atteinte à la structure de l’immeuble, sans en justifier, et n’établit pas davantage que ledit sinistre soit de nature à rendre les biens visés au compromis, appartement, cave, parking et garage, inhabitables ou impropres à leur exploitation, étant constaté qu’une telle inhabitabilité ou impropriété ne résulte pas davantage du rapport de recherche de fuite.

Au surplus, les époux [X] font valoir, à juste titre, que postérieurement à la transmission du rapport de recherche de fuite à Mme [C] par courriel de Mme [Z]-[U] le 17 octobre 2022, celle-ci a conclu divers contrats aux fins de travaux, déménagement et installation dans le bien litigieux, de sorte qu’elle ne peut pas davantage faire valoir que son refus de réitérer la vente est motivé par la survenance du sinistre.

Enfin, les époux [X] justifient, par la production du procès-verbal de carence dressé le 17 février 2023 par Me [D] [F], notaire à [Localité 6], de la levée des conditions suspensives stipulées au compromis de vente.

Dès lors, il convient de constater que Mme [C] ne justifie pas s’être trouvée dans le cas lui permettant de faire usage de la faculté de renonciation prévue au contrat et que les époux [X], qui justifient de la levée des conditions suspensives, sont fondés à solliciter le paiement de la clause pénale.

Sur le montant de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Le caractère manifestement excessif ou dérisoire de la clause pénale ne peut résulter que de la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité prévue (Cass. 1re civ., 24 juill. 1978), sans tenir compte de la situation du débiteur ( Cass. com., 2 oct. 1979).

En l’espèce, les époux [X] allèguent d’un préjudice économique et d’un préjudice moral résultant du refus de Mme [C] de réitérer la vente dans les délais convenus, qu’ils évaluent à une somme totale de 6 058,65 euros.

En outre, le respect de l’exigence de bonne foi entre les parties au contrat aurait dû conduire les époux [X], qui avaient déclaré le sinistre à leur assureur à la date de signature du compromis de vente, à faire mention de cette déclaration de sinistre dans ledit acte afin de permettre à Mme [C] de bénéficier de l’indemnité de réparation si celle-ci n’avait été allouée que postérieurement à la réitération de la vente ou de négocier le prix de vente si celle-ci n’avait pas été affectée à la remise en état du bien.

Compte tenu de ce qui précède, il apparaît que le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard des préjudices réellement subis par les époux [X] de sorte qu’il convient de le réduire à la somme de 7 000 euros.

Par conséquent, Mme [C] sera condamnée à verser aux époux [X] la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, date de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes de dommages et intérêts formée par les époux [X] au titre des préjudices matériels et économique et moral

Conformément à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, modifié par l’article 1er de la loi du 4 mars 2002, “tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, (…) souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte”.

En vertu de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat.

La caducité de l’acte juridique interdit de faire application des clauses qu’il contient, à l’exception des stipulations relatives à la clause pénale, de sorte que toute action en responsabilité contractuelle fondée sur le non-respect par l’une des parties des stipulations contenues dans l’acte caduc est irrecevable (Cass. 2e civ., 9 juill. 2009, n° 08-18.114).

En l’espèce, les époux [X] ne justifient pas avoir introduit une demande en justice dans les six mois de la passation de l’acte de sorte que, conformément aux dispositions susvisées, et ainsi que le fait valoir Mme [C], le compromis de vente est frappé de caducité.

Les époux [X] fondent expressément leurs demandes indemnitaires sur les articles 1103 et suivants de sorte qu’il convient de relever qu’ils agissent sur le fondement de la responsabilité contractuelle de Mme [C].

Or, le contrat étant frappé de caducité, les époux [X] ne sont pas fondés à s’en prévaloir pour solliciter l’indemnisation de leurs préjudices.

Dès lors, les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [X] seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [X] au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance à une action en justice n’est constitutive d’une faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire.

En l’espèce, les demandeurs ne rapportent la preuve d’aucun abus caractérisé ou intention de nuire imputable à la défenderesse et susceptible de caractériser une faute, laquelle ne peut pas résulter du seul refus de parvenir à une issue amiable du litige.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les époux [X] sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [C]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 1112-1 du même code dispose : “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

En l’espèce, Mme [C] allègue d’une faute commise par les époux [X], sans en justifier, puisqu’il n’est pas établi que les demandeurs aient manqué à leur obligation pré-contractuelle d’information, et alors qu’ils justifient de l’entretien intervenu entre Mme [C] et Mme [Z]-[U] avant la signature du compromis de vente, étant rappelé que la condition d’ignorance légitime de l’information posée par l’article 1112-1 du code civil précité n’est pas remplie s’agissant de désordres apparents lors de la visite.

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [C] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [X], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande de Mme [C], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par Mme [C] aux fins de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [C] à payer à M. [H] [X] et Mme [K] [J] épouse [X] les sommes suivantes :

—  7.000,00 € (SEPT MILLE EUROS) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,

—  1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par M. [H] [X] et Mme [K] [J] épouse [X] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [B] [C] ;

REJETTE la demande de Mme [B] [C], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [C] aux dépens ;

REJETTE la demande aux fins d’écarter l’exécution provisoire formée par Mme [B] [C] ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,