TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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N° RG 25/01072 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBY5

Minute 26-

Jugement du :

30 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 30 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 21 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

UDAF DE LA MARNE en sa qualité de tuteur

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [T] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentés par M^e Laureen MELIS avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2015, la société anonyme d’hébergement à loyer modéré Plurial Novilia a consenti à Monsieur [T] [I] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 290,34 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, Plurial Novilia a fait assigner à comparaître Monsieur [T] [I], ainsi que l’UDAF de la Marne, en sa qualité d’organisme de tutelle, devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3]) ;

— la réduction du délai d’expulsion à 8 jours ;

— la condamnation de Monsieur [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [T] [I] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société requérante soutient que le locataire est personnellement, ou par les animaux qu’il détient, à l’origine d’importantes nuisances sonores et olfactives, lesquelles se revèlent particulièrement incommodantes pour l’ensemble de l’immeuble. Elle fait valoir sur le fondement de l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du Code civil que le locataire manque à son obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et d’user paisiblement de la chose louée. Elle rappelle que le contrat de bail prévoit expressement qu’il est interdit au locataire d’accomplir tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et que ce dernier doit veiller au nettoyage régulier de ses espaces, ce qu’elle considère ne pas avoir été respecté à de multiples reprises par Monsieur [I], en dépit des différentes interpellations. Compte tenu de la gravité des nuisances, qui selon elle ne peut être minorée par le fait qu’il n’aurait pas récidivé depuis la date des derniers constats, elle sollicite la suppresison ou la réduction du délai imparti au titre de l’expulsion.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 23 mai 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties les 20 juin et 7 juillet 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, Plurial Novilia, représenté, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Interrogé sur une éventuelle notification de l’assignation à la préfecture, la société fait valoir sur le fondement des articles 24 III et IV de la loi de 1989 que cela ne s’impose pas dans le cadre de la présente procédure dans la mesure où il ne s’agit pas d’une dette locative.

Le locataire et son organisme de tutelle, comparants, confirment que des nuisances olfactives ont bien existé. Ils font valoir qu’il n’y a cependant pas de manquements graves et actuellement persistants pouvant justifier une résiliation du bail dans la mesure où des mesures nécessaires pour faire cesser les désordres ont été prises. Ils sollicitent le débouté de la société demanderesse. Ils font valoir que l’expulsion du locataire serait une atteinte au droit au logement alors que les éléments rapportés le bailleur sont pour la plupart anciens et, pour la plupart, fondés sur des témoignages. Subsidiairement, ils sollicitent que Monsieur [I] bénéficie d’un délai pour régulariser tout désordre constaté et qu’il soit condamné à réitèrer son engagement à respecter ses obligations locatives et, le cas échéant, effecter des travaux d’entretien, de nettoyage ou remise en état des lieux ou toute autre mesure que la juridiction jugera utile. Ils sollicitent la condamnation de la société bailleresse aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Les articles 1124 et suivants du Code civil permettent au juge de prononcer la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le droit au logement est un droit fondamental qui s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

Selon l’article 7 de cette même loi, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le « bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour toutes les infractions aux clauses du contrat telles que des troubles du voisinage, un défaut d’entretien du logement… ou par application des clauses résolutoires ». Il est également rappelé au titre du contrat que le locataire « s’interdira tout acte pouvant nuire à la décurité des personnes et des biens[…]il veillera au nettoyage et à l’entretien régulier des ventilations et ne les obstruera pas. Aux termes des conditions générales, il est fait mention que le locataire « entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’après l’usage des lieux […]. Il aérera convenablement le logement… Si le locataire possède un animal, il veillera à ce qu’il ne nuise pas au calme et la propreté de l’immeuble ni à la sécurité des voisins ».

Par courrier en date du 31 août 2016 entre un résident et la société bailleresse, il est rapporté que Monsieur [I] fait un usage prohibé de tabac dans les parties communes, enfumant l’espace collectif et occassionant une gêne des voisins. Il se voit également imputer des nuisances auditives réitérées (télévision, claquements de porte et chants noctures) outre des nuisances olfactives importantes et récurrentes. Par divers courriers de rappels à l’ordre (notamment en date du 20/09/2016, 27/01/2017, 15/06/2023) et entretiens personnalisés (notamment 27/02/2017, 24/07/2018, 03/07/2023), la société bailleresse a mis en demeure l’intéressé de veiller à ajuster son comportement et sa jouissance des locaux de manière à ce qu’elle soit compatible avec les clauses de son contrat.

A l’audience, le locataire reconnaît être à l’origine de nuisances olfactives ayant pu entraîner la nécessité de faire intervenir une société de nettoyage, à ses frais. Le moyen soulevé quant à l’insuffisance probatoire sur la matérialité des désordres ne pourra donc être retenu, les témoignages étant convergents et confirmés par le locataire lui-même.

Parallèlement, il convient de relever qu’en dépit de plusieurs prestations de nettoyage au domicile du locataire, avec désinfection, le logement a été de nouveau décrit comme « très insalubre et habité » en avril 2021. Il est rapporté selon un échange en date du 25 novembre 2022 que le logement est à nouveau dans une situation très dégradée « évacuation baignoire bouchée, présence d’urine animale sur les sols, fortes odeurs ».

Une pétition signée par six résidents mettant en exergue les odeurs d’excréments d’animaux en provenance du logement est également intervenue en juin 2023. Ces signalements ont été réitérés auprès du bailleur par d’autres locataires courant l’année 2024.

Un commissaire de justice, mandaté par la société bailleresse, a réalisé une enquête de voisinage en novembre et décembre 2023 au terme de laquelle les plaintes des résidents sont confirmées (odeurs en provenance du logement de Monsieur [I], présence d’animaux non sortis et malodorants, odeur d’urine, bruit particulièrement élévé la nuit du téléviseur ou de la radio, aller et retour de visiteurs avec des boissons alcoolisées au domicile du locataire).

Une sommation interpellative par la bailleresse est intervenue le 11 janvier 2024 rappellant la possibilité d’une résiliation du contrat de bail compte tenu de l’usage non paisible des locaux.

A la suite d’une intervention des services de secours en 2024, il ressort également qu’ont été notamment retrouvés au domicile de Monsieur [I] un chat et un lapin, en dehors de toute cage. Des photographies permettent d’établir de nombreuses traces d’urines sur le sol outre des excréments par dizaines dans le logement.

Un procès verbal de constat par commissaire de justice en date du 9 novembre 2024 a confirmé l’état de saleté avancée du logement, outre la présence d’odeurs et d’excréments.

Le droit au logement, bien que fondamental, n’exclut pas les parties et présentement le locataire d’exécuter les obligations qui sont à sa charge et notamment la jouissance paisible et l’entretien des lieux loués.

L’ensemble des doléances, rapportées par des modes de preuve différents et convergents, caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie une sanction proportionnée et nécessaire, en l’espèce la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [I] à compter du jugement et son expulsion des lieux.

En conséquence, la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [T] [I] et la S.A Plurial Novilia, et l’expulsion de Monsieur [T] [I] et celle de tous occupants de son chef seront prononcées dans les termes du dispositif.

Conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut réduire le délai suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux. En raison des multiples courriers interpellatifs adressés au locataire et en raison de la nuisance généralisée à l’ensemble de l’immeuble et du risque sanitaire engendré, le délai sera présentement réduit à 10 jours.

2.Sur la demande en paiement d’ une indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter de la résiliation du bail, laquelle interviendra à compter du jugement signifié, Monsieur [T] [I] cause un préjudice à la SA Plurial Novilia qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [I], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [T] [I] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 avril 2015 entre la société anonyme d’hébergement à loyer modéré Plurial Novilia et Monsieur [T] [I] et relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du locataire et cela à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [I] de libérer l’appartement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [T] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard 10 jours après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la S.A Plurial Novilia une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la S.A Plurial Novilia la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente