TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01748 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SPJ

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 22/12/2025

à la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Emeline SPADONI

COPIE délivrée

le 22/12/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par son Syndic en exercice, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, société à responsabilité limitée

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emeline SPADONI, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La société SNC [Localité 11] LISSANDRE

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 30 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [9] sise à [Adresse 13] a fait assigner la SNC [Localité 11] LISSANDRE devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— A titre principal, condamner la SNC [Localité 11] LISSANDRE à procéder à la levée des réserves telles que visées dans la présente assignation et les pièces qui y sont annexées conformément à tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce pendant six mois, passé lequel il appartiendra à la partie la plus diligente de se pourvoir ainsi qu’il appartiendra,

— A titre subsidiaire, désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile et condamener la défenderesse à lui verser une provision ad litem du montant de la rémunération de l’expert judiciaire,

— en toute hypothèse :

condamner la SNC [Localité 11] LISSANDRE à verser la somme de 3.000 euros au SDC DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C sise à [Localité 11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SNC [Localité 11] LISSANDRE aux entiers dépens de la présente procédure.

Il expose au soutien de ses prétentions que la SNC [Localité 11] LISSANDRE a vendu en l’état futur d’achèvement un immeuble en copropriété formant le lot B2.b du lotissement [Adresse 10] à édifier sur un terrain sis à [Adresse 8]. Il précise que l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété et que la livraison des parties communes s’agissant du batiment C a eu lieu le 1er juillet 2024, avec réserves. Il fait valoir que des réserves restent à lever et résultent, du procès-verbal de livraison, de deux courriers remis en mains propres, d’un rapport établi par le promoteur et actualisé le 19 mai 2025. Il inclut également dans sa demande le non-respect à la RT 2012 et un défaut d’isolation de la partie supérieure des bâtiments sous le bardage métallique.

En réplique, la SNC [Localité 11] LISSANDRE a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise, sous toutes protestations et réserves d’usage, et a sollicité de débouter le SDC du surplus de ses demandes ainsi que de le condamner à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de travaux, elle rappelle d’abord ne pas être une entreprise de construction mais être intervenue en qualité de maître d’ouvrage du programme immobilier dont elle a entièrement délégué la conception et la réalisation à des professionnels du bâtiment, maîtres d’oeuvre et locateurs d’ouvrage. Sur les réserves listées à la livraison, elle indique que son intervention auprès de la maîtrise d’oeuvre et des entreprises concernées durant la première année suivant la livraison a permis d’obtenir la levée de nombreuses réserves et que la situation a évolué depuis l’assignation, de nouvelles réserves ayant fait l’objet de réparation. Elle indique produire en ce sens des justificatifs. Elle explique en outre s’être heurtée à des difficultés l’ayant empêchée d’obtenir la levée de certaines réserves, principalement celles concernant les enduits et bardages, les entreprises concernées n’étant pas intervenues malgré ses relances. S’agissant du surplus des réserves dénoncées par le demandeur, elle soutient que les documents sur lesquels il se fonde ne peuvent suffire à justifier sa condamnation.

L’affaire, évoquée à l’audience du 24 novembre 2025, a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il résulte des débats que la livraison du bien immobilier est intervenue le 1er juillet 2024, et qu’elle a été assortie de réserves.

Le demandeur fait valoir que des réserves notifiées à la livraison n’ont toujours pas été levées. Il produit à ce titre un rapport établi par le promoteur et actualisé à la date du 19 mai 2025 faisant état des réserves non levées à cette date.

Le demandeur produit en outre deux courriers remis en mains propres à la défenderesse ; l’un daté du 07 février 2025 lui enjoignant de procéder à la levée de réserves relatives au local à vélo et de procéder à la livraison d’éléments non encore livrés, et l’autre daté du 23 juin 2025 dans lequel le SDC fait état de réserves visées à la résolution n° 25 du procès-verbal d’assemblée général de la copropriété daté du 10 mai 2025. Le SDC inclut également dans sa demande le non-respect à la RT 2012 et un défaut d’isolation de la partie supérieure des bâtiments sous le bardage métallique.

La SNC allègue quant à elle avoir obtenu la levée de réserves supplémentaires, à savoir celles n° 1, 3, 6 et 40 et du 4ème item de la liste du courrier du 23 juin 2025 et produit en ce

sens des photographies. Elle fait en outre valoir avoir chargé la société RENOVUS de lever des réserves et produit des devis signés et photographies.

Il convient toutefois de relever qu’aucune de ses pièces ne suffit à démontrer la levée des réserves en l’absence de signature d’un quitus de levée de réserve signé par le SDC.

En outre, il faut rappeler que seules les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison, ainsi que les désordres apparents révélés dans le mois suivant celle-ci, peuvent fonder une obligation non sérieusement contestable à la charge du défendeur sur le fondement des dispositions précitées. En revanche, les désordres signalés ultérieurement, sans qu’il soit établi qu’ils étaient apparents à la livraison ou apparus dans le mois suivant celle-ci, notamment lorsqu’ils sont simplement allégués, consignés dans un PV d’assemblée générale, ou listés dans un courrier recommandé, ne suffisent pas à caractériser une telle obligation.

Il convient en conséquence de condamner la SNC [Localité 11] LISSANDRE à faire procéder à la levée des réserves non levées à ce jour, listées dans le procès-verbal de livraison 1er juillet 2024 et dont la liste a été actualisée le 19 mai 2025 dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et de débouter le SDC du surplus de sa demande au titre de la levée de réserves.

La demande du SDC n’ayant été acceuillie que partiellement, il convient d’étudier celle formulée à titre subsidiaire.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C, et notamment le procès-verbal de livraison des parties communes du 1er juillet 2024 actualisé selon rapport du 19 mai 2025, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Il est de jurisprudence constante que la provision ad litem est soumise, comme toute provision, aux conditions posées par l’article 835 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le fait d’être bien fondé en sa demande d’expertise judiciaire ne saurait créer une obligation de paiement des frais d’instance au bénéfice du demandeur. De même, la seule existence du différend ne peut justifier que le défendeur soit condamné à assurer le préfinancement d’une procédure. En conséquence, la demande de provision de ce chef sera rejetée.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe,contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SNC [Localité 11] LISSANDRE à faire procéder à la levée des réserves non levées à ce jour, listées dans le procès-verbal de livraison 1er juillet 2024 et dont la liste a été actualisée selon rapport de réserves du 19 mai 2025 (pièce n° 9 du demandeur) dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [9] sise à [Adresse 13] du surplus de sa demande de levée de réserves sous astreinte ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C sise à [Adresse 12] de sa demande de provision ad litem ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [F] [T]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Port. : 07 81 87 89 90

Mail : [Courriel 14]

DIT que la mesure d’expertise portera uniquement sur les désordres ne faisant pas l’objet de la condamnation sous astreinte telle que précisée au présent dispositif ;

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C , et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

— DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTE GARONNE BATIMENT C conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,