TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00624 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GLW

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 17/11/2025

à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES

Rendue le DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSES

S.C.I. DU [Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

S.C.I. VPBL

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NOEMYS GRADIGNAN

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Richard DAZIN, avocat plaidant du barreau de MARSEILLE

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 19 mars 2025, la SCI [Adresse 10] [Adresse 3] et la SCI VPBL ont fait assigner la SARL NOEMYS GRADIGNAN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1728 du code civil, L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition du jeu de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de la défenderesse des locaux loués situés [Adresse 1] et [Adresse 4], ainsi que celle de toutes personnes trouvées de son chef dans les lieux comme de ses meubles et effets personnels, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte, passé ce délai, de 300 euros par jour de retard courant pendant un délai de 30 jours, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la SARL NOEMYS GRADIGNAN à payer à la SCI DU [Adresse 3] la somme provisionnelle de 1 443 euros outre intérêts à compter du 29 novembre 2024 ;

— la condamner à payer à la SCI VPBL la somme provisionnelle de 48 132,18 euros correspondant aux impôts fonciers 2024 ainsi qu’aux termes des mois de février et mars 2025 outre intérêts à compter du 29 novembre 2024 ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 29 208 euros pour le bail [Adresse 2], et de 3 319 euros pour celui du [Adresse 3], à compter du 29 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux et remise des clés ;

— constater que les dépôts de garantie resteront acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans venir en déduction des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés et éventuels travaux de remise en état ;

— condamner la SARL NOEMYS GRADIGNAN à leur payer à chacune une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût des commandements du 29 novembre 2024.

Les demanderesses exposent que par acte sous-seing privé en date des 31 octobre et 14 novembre 2023, la SCI DU [Adresse 3] a donné à bail à la SARL NOEMYS GRADIGNAN des locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble situé [Adresse 4] ; que par acte sous-seing privé en date des 31 octobre et 14 novembre 2023, la SCI VPBL a donné à bail à la SARL NOEMYS GRADIGNAN des locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble situé [Adresse 2] à Gradignan ; que des loyers étant restés impayés, et la locataire ne justifiant pas de la souscription d’une assurance, par actes du 29 novembre 2024, elles lui ont fait délivrer deux commandements visant la clause résolutoire qui sont restés partiellement infructueux ; que par acte authentique du 17 janvier 2025, la SCI DU [Adresse 3] a cédé son bien à la SCI VPBL.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 juin 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 06 octobre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demanderesses, le 1er octobre 2025, par des écritures aux termes desquelles elles sollicitent le débouté de la défenderesse de toutes ses demandes et maintiennent leurs demandes, tout en actualisant à 81 946,36 euros la demande au titre de l’arriéré des loyers des deux baux arrêté au mois d’octobre 2025 outre intérêts à compter du 29 novembre 2024 et y ajoutant, sollicitent la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 8 194 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 4 des contrats de bail ;

Elles font valoir que si la défenderesse a réglé certains arriérés, elle n’a rien versé depuis le 10 juin 2025 et est à ce jour débitrice des termes de juillet à octobre 2025 et de l’impôt foncier 2025.

— la défenderesse, le 12 juin 2025, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite :

— la jonction de l’instance avec celle enrôlée sous le n° 25/00623 ;

— l’octroi d’un délai rétroactif d’un mois pour régler les sommes visées dans le commandement et produire les attestations d’assurance, ce délai ayant d’ores et déjà été respecté ;

— la suspension pendant la durée des échéanciers sus visés des effets de la clause résolutoire et dire qu’en cas de respect de ces échéanciers, la clause résolutoire de chaque bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

— le débouté des demanderesses de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— qu’il soit statué ce qu’il appartiendra sur les dépens.

Elle fait valoir qu’elle a déposé une offre de plan de cession des actifs de la société [Adresse 13], placée en redressement judiciaire le 15 mars 2023 ; que cette offre a été débattue le 05 juillet 2023 et entérinée par le tribunal le 26 juillet 2023 ; qu’elle a appris entretemps que la SCI VPLB, représentée par son gérant M. [D], avait saisi le 20 juin 2023 le juge commissaire d’une requête tendant à voir constater la résiliation du bail en raison d’impayés postérieurs à l’ouverture de la procédure collective ; que pour éviter de perdre ce bail, compris dans le périmètre de son plan de cession, et d’être ainsi empêchée de respecter ses engagements, elle a dû signer un protocole avec le bailleur ainsi qu’un nouveau bail, dans des conditions défavorables puisqu’elle a dû s’acquitter d’un droit d’entrée et prendre à bail quatre chambres supplémentaires, générant un surcoût qui n’était pas prévu dans son prévisionnel de trésorerie, de sorte qu’elle n’a pas pu investir dans la rénovation projetée, ce qui ne lui a pas permis d’atteindre le chiffre d’affaires attendu et lui a causé des difficultés financières ; que postérieurement à la délivrance du commandement, elle a justifié de la souscription d’une assurance ; qu’elle a réglé entre le 24 avril et le 06 mai 2025 une somme totale de 72 606,65 euros représentant les loyers de février à mai 2025 ; que les causes du commandement ont été payées ; qu’elle est fondée, compte tenu de sa bonne foi et de ses perspectives financières, à obtenir un délai de 24 mois pour apurer sa dette de 27 096 euros.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Il ne relève pas d’une bonne administration de la justice de joindre la présente instance et celle, enrôlée sous le n° RG 25/00623, retenue le même jour. La demande de jonction sera rejetée.

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que les baux commerciaux liant les parties comportent une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, et de payer l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 29 novembre 2024 par la SCI DU [Adresse 3] pour un montant de 3 255,58 euros dont 3 102,63 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, et 152,95 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que l’arriéré locatif s’élève à 8 077,40 euros au 31 octobre 2025 (6 638,40 au titre des mensualités de juillet à octobre 2025 + 1 439 euros de taxe foncière 2025) ;

— qu’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, et de payer l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 29 novembre 2024 par la SCI VPLB pour un montant de 30 452,55 euros dont 30 208,49 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, et 244,06 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que l’arriéré locatif s’élève à 73 868,96 euros au 31 octobre 2025 (58 417,96 euros au titre des mensualités de juillet à octobre 2025 + 15 451 euros de taxe foncière 2025).

La défenderesse a justifié en cours d’instance de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs couvrant la période du 02 août 2023 au 31 octobre 2025, en vigueur notamment à la date du commandement. Le grief sera donc écarté.

Elle reste toutefois redevable d’une dette locative globale arrêtée au 31 octobre 2025 à 81 946,36 euros, somme non sérieusement contestable au paiement de laquelle elle sera condamnée.

En revanche, les demandes tendant à la conservation du dépôt de garantie, à la majoration du taux d’intérêt et à la majoration forfaitaire d’un montant de 10 % HT des sommes exigibles, fondées sur des clauses contractuelles constituant des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond, seront rejetées.

Sur les délais :

La défenderesse, au visa de l’article 1343-5 du code civil, sollicite des délais, demande à laquelle s’oppose le demandeur.

Toutefois, compte tenu des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, des circonstances particulières dans lesquelles elle a repris les actifs et conclu un nouveau bail, il convient de lui accorder, dans les conditions précisées au dispositif, un délai de paiement pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles.

sur les autres demandes :

La SARL NOEMYS [Adresse 12] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONDAMNE la SARL NOEMYS GRADIGNAN à payer à la SCI DU [Adresse 3] et à la SCI VPBL la somme de 81 946,36 euros (8 077,40 euros + 73 868,96 euros) au titre de l’arriéré de loyers et accessoires au titre des deux baux, arrêté au 31 octobre 2025

ACCORDE à la SARL NOEMYS GRADIGNAN un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 23 mensualités égales d’un montant de 3 415 euros (3 082 + 333 euros) et d’une 24ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer en sus du versement mensuel du terme courant

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL NOEMYS GRADIGNAN respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI [Adresse 11] et/ou à la SCI VPBL qui pourront alors poursuivre l’expulsion de la SARL NOEMYS GRADIGNAN, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] et /ou [Adresse 1], et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en ce cas, la SARL NOEMYS GRADIGNAN sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit la somme de 1 659,60 euros pour les locaux situés situés [Adresse 3] et celle de 14 604,49 euros pour ceux situés [Adresse 2], jusqu’à complète libération des lieux

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE la SARL NOEMYS GRADIGNAN aux dépens, en ce compris le coût des commandements, et la condamne à payer à la SCI DU [Adresse 3] et à la SCI VPBL ensemble la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,