N° RG 24/02618 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6UJ

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 DÉCEMBRE 2025

50Z

N° RG 24/02618

N° Portalis DBX6-W-B7I- Y6UJ

AFFAIRE :

SAS KENIJU PATRIMOINE

C/

[E] [X]

[D] [Z] [A]

[Y] [V]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Matthieu CHAUVET

SELARL DUCASSE NICOLAS SICET

SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Octobre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS KENIJU PATRIMOINE

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [X]

né le 18 Octobre 1987 à [Localité 14] – PROVINCE DE [Localité 12] (CHINE)

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par Maître Matthieu CHAUVET, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [A]

né le 02 Juin 1971 à [Localité 13] (SERBIE-MONTENEGRO)

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Aurore SICET de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [V]

née le 23 Juillet 1985 à [Localité 14] – PROVINCE DE [Localité 12] (CHINE)

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu CHAUVET, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique rédigé par Maître [G], notaire associé, du 03 janvier 2023, la SAS KENIJU PATRIMOINE a consenti une promesse synallagmatique de vente à Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [V], son épouse, d’un immeuble situé à [Adresse 11], comprenant deux logements, au sein d’un immeuble plus vaste en copropriété cadastré section DN n°[Cadastre 4].

Cette promesse a été consentie moyennant le prix de 230 000 euros pour une durée expirant le 17 mars 2023.

Entre autres conditions suspensives de droit commun, ladite promesse de vente comportait une condition suspensive particulière tenant à l’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, d’un montant de 223 200 euros maximum, d’une durée maximum de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 3% l’an hors assurance.

Un dépôt de garantie était convenu audit acte, d’un montant de 11 500 euros, lesquels ont été effectivement versés entre les mains du notaire rédacteur. Cette somme devait être restituée à l’acquéreur si l’une des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte.

En outre, il était stipulé une clause pénale selon laquelle, au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, une somme de 23 000 euros.

Par acte notarié du 18 juillet 2023, il était dressé par Maître [G] un procès-verbal de difficultés.

Considérant que les consorts [X] n’avaient pas fait diligences suffisantes dans les délais prévus au contrat pour obtenir leur prêt, et qu’ils ne justifiaient pas de refus de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente, la société KENIJU PATRIMOINE faisait assigner Monsieur et Madame [X] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 28 mars 2024, aux fins de voir, au visa de l’article 1304-3 du code civil :

Constater les manquements contractuels de Monsieur et Madame [X],

En conséquence,

Ordonner le versement du dépôt de garantie de 11 500 euros, en la comptabilité de Maître [G], au profit de la SAS KENIJU PATRIMOINE,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à verser la somme de 5 000 euros à la SAS KENIJU PATRIMOINE au titre des frais irrépétibles.

Par acte du 16 mai 2024, Monsieur et Madame [X] ont mis dans la cause Monsieur [Z] [A] et demandé au Tribunal de faire droit à l’intervention forcée de celui-ci, d’ordonner la jonction avec l’affaire principale.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS KENIJU PATRIMOINE maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation et sollicite du Tribunal de rejeter l’ensemble des conclusions formulées par Monsieur et Madame [X].

La SAS KENIJU PATRIMOINE reproche en substance aux époux [X] de n’avoir entrepris aucune démarche à l’effet d’obtenir un ou plusieurs prêts aux fins de financement de l’acquisition. Elle soutient qu’aucune attestation de refus de prêt ne permet de démontrer valablement que ceux-ci ont fait diligence pour l’obtention d’un prêt. En outre, les échanges qui sont produits entre les défendeurs et la société « Meilleur taux », ne peuvent valablement constituer une preuve de demande de prêts, l’intervention d’un courtier ne pouvant remplacer les démarches d’un acquéreur. En tout état de cause, les pièces produites ne correspondent pas aux critères du compromis et certaines d’entre elles sont postérieures à la date butoir du 3 février 2023, date à laquelle les acquéreurs devaient pouvoir justifier d’une demande de prêt.

Enfin, la société KENIJU PATRIMOINE réfute tout mandat qu’elle aurait confié à Monsieur [Z] [A], lequel aurait prétendument accepté, tacitement, une prolongation du délai de réitération au-delà du 17 mars 2023.

La société demanderesse fait valoir en conséquence que la condition d’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur et Madame [X] sollicitent du Tribunal :

De constater le respect par les consorts [X] de leurs obligations contractuelles,

De débouter la société KENIJU PATRIMOINE de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre eux,

D’ordonner la restitution du séquestre se trouvant actuellement en la comptabilité de Maître [G], au bénéfice des consorts [X],

A titre subsidiaire,

Constater la modification des termes contractuels par le comportement des parties,

Débouter la société KENIJU PATRIMOINE de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre eux,

Ordonner la restitution du séquestre se trouvant actuellement en la comptabilité de Maître [G], au bénéfice des consorts [X],

A titre encore plus subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil,

Réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale,

Dire et juger que Monsieur [A] devra relever indemne les consorts [X] de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées contre eux,

En tout état de cause,

Débouter la société KENIJU PATRIMOINE de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre les consorts [X],

Condamner solidairement la société KENIJU PATRIMOINE et Monsieur [Z] [A] à verser aux consorts [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Monsieur et Madame [X] exposent avoir été mis en contact, via le site « Le Bon Coin » avec Monsieur [Z] [A], lequel fut leur interlocuteur pendant tous les échanges, pour l’acquisition du bien litigieux. Ils expliquent avoir multiplié les démarches pour obtenir un financement tant auprès des banques que des courtiers, qu’ils se sont heurtés aux refus des banques, dans un contexte post-Covid et de remontées successives des taux au cours de l’année 2023. Ils font valoir qu’ils ont finalement proposé une acquisition sur leurs deniers personnels, avec un délai plus long. Ils soutiennent que la rédaction tardive du procès-verbal de carence (17 juillet 2023), corrobore l’acceptation d’une prolongation du délai de réitération par KENIJU PATRIMOINE.

Ils soutiennent en outre que, de leur point de vue, Monsieur [A] représentait le vendeur, qu’ils avaient donc légitimement pu croire, en vertu d’un mandat apparent, que Monsieur [A] avait accepté de prolonger le délai de réitération, dans la mesure où il a continué à les interroger au sujet du financement de l’acquisition jusqu’en juin 2023.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [D] [Z] [A] demande au Tribunal :

De débouter Monsieur et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

De les condamner à lui régler la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Il excipe ne pas être partie à l’acte authentique litigieux, que celui-ci stipule en outre que les parties déclarent que la convention a été négociée directement entre elles, sans le concours d’aucun intermédiaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 22 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il convient par conséquent de rechercher si les défendeurs ont, de bonne foi, ainsi que le prescrivent les articles 1103 et 1104 du code civil, exécuté leur engagement de recherche de prêteur de deniers afin de financer cette acquisition dans les termes prévus par le compromis de vente en page 23 de l’acte.

En vertu d’une jurisprudence constante, si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, il lui revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, à défaut de quoi la condition est réputée accomplie (1ère chambre civile, 30 janv. 2008, no 06-21.117).

En l’espèce,

Le compromis de vente conclu le 03 janvier 2023 entre les parties était assortie d’une condition suspensive érigée en faveur des acquéreurs, selon laquelle un prêt d’un montant maximum de 223 200 euros devait être obtenu, au taux maximum de 3%, et d’une durée maximum de 25 ans. En outre, la clause « protection de l’emprunteur immobilier » est ainsi rédigée ; « l’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt au plus tard le 03 février 2023 et à en justifier aussitôt au Notaire (…) en lui en adressant le double ». En outre, le même article précise : « la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 3 mars 2023 ».

Au soutien de leur défense, Monsieur et Madame [X] produisent :

1 – une copie d’écran du site MEILLEURTAUX, daté du 18 janvier 2023, faisant état d’une demande de prêt de 235 000 euros, sans indication du taux sollicité,

2 – Des échanges de courriels avec ledit site, du 03 février 2023, évoquant des recherches infructueuses auprès de diverses banques,

3 – Un échange de courriels du 03 février 2023 avec BNP PARIBAS, sans précisions sur les caractéristiques du prêt,

4 – Un courriel de LCL du 23 février 2023, listant une demande de pièces, sans référence à un prêt immobilier,

5 – Un courriel de la CAISSE d’EPARGNE du 1er juin 2023, indiquant un refus de prêt, sans plus de précisions,

6 – Un courrier BNP PARIBAS du 11 juillet 2023, notifiant un refus de prêt de 230 000 euros, sans indication de taux ni de durée,

7 – Un courrier CAISSE d’EPARGNE du 17 juillet 2023, notifiant un refus de prêt aux caractéristiques du compromis,

Et enfin, un échange de courriels avec Maître [G], en juillet 2023, évoquant la possibilité d’une acquisition sans emprunt, avec baisse du prix, et prolongation du délai de signature.

S’agissant de la qualité de courtier du site MEILLEURTAUX, critiquée par la demanderesse en ce qu’il n’est pas une banque, il est admis en jurisprudence que la saisine du courtier peut être assimilée à celle d’un organisme financier (3ème chambre civile, 12 février 2014 n° 12-27.182).

Cependant, force est de constater qu’aucune pièce ne permet de corroborer une demande de prêt, conforme aux critères convenus, avant le 3 février 2023, date limite pour le dépôt des demandes, ni même avant le 3 mars 2023, date butoir pour l’obtention du prêt. L’unique attestation, conforme aux caractéristiques du compromis, est datée du 17 juillet 2023, soit trois mois après la date maximum de réitération, et il n’est pas démontré que la demande, objet du refus, a été déposée dans les délais contractuels.

En outre, les défendeurs ne peuvent reprocher à la société venderesse d’avoir décliné une nouvelle offre d’acquisition à un prix moindre, ni même d’avoir refusé la renonciation des consorts [X] à un recours à un prêt. En effet, en vertu de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. En conséquence, les acquéreurs ne peuvent à la fois soutenir que la condition de prêt a failli et renoncer à ladite condition.

S’agissant de l’intervention de Monsieur [A], en vertu d’une jurisprudence constante, l’absence d’un mandat écrit peut être palliée par la croyance légitime du contractant de bonne foi qu’il a traité avec le mandataire de son contractant. Parmi les critères jurisprudentiels du mandat apparent, figure la gravité de l’acte.

En l’espèce, Monsieur et Madame [X] soutiennent avoir eu pour unique interlocuteur Monsieur [A], lequel n’a pas soulevé de difficultés relatives à la date butoir du 17 mars 2023. Ils en déduisent que ce délai a été prolongé par l’effet d’une novation dans la mesure où Monsieur [A] a continué à évoquer l’obtention du prêt, au-delà du 17 mars 2023.

Il convient en premier lieu de relever que le compromis ne prévoit aucune prolongation à la demande des parties. Ensuite, il est constant que l’acte de compromis décrit, en page 4, une absence de toute négociation par un intermédiaire. Aucune pièce formelle n’est produite sur une prolongation, ni de la part de Monsieur [A], ni de celle de la société venderesse.

Monsieur et Madame [X] produisent des échanges de SMS avec Monsieur [A], qu’ils qualifient « d’agence immobilière » dans leur répertoire, de septembre 2022 à début juillet 2023. Par ailleurs, Monsieur [A] précise dans plusieurs échanges qu’il agit pour le vendeur (« je fais le point avec le vendeur », SMS du 29 septembre 2022).

Les défendeurs ne peuvent, notamment en raison de la gravité des enjeux, raisonnablement soutenir avoir compris que Monsieur [A] détenait un pouvoir autre que celui de faire visiter les lieux et de fournir les plans des logements, d’autant qu’il est clairement indiqué dans le compromis que les parties ont négocié directement entre elles.

Il s’en évince une absence de preuve que les caractéristiques du prêt ont été respectées par Monsieur et Madame [X] dans leur demande de prêt, au visa de l’article 1353 du code civil.

Il résulte de ces éléments que Monsieur et Madame [X] ne démontrent pas avoir respecté leurs obligations afin d’obtenir le financement objet de la condition suspensive.

En raison de cette carence qui leur est exclusivement imputable, la condition suspensive doit donc être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et les défendeurs sont en conséquence débiteurs de la clause pénale prévue à l’acte, qui doit cependant être modérée dans son montant en application de l’article 1231-5 du code civil.

La somme de 23 000 euros est en l’espèce manifestement excessive en l’absence de tout élément sur les délais de recherche d’un nouvel acquéreur. Dans un courriel du 24 juillet 2023, Maître [G], notaire des deux parties, évoquait la possible existence d’une « meilleure offre d’achat » par un tiers.

Par ailleurs, la société KENIJU PATRIMOINE n’explique pas les raisons qui l’ont conduite à attendre le 18 juillet 2023 pour faire établir le procès-verbal de carence.

L’immobilisation inutile du bien pendant plusieurs mois a cependant causé un préjudice et le montant de la clause pénale sera ramené à la somme de 11 500 euros.

Pour les motifs exposés plus haut, la demande tendant à condamner Monsieur [A] à relever indemnes Monsieur et Madame [X] de toute condamnation, sera rejetée.

Parties perdantes, Monsieur et Madame [X] seront condamnés à payer à la demanderesse une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [V], épouse [X], à payer à la SAS KENIJU PATRIMOINE, la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale du compromis établi le 3 janvier 2023,

En conséquence,

ORDONNE la libération du séquestre détenu par Maître [C] [G], notaire associé à [Localité 10], soit la somme de 11 500 euros, à verser au profit de la SAS KENIJU PATRIMOINE au titre de la clause pénale, après justification de la signification à parties de la présente décision,

DÉBOUTE Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [V], épouse [X] de leur demande à l’encontre de Monsieur [D] [Z] [A],

DÉBOUTE les parties de toute demande contraire ou plus ample,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [V], épouse [X] à payer la SAS KENIJU PATRIMOINE une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [V], épouse [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT