TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :

Le 07/07/25

à M^e BONNAFFOUS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07/07/25

à Mme [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02195 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JU6

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V], [G], [B], [Y] [A] veuve [S] venant aux droits de Monsieur [O] [S].

née le 26 Janvier 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L], [H], [J] [S] venant aux droits de Monsieur [O] [S]

né le 04 Juin 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I], [C], [X] [S] venant aux droits de Monsieur [O] [S]

né le 14 Septembre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2015, M. [O] [S] a consenti à Mme [M] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros, provision sur charges comprises.

M. [O] [S] est décédé le 1er avril 2022 et a laissé l’usufruit de ses biens à Mme [V] [S], en sa qualité de conjointe survivante et la moitié en pleine propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession à M. [I] [S] et M. [L] [S], en leur qualité d’héritiers.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, Mme [V] [S] a fait délivrer à Mme [M] [E] un commandement de payer la somme de 1.299 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] ont assigné Mme [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Le 17 juin 2022, un arrêté de mise en sécurité a été pris par la mairie de [Localité 6] concernant l’immeuble sis [Adresse 2]. La mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité est intervenue le 18 octobre 2023.

Par ordonnance de référé du 5 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, les consorts [S] ont fait délivrer à Mme [M] [E] un commandement de payer la somme en principal de 8.799 euros, lequel visait la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, Mme [V] [A] veuve [S], M. [L] [S] et M. [I] [S] ont assigné Mme [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2025 faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux ;Prononcer la résiliation du bail d’habitation ;La condamner au paiement de la somme de 9.859 euros selon décompte arrêté au 28 février 2025, à parfaire au jour de l’audience ;Ordonner son expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;Autoriser les consorts [S] à faire constater l’état des lieux par commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien ;Ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Mme [E] et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;Dir et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an l’indemnité d’ccupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;La condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, les consorts [S], représentés par leur conseil, actualisent le montant de leur créance à la somme de 11.033 euros et ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse mais maintiennent leur demande d’expulsion.

Mme [M] [E] a comparu en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 36 mois, précisant percevoir le RSA.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025.

La demande formée par les consorts [S] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 9 janvier 2025 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de Mme [M] [E] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. A cet égard, aucune circonstance ne justifie la suppression des délais de grâce prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande des consorts [S] à ce titre sera donc rejetée.

Il sera également rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [M] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 10 mars 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusquà la libération effective des lieux. En cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 530 euros.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les consorts [S] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande des consorts [S] sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [M] [E] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort des pièces produites, et en particulier du décompte, que Mme [M] [E] est redevable de la somme de 11.033 euros. Les consorts [S] font ainsi la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté au mois de mai 2025 à la somme de 11.033 euros.

Dès lors, il conviendra de condamner Mme [M] [E] à payer aux consorts [S] la somme de 11.033 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance du mois mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Vu les dispositions de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et de l’article 1343-5 du code civil.

Mme [M] [E] n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement à hauteur de 36 mois. En revanche, au regard de sa situation personnelle et de l’absence d’opposition des demandeurs, il lui sera accordé des délais de paiement à hauteur de 24 mois, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil et selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [E] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer aux consorts [S] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] recevables en leurs demandes ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à la date du 9 mars 2025 concernant l’appartement sis [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [E] de libérer l’appartement sis [Adresse 2], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 2], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] de leurs demandes de la suppression des délais de grâce prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 10 mars 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 530 euros ;

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] la somme de 11.033 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [M] [E] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités successives de 306 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Mme [M] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à Mme [V] [S], M. [L] [S], M. [I] [S] la somme 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE