TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00248 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAN

3 copies

GROSSE délivrée

le 26/05/2025

à la SELARL EMMANUEL [N]

M^e Isabelle FENIOU-PIGANIOL

COPIE délivrée

le 26/05/2025

à

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 avril 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des coporpriétaires du [Adresse 5]

prise en la personne de son syndic, le CABINET GIRONDIN IMMOBILIER, SARL

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La société MK, SCI

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Isabelle FENIOU-PIGANIOL, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] a fait assigner la société MK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— condamner la SCI MK à engager les travaux de remise de la terrasse dans son état d’origine ;

— condamner la SCI MK à exécuter le devis de la société TEBAG du 12 mars 2024 ;

— prononcer une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’encontre de la société MK ;

— condamner la SCI MK à lui verser la somme provisionnelle de 23.387,83 euros ;

— condamner la SCI MK à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, le SDC DU [Adresse 3] a maintenu ses demandes et conclu au rejet de l’ensemble de celles présentées par la SCI MK.

Il expose au soutien de ses prétentions que la SCI MK est propriétaire du lot n°4 compris dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété situé à [Adresse 4] auquel est attaché le droit de jouissance privatif d’une terasse. Il précise que la SCI MK a fait procéder à des travaux d’aménagement de sa terasse et que suite à l’apparition d’une fuite d’eau dans le hall d’entrée de l’immeuble, une expertise judiciaire a été ordonnée selon ordonnance du 13 mars 2023. Il indique que Monsieur [U] [H], expert désigné, a conclu que les désordres affectant la copropriété sont exclusivement causés par les travaux dont la SCI MK a été maître d’ouvrage. Il ajoute que malgré ses sollicitations, la SCI MK n’a pas engagé les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux infiltrations d’eau. Il fonde sa demande d’exécution de travaux à titre principal sur les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile et l’absence de contestation sérieuse, indiquant que la condamnation de la SCI MK peut être prononcée sur le fondement de l’absence d’autorisation de la copropriété telle qu’exigée par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sur la responsabilité de la SCI MK fondée sur l’article 1240 du code civil ou sur l’application des stipulations du règlement de copropriété. A titre subsidiaire, il sollicite l’application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile en indiquant qu’il existe une urgence à voir condamner la SCI MK compte tenu de l’atteinte à la solidité de l’ouvrage. Il ajoute avoir subi des préjudices en raison des désordres allégués.

La société MK a demandé au Juge des référés de :

A titre principal

— constater l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, les conditions requises aux articles 834 et 835 du Code de procédure civile n’étant pas remplies ou démontrées,

en conséquence,

— débouter le SDC de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner le SDC DU [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire

— renvoyer l’affaire à telle audience qu’il plaira pour qu’il soit statué au fond, en application de l’article 837 du Code de procédure civile,

— réserver les frais de procédure,

A titre infiniment subsidiaire

sur l’obligation de faire

— constater qu’elle a procédé à des démarches spontanées pour que la réalisation des travaux soit effectuée,

en conséquence,

— débouter le SDC de sa demande d’obligation de faire, consistant en des travaux de remise en état de la terrasse du lot n°4 alors qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires serait indispensable,

sur l’astreinte

— constater que la réalisation des travaux n’est possible en l’état,

en conséquence,

— débouter le SDC de sa demande d’astreinte,

subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions l’astreinte,

sur la provision,

— débouter le SDC de ses demandes d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance et d’un “préjudice” injustifié,

subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions les indemnités réclamées par le SDC au titre d’un préjudice de jouissance et d’un “préjudice”.

sur les frais de procédure

— ordonner que chaque partie conserve à sa charge les frais de procédure exposés dans le cadre de la présente instance.

Elle expose à titre principal que le demandeur ne justifie pas que les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile sont remplies alors que d’une part, sa demande se heurte à une contestation sérieuse puisqu’elle n’a pas pu être autorisée par le syndic à faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires et que d’autre part, il ne démontre pas d’urgence dès lors que l’expert judiciaire n’évoque qu’un “risque” de surcharge et qu’en outre, le SDC a attendu sept mois après le dépôt du rapport d’expertise pour formuler sa demande. Il ajoute que les conditions de l’article 835 du Code de procédure civile ne sont pas davantage remplies. Elle sollicite à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire au fond et à titre infiniment subsidiaire, elle entend contester la demande présentée par le requérant. A ce titre, elle rappelle qu’elle n’a pas obtenu d’autorisation pour faire réaliser les travaux réparatoires alors que cela lui est justement reproché et elle indique que le montant de l’astreinte est disproportionné compte tenu de sa manifestation immédiate après le dépôt du rapport d’expertise de procéder aux travaux réparatoires.

