Du 10 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00027 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3IQJ

S.A. VILOGIA

C/

[N], [I] [U]

— Expéditions délivrées à

M. [N] [U]

— FE délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM VILOGIA

RCS [Localité 1] N° 475 680 815

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [N], [I] [U]

né le 06 Janvier 1989

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2024, la SA VILOGIA a consenti un bail d’habitation à M. [U] [N] sur des locaux situés [Adresse 4] D1 – Et. [Adresse 9] [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 279,22 euros et d’une provision pour charges de 141,53 euros ainsi que d’un emplacement de stationnement n°190 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 31,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1631,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [N] le 22 septembre 2025.

Par assignation du 5 décembre 2025, la SA VILOGIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2309,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 février 2026, la SA VILOGIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2026, s’élève désormais à 2638,53 euros (échéance de janvier inclus). La SA VILOGIA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 198 et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

M. [U] [N] expose qu’il est au chômage depuis janvier 2025 et qu’il perçoit l’ARE (l’aide de reprise à l’emploi) d’un montant de 1060 euros. Il a 3 enfants qui vivent avec leur mère et qu’il voit dans le cadre de droits de visite.

M. [U] [N] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Une note en délibéré a été autorisée pour la production d’un décompte actualisé, le locataire aurait versé le loyer du mois de février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré un décompte au 25 février 2026 a été produit par la SA VILOGIA ne faisant apparaitre aucun nouveau mouvement au 25 février 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 décembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1631,67 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 janvier 2026.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [U] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 73 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA VILOGIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 février 2026, M. [U] [N] lui devait la somme de 2638,53 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le nouveau décompte produit en cours de délibéré ne modifie pas ce montant dès lors que le versement de la CAF de 166 euros apparait au 28 février 2026 alors que le décompte est arrêté et a été produit avant cette date. Ainsi au 25 février 2026 le montant de la dette est de 2638,53 euros (échéance de janvier incluse).

M. [U] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 440,67 euros pour le logement et 31,70 euros pour l’emplacement de stationnement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VILOGIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [N] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 décembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 18 décembre 2024 entre la SA VILOGIA, d’une part, et M. [U] [N], d’autre part, concernant les locaux d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] D1 – Et. [Adresse 9] [Adresse 10], sont résiliés depuis le 31 janvier 2026,

CONDAMNE M. [U] [N] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2638,53 euros (deux mille six cent trente-huit euros et cinquante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2026 (échéance de janvier incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [U] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 73 euros (soixante-treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [N] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 janvier 2026,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [N] sera condamné à verser à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2025 et celui de l’assignation du 5 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge