N° RG 23/08669 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YI6J

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

50G

N° RG 23/08669

N° Portalis DBX6-W-B7H-YI6J

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[S] [Z] [M]

[A] [R] [X]

C/

SA SAFER NOUVELLE AQUITAINE

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

M^e Delphine DESPORTE

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame PINAULT, Juge,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Mars 2025

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [S] [Z] [M]

née le 06 Mai 1991 à [Localité 7] (HAUTS-DE-SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Corentin BURGIO, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

représentée par M^e Delphine DESPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

Monsieur [A] [R] [X]

né le 20 Janvier 1994 à [Localité 9] (ROYAUME-UNI)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Corentin BURGIO, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

représenté par M^e Delphine DESPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

DÉFENDERESSE

SA SAFER NOUVELLE AQUITAINE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe PASTAUD de la SELARL PASTAUD WILD-PASTAUD ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES (avocat plaidant)

représentée par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique reçu par Me [K], notaire à [Localité 5], le 11 décembre 2019, monsieur [A] [Y] et madame [S] [M] ont acquis, dans le cadre d’un processus de substitution par la SAFER tel que défini par l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime, un ensemble immobilier sis à [Localité 3] moyennant le prix principal de 60.000 euros.

Considérant avoir été à tort évincés de ce processus de vente pour lequel ils avaient fait acte de candidature, par acte des 18 et 19 juin 2020 les époux [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Brive d’une demande en nullité de cette cession, dirigée contre la SAFER NOUVELLE AQUITAINE, monsieur [Y] et madame [M] ainsi que l’ancienne propriétaire, madame [J] [F].

Le 03 février 2021, la SAFER NOUVELLE AQUITAINE, monsieur [Y] et madame [M] ainsi que madame [J] [F] ont signé un protocole d’accord par lequel la SAFER admettait ne pas contester l’insuffisance de la motivation de la notification de rétrocession et accepter la nullité à venir de cette vente. Etait également stipulée la prise en charge des honoraires des conseils par la SAFER dans la limite de 2.500 euros TTC, le versement par la SAFER sur un compte CARPA du prix de la vente devant être annulée, ce même protocole donnant acte à monsieur [Y] et madame [M] de ce qu’ils se réservaient de réclamer à la SAFER la réparation de leurs préjudices éventuellement subis en raison de la nullité de la rétrocession.

Par jugement irrévocable du 17 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Brive a prononcé la nullité de la rétrocession de cet ensemble immobilier en raison de l’insuffisance de motivation de la notification de la décision de rétrocession du 17 décembre 2019.

Par acte du 17 octobre 2023, monsieur [Y] et madame [M] ont saisi le tribunal judiciaire d’une action indemnitaire dirigée contre la SAFER NOUVELLE AQUITAINE afin d’obtenir réparation de leurs préjudices consécutifs à l’annulation de la vente du 11 décembre 2019.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 15 novembre 2024 par monsieur [Y] et madame [M],

Vu les conclusions notifiées le 10 septembre 2024 par la SAFER NOUVELLE AQUITAINE,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 05 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et des principes de la responsabilité contractuelle, monsieur [Y] et madame [M] sollicitent la condamnation de la SAFER à leur payer diverses sommes en indemnisation des préjudices qu’ils considèrent avoir subis à la suite de l’annulation de la vente du 11 décembre 2019 consécutive à un défaut de motivation de la notification de la décision de rétrocession à leur profit.

La SAFER, qui soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée que dans le cadre d’une faute de sa part ayant pour origine ce défaut de motivation et en lien avec le préjudice invoqué, fait également valoir, de manière inopérante, que les demandeurs n’étaient, par principe, pas à l’abri d’une contestation de la part des époux [P] qui voulaient acquérir ce bien.

Or, cette contestation, dépourvue de tout caractère suspensif, ne pouvait valablement prospérer qu’à la faveur d’une faute technique de la SAFER permettant l’annulation de la vente.

Tel fut le cas ainsi que jugé par le tribunal judiciaire de Brive qui constatait un défaut de motivation au regard des dispositions impératives et édictées à peine de nullité à l’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime, la décision notifiée aux époux [P] ne comportant pas la moindre référence explicite et motivée aux objectifs fixés par l’article L. 143-2 du même code ni aucune donnée concrète permettant au candidat non retenu de vérifier la réalité des objectifs poursuivis.

La SAFER avait elle-même admis l’existence de cette cause de nullité dans le protocole d’accord du 03 février 2021 en déclarant par avance ne pas contester cette insuffisance de motivation et accepter en conséquence de voir prononcer la nullité de la rétrocession et des actes subséquents, à savoir l’acte de vente du 11 décembre 2019.

C’est tout aussi vainement que la SAFER expose que monsieur [Y] et madame [M] ont quand même pu acquérir le bien au même prix par nouvel acte du 03 août 2022. En effet, le délai écoulé entre l’assignation des époux [P] délivrée le 19 juin 2020 et l’acquisition définitive du 03 août 2022 leur a nécessairement causé un préjudice en relation avec l’erreur grossière commise par la SAFER qui, en s’abstenant de respecter une exigence de motivation imposée à peine de nullité, est à l’origine certaine, directe et exclusive de l’inéluctable annulation prononcée le 17 décembre 2021 conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation (en ce sens 3 ème civ 16 décembre 1998 n°97-12.469, 1er mars 2000 n°98-16.073, 18 janvier 2018 n°16-20.937).

D’autre part, le protocole d’accord précité mentionnait, en son article 4, que monsieur [Y] et madame [M] se réservaient de recourir ultérieurement à l’encontre de la SAFER en réparation de tout éventuel préjudice qui leur serait causé du fait de la nullité de la rétrocession en cause et de ses conséquences éventuelles.

Il convient donc d’examiner les différents chefs de demande soutenus par les demandeurs.

A/ Frais de relogement.

Les demandeurs sollicitent à ce titre une somme de 20.800 euros correspondant aux loyers qu’ils disent avoir réglés sur une durée de 775 jours pour une maison sise à [Localité 10] moyennant 800 euros mensuels, ayant été contraints de suspendre les travaux de rénovation de la maison de [Localité 11] qui était inhabitable en raison de son très mauvais état.

Est versé aux débats un contrat de location de logement meublé du 1er juillet 2000 prévoyant un loyer mensuel de 800 euros.

Mais, ainsi que le fait valoir la SAFER, l’immeuble loué est la propriété des parents de monsieur [Y] et il n’est produit aucune quittance de loyer.

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Si les liens familiaux existant entre bailleurs et preneurs pouvaient rendre délicate la remise de quittances comme le soulignent les demandeurs, pour autant ils ne produisent aucun relevé bancaire faisant apparaître le paiement des loyers par virements, chèques ou même retraits réguliers d’espèces à hauteur de 800 euros.

Dès lors que les demandeurs ne satisfont pas à la charge de la preuve d’un paiement qui leur incombe et ne peut être présumé quand bien même la nécessité d’un relogement est avérée, cette demande sera rejetée.

B/ Remboursement des frais notariés.

La demande est soutenue à hauteur de 2.735,36 euros correspondant aux frais de la vente du 11 décembre 2019 et de 5.538,29 euros correspondant à celle du 03 août 2022.

L’article 3 du protocole du 03 février 2021 prévoyait que la SAFER s’engageait à prendre en charge les frais et débours de toute nature, découlant d’une revente ultérieure par madame [F] au profit de monsieur [Y] et madame [M].

Il s’agit d’un engagement contractuel valablement consenti au sens des articles 1103 et suivants du code civil, concernant exclusivement les frais de la seconde vente, sans qu’il y ait dès lors à rechercher l’existence d’un lien causal avec l’annulation de la rétrocession.

La SAFER sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.538,29 euros en exécution de son engagement, avec intérêts au taux légal à compter du 08 février 2023, date de la mise en demeure.

Le surplus de la demande sera rejeté, la somme de 2.735,36 euros ne correspondant pas à un préjudice indemnisable par la SAFER qui n’a pas encaissé ces fonds et ne les détient pas.

C/ Frais d’avocat.

Monsieur [Y] et madame [M] sollicitent à ce titre une somme de 2.500 euros TTC telle que prévue par l’article 3 du protocole d’accord aux termes duquel la SAFER déclarait prendre en charge les honoraires de leur conseil dans la limite de ce montant.

La SAFER justifie avoir payé cette somme entre les mains de Me [L], précédent conseil des demandeurs, par chèque émis à l’ordre de la CARPA.

Il doit être considéré que ce paiement est libératoire de l’obligation de la SAFER, peu important que monsieur [Y] et madame [M] aient entre temps changé de conseil et ce quand bien même cette circonstance était-elle connue du débiteur.

En effet, cet engagement de paiement concernait clairement les honoraires exposés dans le cadre de la procédure ayant conduit au jugement du 17 décembre 2021 à l’occasion duquel Me [L] était le seul conseil des demandeurs et donc désignée pour recevoir ce paiement au sens de l’article 1343-2 du code civil.

L’utilisation faite ultérieurement de cette somme échappe à la SAFER qui ne peut encourir de reproche à cet égard.

La demande sera donc rejetée.

D/ Perte de gains professionnels.

Monsieur [Y] expose avoir suspendu son activité de maçon au début de l’année 2020 afin de rénover le logement de [Localité 11] avant d’interrompre brutalement ces travaux à réception de l’assignation des époux [P] le 19 juin 2020, de telle sorte qu’il n’a pu utilement retrouver des chantiers que trois mois plus tard, générant ainsi une perte de revenu à hauteur de 2.111,25 euros.

La comparaison des bilans pour les années 2019 et 2020 fait apparaître une diminution du revenu professionnel de monsieur [Y] passant de 703,75 euros par mois à 453 euros et la suspension de son activité de maçon afin de se concentrer sur la rénovation de sa maison est établie par les attestations versées aux débats.

Le demandeur ne pouvait, au vu de l’assignation et de la nullité de la vente qui allait en découler, que suspendre sa rénovation et reprendre son activité professionnelle, de telle sorte que la perte de revenu pendant la période intermédiaire de reprise est bien en relation directe et certaine avec le défaut de motivation de la notification du 17 décembre 2019.

Lors de l’été 2020, il n’existait aucun processus de confinement contrairement à ce que soutient la SAFER et la reprise d’activité de monsieur [Y] ne pouvait être instantanée compte tenu d’un laps de temps minimum avant de conclure de nouveaux contrats.

Il a donc subi une perte de chance de percevoir un revenu sur les trois mois d’été, qui sera évaluée à 80 %, de telle sorte que la SAFER sera condamnée à lui verser la somme de 1.688,80 euros en réparation de ce poste de préjudice.

E/ Perte de revenu au titre du verger.

Le projet d’acquisition soumis à la SAFER prévoyait la création d’un verger sur environ un hectare.

Exposant que la plantation des arbres a été retardée de deux ans en raison de la procédure ayant abouti à l’annulation de la vente, ils sollicitent une somme indemnitaire de 9.000 euros, produisant à cet effet l’étude prévisionnelle pour l’année 2020 d’un autre arboriculteur, madame [T], établie dans le département du Lot.

Cette étude ne peut cependant être transposée aux demandeurs en l’absence de précision quant à la nature des fruits alors qu’en outre madame [T] avait prévu d’adjoindre un atelier de transformation contrairement aux demandeurs qui n’envisageaient qu’une exploitation en libre cueillette.

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En outre et surtout, si monsieur [Y] et madame [M] ont bien signé avec le département de la [Localité 8] un contrat d’engagements réciproques prévoyant la plantation d’un verger, déjà évoquée dans leur projet initial, ce contrat n’était valable que pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2022 et les demandeurs ne produisent aucun élément quant à la concrétisation de leur intention alors que plus de deux années se sont écoulées.

Ils ne versent aux débats aucune pièce attestant de la plantation des arbres ou de leur achat et cette prétention sera en conséquence rejetée.

F/ Préjudice d’anxiété.

Les demandeurs sollicitent de ce chef une somme de 3.000 euros chacun, estimant avoir été tenus dans l’incertitude quant au sort de leur acquisition et de leur avenir, en raison de l’insuffisance de motivation de la notification précitée.

Ce préjudice doit être caractérisé par des troubles ou souffrances psychologiques engendrées par la connaissance d’un risque de développer une maladie.

En l’espèce, aucune démonstration ou justification d’un tel préjudice n’est apportée par monsieur [Y] et madame [M] qui seront déboutés de leur demande qui, en réalité, recouvre un préjudice moral dont l’indemnisation est également sollicitée.

G/ Préjudice moral.

Les demandeurs sollicitent de ce chef une somme de 5.000 euros chacun, exposant à cette fin avoir été contraints de renoncer à leur projet de vie sans savoir s’ils pourraient un jour le reprendre.

Le défaut de motivation commis par la SAFER a permis aux époux [P] d’engager avec succès et de manière prévisible leur action aux fins d’annulation de la vente, la défenderesse admettant dans ses écritures qu’ils voulaient ces terrains et qu’il existait donc un risque particulier de contestation de leur part.

Les conséquences de ce défaut substantiel de motivation étaient l’inéluctable annulation de la rétrocession de telle sorte que cette faute est bien à l’origine de la sage suspension du projet des demandeurs qui n’avaient en outre aucune garantie de pouvoir acquérir ultérieurement ce bien.

Ils ont donc subi un préjudice moral qui sera indemnisé à hauteur de 2.000 euros chacun, le surplus de la demande étant rejeté.

H/ Emoluments de la SAFER.

Au titre de son intervention dans le processus ayant abouti à l’acte de vente du 11 décembre 2019, la promesse unilatérale d’achat avec faculté de substitution du 18 juin 2019 instituait au profit de la SAFER une rémunération de 7.200 euros TTC qui a bien été payée par l’intermédiaire de la comptabilité de Me [K] le 12 décembre 2019 ainsi que cela résulte de son relevé de compte.

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Monsieur [Y] et madame [M] en sollicitent la restitution avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022, date à laquelle le jugement du tribunal judiciaire de Brive est devenu irrévocable.

Cette décision ayant annulé l’ensemble de la décision de rétrocession au profit des demandeurs, et remis les parties dans leur état antérieur, les émoluments perçus par la SAFER au titre de l’opération annulée en raison de sa faute doivent être restitués aux demandeurs en application de l’article 1302 du code civil, la vente du 03 août 2022 étant par ailleurs intervenue directement entre madame [F] d’une part et monsieur [Y] et madame [M] d’autre part, sans intervention de la défenderesse sur le fondement de l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime.

Elle sera donc condamnée à payer la somme de 7.200 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022.

I/ Résistance abusive.

Monsieur [Y] et madame [M] prétendent au paiement d’une somme de 1.000 euros de ce chef.

Ils en seront déboutés faute de démonter que la SAFER aurait abusé de son droit de ne pas se soumettre spontanément à leurs prétentions indemnitaires que le présent jugement n’accueille au demeurant que partiellement.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, la SAFER sera condamné à payer à monsieur [Y] et madame [M] une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal

Condamne la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à monsieur [A] [Y] et madame [S] [M], ensemble, les sommes de 5.538,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 février 2023 au titre des frais notariés et 7.200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022 en remboursement des émoluments de la SAFER,

Condamne la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à monsieur [A] [Y] la somme de 1.688,80 euros au titre de la perte de revenu professionnel,

Condamne la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à monsieur [A] [Y] et madame [S] [M], chacun, une somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral,

Déboute monsieur [A] [Y] et madame [S] [M] du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à monsieur [A] [Y] et madame [S] [M], ensemble, une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAFER NOUVELLE AQUITAINE aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT