TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z6VT

2 copies

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 avril 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [P] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [I] Entreprise individuelle, exerçant sous l’enseigne « CPM »

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 janvier 2025, Monsieur et Madame [O] ont assigné Monsieur [I], exerçant sous l’enseigne “CPM”, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire à la date du 04 décembre 2024 ;

— constater que Monsieur [I] est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence avec le concours de la force publique son expulsion ainsi le cas échéant que de toute personne occupant les lieux de son chef, et l’enlèvement de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [I] à leur payer la somme de 8 329,18 euros, due au mois de décembre 2024 compris, à titre de loyers et charges ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [I] d’une majoration de 10 % sur le loyer du mois de décembre 2024, soit la somme de 131,40 euros ;

— condamner Monsieur [I] à compter du mois de janvier 2025 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, majorée de 60 %, conformément aux dispositions contractuelles, soit 2 102,40 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— à défaut, condamner Monsieur [I] à compter du mois de janvier 2025 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, soit 1 314 euros par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner la conservation à leur profit du dépôt de garantie de 1 800 euros versé lors de la conclusion du bail ;

— condamner Monsieur [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement, de la signification de l’ordonnance à intervenir et des mesures d’exécution.

Les demandeurs exposent que par acte sous seing privé du 27 novembre 2014, à effet du 1er décembre suivant, ils ont donné à bail à Monsieur [I] des locaux à usage commercial et d’habitation, situés [Adresse 2] ; que Monsieur [I] étant défaillant dans le paiement des loyers et la justification d’assurance, par acte du 04 novembre 2024, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative des lieux loués, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 avril 2025.

Les demandeurs ont conclu pour la dernière fois dans leur acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Monsieur [I], régulièrement assigné par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, a comparu en personne mais ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et il a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative des lieux loués visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à Monsieur [I], exerçant sous l’enseigne “CPM”, le 04 novembre 2024, à hauteur d’une somme de 5 701,18 euros dont 14 454 euros de loyers de décembre 2023 à octobre 2024 et 161,18 euros au titre du coût de l’acte – 8 914 euros de versements directs ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement ;

— que la dette s’élève en décembre 2024 à 8 168 euros (5 540 euros d’arriéré locatif visé au commandement de payer + 1 314 euros mensualité de novembre 2024+ 1 314 euros mensualité de décembre 2024).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 04 décembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [I], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux ;

— de dire qu’à compter du 04 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, Monsieur [I] est devenu redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date ;

— de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme provisionnelle de

8 168 euros au titre des loyers et charges impayés (mensualité de décembre incluse) arrêtée au 1er décembre 2024, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner Monsieur [I] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 314 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à majorer les montants dus au titre du loyer de décembre 2024 et de l’indemnité d’occupation, ainsi que la demande tendant à déclarer le dépôt de garantie définitivement acquis au bailleur, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. Monsieur [I] sera condamné à leur verser la somme totale de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail liant les époux [O] et Monsieur [I] d’autre part ;

Condamne Monsieur [I] à payer aux époux [O] la somme provisionnelle de 8 168 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 1er décembre 2024, mensualité de décembre incluse ;

Condamne Monsieur [I] à payer aus époux [O] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 314 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [I], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] ;

Condamne Monsieur [I] à payer aux époux [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur et Madame [O] du surplus de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [I] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,