Évoquée à l’audience du 07 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre principal, le SDC [Adresse 3] fonde sa demande d’exécution de travaux sur le fondement des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte cependant des pièces versées au débat que le SDC [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve d’une urgence à voir ordonner les travaux litigieux, rapport d’expertise du 2 juin 2024 par Monsieur [U] [J] n’évoquant qu’un “risque” de surcharge ou des “risques” de glissade.

En conséquence, sa demande ne peut prospérer sur ce fondement.

A titre subsidiaire, le SDC [Adresse 3] formule sa demande d’exécution de travaux sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, sans que pour autant, il ne fasse précisément état de l’existence d’un dommage imminent, un trouble manifestement illicite ou l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Aux termes de l’article 25 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à BORDEAUX que la SCI MK est propriétaire du lot n°4 défini en page 6 comme un: « local mixte entresol sur rue avec accès toiture » et qu'« il est expressément convenu que le lot 4 a accès au toit terrasse contigüe. L’acquéreur de ce lot prendra à sa charge exclusive la protection de l’étanchéité (partie commune) ainsi que la pose des garde-corps ».

Il en résulte que la terrasse litigieuse constitue donc une partie commune à usage exclusif de la SCI MK.

Il n’est pas contesté ni contestable que la SCI MK a engagé des travaux de réfection de cette terrasse, sans autorisation de la copropriété, alors que s’agissant d’une partie commune, cette autorisation était nécessaire au sens de l’article 25 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il n’est pas non plus contestable que ces travaux sont à l’origine des désordres subis par la copropriété au sein des parties communes, l’expert judiciaire, Monsieur [U] [J] l’indiquant très clairement aux termes de son rapport d’expertise du 2 juin 2024.

En conséquence, et peu important qu’une autorisation de la part de l’assemblée des copropriétaires à faire réaliser les travaux réparatoires n’ait pas été obtenu par la SCI MK, les travaux qu’elle a réalisés sur la terrasse litigieuse en l’absence de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en la condamnant à engager les travaux de remise de la terrasse dans son état d’origine, selon devis de la société TEBAG du 12 mars 2024, validé par l’expert judiciaire, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Le SDC [Adresse 3] sollicite en outre la condamnation de la SCI MK à lui verser la somme provisionnelle de 23.387,83 euros au titre des travaux de reprise et d’embellissement des parties communes de l’immeuble (7.528,33 euros), des travaux de mise en sécurité des installations électriques de l’immeuble (859,50 euros) et d’un préjudice de jouissance (15.000 euros).

Aux termes de son rapport du 2 juin 2024, l’expert judiciaire a validé les devis présentés par Maître [N] concernant d’une part, les travaux de réfection des parties communes et d’autre part, les travaux de mise en sécurité des installations électriques de l’immeuble.

Étant rappelé que la responsabilité de la SCI MK dans la survenance des désordres apparaît clairement établie par l’expert judiciaire, le SDC justifie d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la défenderesse d’avoir à lui verser à titre provisionnel les sommes correspondant aux devis validés par l’expert tel que précisé au dispositif de la présente décision.

En revanche, l’expert judiciaire a laissé “à la juridiction compétente le soin d’apprécier le montant de la compensation” liée au préjudice de jouissance. Une telle appréciation ne relevant pas de la compétence du juge des référés mais de celle du juge du fond, la demande de provision de ce chef ne peut prospérer.

Il résulte de l’article 837 du Code de procédure civile qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le Président du Tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Cependant, en l’absence au cas d’espèce de caractérisation d’une situation d’urgence au sens de l’article 837 du Code de procédure civile précité, la demande formée à titre subsidiaire, tendant à voir ordonner le renvoi de l’affaire au fond, ne peut prospérer.

La SCI MK, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance. Il serait inéquitable de laisser au SDC [Adresse 3], tenue d’ester en justice, la charge des frais non compris dans les dépens. En conséquence, la défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MK à engager les travaux de remise de la terrasse dans son état d’origine, selon devis de la société TEBAG du 12 mars 2024, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois ;

CONDAMNE la SCI MK à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] la somme provisionnelle de 7.528,33 euros au titre des travaux de reprise et d’embellissement des parties communes de l’immeuble ;

CONDAMNE la SCI MK à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] la somme provisionnelle de 859,50 euros au titre des travaux de mise en sécurité des installations électriques de l’immeuble ;

CONDAMNE la SCI MK à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE la SCI MK aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,