TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4OE

3 copies

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à la SELARL DE LEGEM CONSEILS

M^e Eli-marlay JAOZAFY

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S.U. HK INVEST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Eli-marlay JAOZAFY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. NOZ, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Mustapha BENBADDA de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 décembre 2024, la SASU HK INVEST a fait assigner la SASU NOZ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 849, 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner la libération des lieux par la défenderesse et tous occupants de son chef dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai et pendant un délai de 45 jours ;

— prononcer l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— condamner à titre provisionnel la défenderesse au paiement de la somme de 26 290 euros correspondant au montant des loyers dus depuis le 1er juillet 2023 jusqu’au 30 juin 2024 outre les intérêts à compter du commandement du 18 décembre 2023 ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer à compter du 30 juin 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés du local ;

— la condamner au versemenbt du dépôt de garantie de 10 000 euros qui constituera des dommages et intérêts sans venir en déduction des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation ou autres éventuels travaux de remise en état ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 18 décembre 2023.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé du 23 juin 2023, elle a donné à bail à la société NOZ, dans le cadre d’une location gérance, pour une durée d’un an, son fonds de commerce implanté dans des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que ni le dépôt de garantie ni la redevance mensuelle n’ayant jamais été versés, par acte du 18 décembre 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite ; qu’elle a adressé à la défenderesse le 21 mars 2024 un courrier recommandé avec AR l’informant de sa volonté de ne pas reconduire le contrat et lui demandant de restituer les lieux ; que cependant, alors même que le contrat est arrivé à expiration le 30 juin 2024, la société locataire refuse non seulement de quitter les lieux mais aussi de réguleriser sa dette locative, ce qui l’oblige à prendre en charge le loyer pour éviter la résiliation du bail et son placement en liquidation judiciaire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 1er avril 2025, par des écritures aux termes desquelles elle conclut au rejet des demandes adverses et maintient toutes ses demandes tout en portant à 35 230 euros sa demande provisionnelle principale et à 3 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse ; que le seul justificatif produit par la défenderesse est l’assignation délivrée à son encontre devant le tribunal de commerce le 10 février 2025, soit postérieurement à son assignation en référé ; que le moyen invoqué, tenant à la nullité du contrat en raison de l’inexistence du fonds de commerce, est fallacieux et dilatoire ; qu’elle démontre au contraire avoir exploité le fonds du 02 janvier 2022 au 23 juin 2023 suite à l’acquisition du droti au bail de la société BSM le 17 mai 2021 ; que depuis loi du 19 juillet 2019, l’obligation pour le propriétaire d’un fonds de commerce d’exploiter son fonds pendant au moins deux ans avant de le mettre en location gérance a été supprimée ; que l’assignation devant le tribunal de commerce a été délivrée de mauvaise foi et de manière abusive ;

— la défenderesse, le 07 mars 2025, par des écritures aux termes desquelles elle conclut au rejet des demandes et à la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, étant rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse ; que la société HK INVEST lui a donné en location gérance un prétendu fonds de commerce de restauration rapide sans avoir jamais exploité le bail commercial ; qu’elle a d’ailleurs assigné la société demanderesse devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir constater la nullité du contrat.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le contrat de location gérance liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 18 décembre 2023, à hauteur d’une somme de 29 900 euros dont 19 900 euros d’arriéré de loyers et 10 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La défenderesse, pour s’opposer aux demandes, soutient la nullité du contrat de location-gérance, et produit un courrier adressé par son conseil à la demanderesse le 15 novembre 2024 et une assignation devant le tribunal de commerce de Bordeaux en date du 10 février 2025 dans lesquels elle fait valoir que la société HK INVEST n’a jamais exploité le fonds de commerce, qu’elle n’a mis à sa disposition ni matériel ni clientèle et ne justifie d’aucun chiffre d’affaires pour l’exercice 2022/2023.

Cependant ces allégations, que n’étaye aucun élément concret, sont au contraire contredites par les pièces versées aux débats par la demanderesse, qui attestent d’une activité effective entre février 2022 et juin 2023 (relevés de compte, bulletins de salaire des employés, cotisations salariales versées, PV du 05 septembre 2023, chiffre d’affaires au 31 décembre 2022 pour un montant de 201 518,91 euros).

La défenderesse par ailleurs ne produit pas le moindre document justifiant du paiement des redevances ni du dépôt de garantie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, l’argumentation opposée par la société NOZ ne pouvant être qualifiée de sérieuse, que la résiliation du bail commercial est intervenue le 18 janvier 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU NOZ, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 18 janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SASU NOZ est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SASU NOZ au paiement de la somme provisionnelle de de 26 290 euros au titre des redevances dues du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 outre les intérêts à compter du commandement du 18 décembre 2023, cette somme n’étant pas sérieusement contestable

— de condamner la SASU NOZ au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3 980 euros à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande portant sur la conservation à titre de dommages et intérêts du dépôt de garantie sera quant à elle rejetée car susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer dans le cadre de l’instance. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location gérance liant la SASU HK INVEST et la SASU NOZ ;

Condamne la SASU NOZ à payer à la SASU HK INVEST la somme provisionnelle de 26 290 euros au titre des redevances dues au 30 juin 2024 ;

Condamne la SASU NOZ au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel de la redevance en vigueur avant cette date, soit 3 980 euros, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU NOZ, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la SASU NOZ à payer à la SASU HK INVEST la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne la SASU NOZ aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,