TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 MARS 2026

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2EST

AFFAIRE

S.A. INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1]

C/

[U] [R] [P]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] (TOGO)

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [R] [P]

né le [Date naissance 1] 1963 à

[Adresse 2]

[Localité 3] (BENIN)

représenté par M^e Xavier KREMER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 214

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 08 janvier 2026 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière remis à Monsieur le Procureur de la République du tribunal judiciaire de Nanterre le 18 octobre 2024 sur le fondement des articles 684 et suivants du code de procédure civile, et publié le 28 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de NANTERRE volume 9214P03 2024 S n°142, la société INTERNATIONAL BANK [Localité 1] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [U] [P], situés dans un ensemble immobilier à BOIS-COLOMBES (Hauts-de-Seine), 92270, sis [Adresse 3], cadastré section C numéro [Cadastre 1], lieudit “[Adresse 4]” pour une contenance de 38 ares et 15 centiares, en l’espèce les lots n° 205 et 605 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte de commissaire de justice remis à parquet le 13 janvier 2025, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] a fait assigner Monsieur [U] [P]

à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 4] à l’audience d’orientation du 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] a dénoncé la procédure au TRESOR PUBLIC, pris en la personne du Service des Impôts des particuliers de [Localité 5].

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 4] le 16 janvier 2025.

Après plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières écritures n°3 notifiées par le biais du RPVA le 19 décembre 2025, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1], représentée par son conseil à l’audience, demande au juge de l’exécution :

— de recevoir la société IB BANK [Localité 1] en ses écritures, fins et prétentions ;

et y faisant droit,

— de valider la présente procédure de saisie immobilière engagée à l’encontre de Monsieur [U] [R] [P] ;

— de constater sa régularité en tous ses éléments, tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution;

— de constater que le jugement d’exequatur rendu le 31 mars 2022 est revêtu de la force exécutoire en France et qu’il est pleinement opposable à Monsieur [P], régulièrement assigné ;

en conséquence,

— de rejeter en toutes leurs dispositions, fins et prétentions, l’intégralité des demandes formées par Monsieur [U] [R] [P], comme étant mal fondées, irrecevables et dilatoires, en ce compris sa demande de délai de grâce ;

En tout état de cause,

— d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de QUATRE CENT VINGT CINQ MILLE EUROS (425.000,00 €) ;

— de fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée ;

— de mentionner le montant de la créance de la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK

[Localité 1], dite IB BANK [Localité 1], à la somme de VINGT ET UN MILLIARDS HUIT CENT SOIXANTE MILLIONS QUATORZE MILLE CENT SOIXANTE-QUATORZE [Localité 6] CFA ET VINGT-QUATRE CENTIMES (21.860.014.174,24 FCFA), soit la somme de TRENTE-TROIS MILLIONS TROIS CENT VINGT-CINQ MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES (33.325.376,78 €) au 31 juillet 2024, outre les intérêts postérieurs à cette date et jusqu’à parfait paiement et sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution ;

— d’ordonner, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce

sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

— de désigner la SELARL ATLAS JUSTICE, Commissaires de Justice associés titulaires d’un

office à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 6]), [Adresse 7], afin de procéder à une visite de l’immeuble pendant deux heures comptes tenus de la nature des biens, dans les quinze jours

précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— de rappeler que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais

taxés ;

— de condamner Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 15.000,00 € en application de l’article 700 du CPC, au profit du INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1],

dite IB Bank [Localité 1] ;

— d’ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

Aux termes de ses dernières écritures n°3 notifiées par le biais du RPVA le 5 décembre 2025, Monsieur [P], représenté par son conseil à l’audience, demande au juge de l’exécution :

A TITRE PRINCIPAL, SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES,

— de recevoir Monsieur [P] en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé ;

— de juger que l’ensemble des procédures menées par IB BANK [Localité 1] (ex [A]) depuis le 21

novembre 2019 sont frauduleuses ;

— de juger que la convention du 1er novembre 2012 et l’Acte d’Affectation Hypothécaire des 7 et 15 novembre 2012 ne constituent pas des titres exécutoires susceptibles de fonder la présente action d’IB BANK [Localité 1] ;

— de juger que le Jugement rendu le 31 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Nanterre, prononçant l’exequatur de la Convention du 1er novembre 2012 (RG n°20/08619) est non avenu pour n’avoir pas été signifié selon le formalisme légal ;

En conséquence,

— de déclarer l’ensemble des demandes, fins et prétentions d’IB BANK [Localité 1] irrecevables ;

— de débouter IB BANK [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— d’annuler le commandement de payer en date du 18 octobre 2024 et l’ensemble des actes subséquents de la procédure de saisie immobilière, en ce compris l’assignation devant le juge de céans en date du 13 juillet 2025 ;

— d’annuler le procès-verbal de description du Bien Immobilier Français, le cas échéant ;

— d’ordonner la radiation du commandement aux fins de saisie-vente publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 4] le 28 novembre 2024, Volume 2024 S, numéro 142 et des mentions en marge de ladite inscription ;

— d’ordonner la radiation de l’hypothèque légale déposée pour publication le 20 décembre 2024 sous le numéro de dépôt D28912, et sous le numéro d’archivage provisoire 9214P03 V06055 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, AU FOND,

A TITRE PRINCIPAL, AU FOND sur l’Acte d’Affectation Hypothécaire des 7 et 15

novembre 2012 :

— de juger que l’Acte d’Affectation Hypothécaire des 7 et 15 novembre 2012 n’est pas un titre

exécutoire ;

Partant,

— de déclarer l’action d’IB BANK [Localité 1] infondée et partant ;

— de débouter IB BANK [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUSBIDIAIRE AU FOND, sur le prétendu engagement de caution de Monsieur [P]:

— de juger que la convention du 1er novembre 2012 est un acte de prêt qui n’a pas été libéré ;

En conséquence,

— de déclarer l’action et les demandes d’IB BANK [Localité 1] infondées et l’en débouter entièrement ;

— de jugerque la convention du 1er novembre 2012 a tenté de déguiser en contrat de prêt une « autorisation de découvert » consentie avant le 1er novembre 2012, or Monsieur [P] n’est pas caution de ce découvert ;

En conséquence,

— de déclarer l’action et les demandes d’IB BANK [Localité 1] infondées et l’en débouter entièrement ;

— de juger que l’engagement de caution de Monsieur [P] est nul ;

En conséquence,

— de déclarer l’action et les demandes d’IB BANK [Localité 1] infondées et l’en débouter entièrement ;

— de juger que l’engagement de caution de Monsieur [P] était limité dans le temps ;

En conséquence,

— de déclarer l’action et les demandes d’IB BANK [Localité 1] infondées et l’en débouter entièrement ;

— de juger que le montant de la créance invoquée par IB BANK [Localité 1] n’est pas prouvé ;

En conséquence,

— de déclarer l’action et les demandes d’IB BANK [Localité 1] infondées et l’en débouter entièrement ;

ET EN CONSEQUENCE,

— de débouter IB BANK [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— d’annuler le commandement de payer en date du 18 octobre 2024 et l’ensemble des actes subséquents de la procédure de saisie immobilière, en ce compris l’assignation devant le juge de céans en date du 13 janvier 2025 ;

— d’annuler le procès-verbal de description du Bien Immobilier Français, le cas échéant ;

— d’ordonner la radiation du commandement aux fins de saisie-vente publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 4] le 28 novembre 2024, Volume 2024 S, numéro 142 et des mentions en marge de ladite inscription ;

— d’ordonner la radiation de l’hypothèque légale déposée pour publication le 20 décembre 2024 sous le numéro de dépôt D28912, et sous le numéro d’archivage provisoire 9214P03 V06055 ;

A TITRE PLUS SUSBIDIAIRE AU FOND,

— de juger que le paiement de la créance d’IB BANK [Localité 1] doit être reporté de 24 mois à compter du jugement à intervenir ;

A TITRE ENCORE PLUS SUSBIDIAIRE AU FOND,

— de juger que Monsieur [P] sera autorisé à procéder la vente à l’amiable de son Bien

Immobilier Français à un prix plancher de 850.000 euros ;

DANS TOUS LES CAS,

— de condamner IB BANK [Localité 1] à payer la somme de 30.000 euros à Monsieur [P] au

titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité des demandes de la société INTERNATIONAL BUSINESS [Localité 1]

Sur la fraude alléguée par Monsieur [P]

L’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce notamment que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, Monsieur [P] fait valoir que la procédure ayant donné lieu au jugement d’exequatur du 21 mars 2022 dont le créancier poursuivant demande l’exécution est corrompue par la fraude. À cet effet, il indique en premier lieu que les procédures ont été dissimulées à Monsieur [P], ce dernier ne résidant plus au TOGO depuis l’année 2018 mais à [Localité 3], au BENIN, le créancier poursuivant en étant parfaitement informé. Il constate que tous les actes de la procédure d’exequatur lui ont pourtant été signifiés à son adresse togolaise,dans un contexte où de nombreuses pièces attestent qu’il a quitté le TOGO. Il indique, en second lieu, que ces agissements l’ont privé du principe de pouvoir présenter ses arguments de manière contradictoire, pour les mêmes moyens de fait tenant à son changement d’adresse.

Par ailleurs, et toujours sur le fondement de la fraude, Monsieur [P] fait valoir que l’inscription de l’Acte d’Affectation Hypothécaire sur laquelle [A] fonde sa demande était limité dans le temps.

Au soutien de sa demande de rejet, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] fait notamment valoir que Monsieur [P] a été régulièrement assigné à l’instance ayant conduit au jugement d’exequatur conformément à la convention franco-togolaise du 23 mars 1976 ; que l’adresse togolaise de Monsieur [P] était la seule connue ; qu’aucune pièce versée aux débats par Monsieur [P] ne confirme le changement d’adresse allégué par celui-ci ; qu’au mieux l’adresse béninoise de Monsieur [P] correspond à une résidence secondaire ; que Monsieur [P] ne sollicite au demeurant aucun relevé de forclusion sur le fondement de l’article 540 du code de procédure civile.

En l’espèce et par jugement en date du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment prononcé l’exequatur et conféré force exécutoire sur le territoire français à :

1° l’acte authentique reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (Togo), le 1er novembre 2012 dont copie est annexée au présent jugement ;

2° l’acte authentique reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (Togo), le 22 novembre 2013 dont copie est annexée au rpésent jugement.

Il est constant que ce jugement constitue en partie le titre exécutoire sur le fondement duquel le commandement valant saisie immobilière a été délivré.

Or, le juge de l’exécution ne peut que constater que l’ensemble des moyens de fait soulevés par Monsieur [P] ne caractérisent pas la fraude alléguée par ce dernier, une adresse de signification erronée des différents actes de procédure ne pouvant suffir à établir une volonté de tromper le tribunal ayant rendu le jugement précité, particulièrement en présence d’une adresse qui a été, auparavant, la véritable adresse du défendeur (voir ci-dessous).

Ainsi, l’argumentation de Monsieur [P], sous couvert d’une allégation de fraude, ne tend qu’à remettre en cause le contenu du titre exécutoire, ce que prohibe l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, les développements de Monsieur [P] relatifs à une affectation hypothécaire échue ne caractérise en rien une éventuelle fraude du créancier poursuivant.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de ses demandes sur ce moyen de droit.

Sur le caractère non-avenu du jugement en date du 31 mars 2022 ayant prononcé l’exequatur

Au soutien de sa demande, se fondant notamment sur les articles 478, 114 et 686 du code de procédure civile, Monsieur [P] fait valoir que le jugement d’exequatur n’a pas été signifié à sa véritable adresse, ce dont le créancier poursuivant était informé. Monsieur [P] en tire un grief selon lequel il n’a pas été en mesure d’interjeter appel du jugement.

Il précise que, contrairement à ce qu’avance la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1], sa constitution dans la présente instance ne purge pas l’irrégularité de la signification de la décision en date du 21 mars 2022.

Au soutien de sa demande de rejet, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] fait notamment valoir que la condition temporelle du non-avenue fait défaut, le jugement d’exequatur du 31 mars 2022 ayant été signifié le 28 juillet 2022 ; que l’article 478 du code de procédure civile n’est pas application à un jugement d’exequatur ; qu’à supposer l’article 478 du code de procédure civile applicable, la signification est régulière et le grief inexistant.

En l’espèce, le jugement précité en date du 31 mars 2022 a été remis au parquet du tribunal judiciaire de Nanterre le 28 juillet 2022 pour signification à Monsieur [P] à l’adresse “[Adresse 8] au [Adresse 9] à Lomé au TOGO”.

Monsieur [P] ne conteste pas les diligences effectuées aux fins de signification mais indique que cette adresse n’était plus la sienne, et que le créancier poursuivant en avait parfaite connaissance, ce qui impose de procéder à l’examen des moyens de fait versés aux débats préalablement au 28 juillet 2022 pour établir si la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] avait effectivement connaissance d’une nouvelle adresse béninoise à laquelle signifier le jugement d’exequatur.

Tout d’abord, il convient de relever que l’adresse de Monsieur [P] mentionnée sur les actes notariés de novembre 2012 et sur le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 21 novembre 2019, instance à laquelle Monsieur [P] était représentée, était bien son adresse togolaise.

Au 21 novembre 2019, Monsieur [P] n’avait donc fait connaître aucune autre adresse que son adresse togolaise s’agissant d’une instance judiciaire s’étant déroulée en France.

Or, force est de constater que Monsieur [P] ne verse aux débats aucun élément de fait justifiant un changement de résidence postérieurement au 21 novembre 2019.

À cet effet, l’ensemble des pièces visant à établir la réalité du changement de domicile sont inopérantes, car non nécessairement portées à la connaissance du créancier poursuivant (pièces 43, 44 et 45). Par ailleurs, la pièce 37 du défendeur et 17 de la demanderesse, si elles font apparaître une adresse béninoise, sont postérieures à l’instance française devant le juge de l’exécution, à laquelle Monsieur [P] était représenté et domicilé au TOGO.

Dès lors, il ne peut être reproché au créancier poursuivant d’avoir signifié le jugement d’exequatur du 31 mars 2022 à l’adresse togolaise de Monsieur [P], aucune communication officielle ni aucun élément de fait postérieur au jugement du 21 novembre 2019 n’établissant que le créancier poursuivant avait connaissance d’un nouvelle béninoise.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de ses demandes sur ce moyen de droit.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] fonde la présente procédure sur un titre exécutoire constitué :

— d’un jugement en date du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre ayant notamment prononcé l’exequatur et conféré force exécutoire sur le territoire français à :

1° l’acte authentique reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (Togo), le 1er novembre 2012 dont copie est annexée au présent jugement ;

2° l’acte authentique reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (Togo), le 22 novembre 2013 dont copie est annexée au rpésent jugement.

— d’un acte authentique en date du 1er novembre 2012 reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (TOGO), contenant prêt à court terme par la [A] à la société LC2 INTERNATIONAL LIMITED, pour un montant de 12 milliards de francs CFA, soit 18 505 827 euros, pour une durée d’un an au taux de 10% avec remboursement intégral in fine au 31 octobre 2013, Monsieur [P] se portant caution à hauteur du montant précité ;

— d’un acte authentique en date du 22 novembre 2013 contenant avenant au précédent acte aux termes duquel Monsieur [P] s’est porté caution personnelle et solidaire du remboursement du prêt en principal et intérêts, dans la limite de 12 milliards de francs CFA ;

— d’un acte authentique reçu par Maître [I] [B], notaire à [Localité 9], en date des 7 et 15 novembre 2012, aux termes duquel Monsieur [P] s’est rendu et constitué garant hypothécaire de ladite société LC2 INTERNATIONAL LIMITED, pour le remboursement du prêt en principal et intérêts, dans la limite de 2 millions d’euros.

Monsieur [P] soulève cependant de nombreuses contestations qu’il convient d’aborder séparément.

Sur l’acte d’affectation hypothécaire de Monsieur [P] en date des 5 et 7 novembre 2012

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. »

Selon l’article L.111-3, 4° du même code constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

Un acte notarié exécutoire de cautionnement hypothécaire mentionnant l’identité du débiteur principal et la créance garantie constitue un titre exécutoire autorisant les poursuites de saisie immobilière (Cass. 2e civ., 25 mars 2010, n° 09-12.127 ; Cass. 2e civ., 11 juill. 2013, n° 12-21.082).

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Lorsque les parties ont convenu que l’inscription d’une sûreté prendrait fin à une date déterminée, il appartient au juge de déterminer l’intention des parties, à savoir si la date indiquée correspond à celle de l’expiration de la durée de validité de l’inscription de la sûreté ou à celle de l’existence de la sûreté elle-même (Cass. 1ère civ., 12 janv. 2012, n° 10-18.669 ; Cass. 3e civ., 22 oct. 2014, n° 13-28.477).

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] soutient que l’acte d’affectation hypothécaire des 7 et 15 novembre est dépourvu d’effet depuis le 31 décembre 2014, comme stipulé à l’acte. Il souligne que l’extension de l’hypothèque conventionnelle, le 15 décembre 2014, pour 20 ans supplémentaire, a été effectuée sans son consentement. Il ajoute que les dispositions de l’article 2429 du code civil ne permettent pas d’étendre les effets de l’hypothèque de 20 ans, mais, au contraire, les limitent au 31 décembre 2014.

Au soutien de ses demandes, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] fait valoir que le jugement du 21 novembre 2019 n’a ordonné aucune radiation de l’inscription hypothécaire et que monsieur [P] n’a pas remis en cause le renouvellement de l’inscription de 2014.

En l’espèce, la pièce n°2 du demandeur intitulée “Affectation hypothécaire par Monsieur [U] [P] à la BANQUE TOGOLAISE POUR LE COMMERCE ET L’INDUSTRIE” comporte bien les éléments essentiels du prêt conclu le 1er novembre 2012, à savoir l’identité des parties, le montant du prêt, outre sa durée et le taux d’intérêt applicable, de sorte que son contenu constate une créance liquide et exigible et est donc suffisant pour constituer un titre exécutoire.

Au sein de cet acte, il convient par ailleurs de relever qu’une clause stipule que “l’inscription hypothécaire sera prise pour un montant en principal de DEUX MILLIONS D’EUROS (2 000 000) et sera requise avec effet jusqu’à une date postérieure de un an (1 an) à celle de la durée du prêt susvisé, c’est à dire jusqu’au 31/12/2014".

Dès lors, il résulte de la clause précitée et de la volonté des parties que la date du 31 décembre 2014 constituait non pas, comme le soutient Monsieur [P], le terme de la sûreté consentie, en l’espèce une hypothèque conventionnelle, mais la simple expiration de la durée de validité de l’inscription de l’hypothèque, laquelle peut dès lors être renouvelée, peu important la qualité de caution du défendeur.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de ses demandes relatifs à cet acte notarié.

Sur la validité de l’engagement de caution de Monsieur [P]

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] fait tout d’abord valoir que son engagement de caution garantit un prêt qui n’a jamais été libéré. En effet, Monsieur [P] souligne que le créancier poursuivant ne justifie pas avoir versé la somme de 12 milliards de franc CFA à la société LC2 INTERNATIONAL LIMITED après le 1er novembre 2012, correspondant au montant du prêt.

Il indique ensuite que l’acte notarié a tenté de maquiller une simple autorisation de découvert, pour laquelle Monsieur [P] ne s’est jamais porté caution.

Il soutient par ailleurs que l’engagement de caution de Monsieur [P] est nul, faute de mention manuscrite comme exigé par l’article 14 de l’acte uniforme de l’OHADA.

Il fait encore valoir que son acte de caution était limité dans le temps, le prêt étant lui-même d’une durée d’un an.

Au soutient de sa demande de rejet, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] fait tout d’abord valoir que la réalité du prêt résulte de l’acte notarié du 1er novembre 2012 qui fait foi et vaut jusqu’à inscription de faux, de l’avenant du 22 novembre 2013, également notarié et de l’acte d’affectation hypothécaire des 7et 15 novembre 2012 qui mentionne et garantit explicitement le prêt. Il ajoute que plusieurs éléments établissent la réalité du prêt, à savoir un courrier de la société L2C INTERNATIONAL LTD du 20 janvier 2015 et un courrier de Monsieur [P] du 18 mars 2016.

Le créancier poursuivant ajoute que l’acte authentique du 1er novembre 2012 est bien constitutif d’un prêt et non d’un simple découvert.

La société INTERNATIONAL BUSINESS BANK indique par ailleurs qu’une limitation temporelle de l’engagement de caution ne se présume et qu’aucune stipulation n’existe en l’espèce ; que la caution reste tenue tant que la dette principale subsiste ; qu’aucune clause limitative de durée ni aucune novation ne sont prouvées.

Sur la libération de la somme de 12 milliards de francs CFA au titre de la convention de prêt du 1er novembre 2012

L’article 1342-8 du code civil énonce que le paiement se prouve par tout moyen.

En l’espèce, et s’agissant de la remise des fonds par la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] à la société L2C INTERNATIONAL LTD, il est constant que le créancier poursuivant ne verse pas aux débats la preuve d’un virement de la somme de 12 milliards de francs CFA.

Pour autant, c’est en vain que Monsieur [P] tente de soutenir que les fonds n’ont pas été libérés, dès lors que :

— l’acte notarié du 1er novembre 2012 (pièce n°1 du demandeur) mentionnant un crédit à hauteur de 12 milliards de francs CFA à été suivi d’une affectation hypothécaire en date des 7 et 15 novembre 2012, puis d’un acte notarié en date du 22 novembre 2013, tous signés par Monsieur [P], ce dernier acte notarié faisant explicitement mention d’un prêt de financement consenti par la BANQUE TOGOLAISE POUR LE COMMERCE ET L’INDUSTRIE à la société LC2 INTERNATIONAL pour un montant de 12 milliards de francs CFA ;

— un courrier du conseil de la société LC2 INTERNATIONAL LTD en date du 20 janvier 2015 sollicitant auprès de la banque prêteuse précitée le détail de la somme de 12 233 398 362 réclamée par la banque prêteuse, sans contestation du versement de ce montant ;

— un courrier de Monsieur [P] en date du 18 mars 2016 à la [A] mentionnait son “dévouement total pour le règlement diligent et progressif de notre dette”, sans contestation de l’existence d’une dette ;

— le jugement du tribunal de première instance de première classe de COTONOU du 14 mars 2019 , exposant les moyens des parties, relevait que “Au soutien de leurs demandes, la société LC2 MEDIAS SA et [U] [R] [P], exposent que la [A] SA a consenti à la société LC2 international Limited, un prêt d’un montant de FCFA douze milliards, pour le financement de ses activités de production”.

Par conséquent,les éléments précités constituent un faisceau d’indices suffisamment important pour établir que les fonds ont été libérés par la banque prêteuse, étant rappelé que le paiement est un fait juridique qui se prouve par tous moyens.

Monsieur [P] sera donc débouté de ses demandes sur ce moyen de droit.

Sur la nature de l’acte notarié en date du 1er novembre 2012

En l’espèce, il convient de relever que l’acte notarié en date du 1er novembre 2012 stipule en son article 1 intitulé “NATURE ET MONTANT DU CREDIT” :

“Le prêteur accorde par les présentes, à la socité LC2 INTERNATIONAL LIMITED, l’EMPRUNTEUR, ce qui est accepté par Monsieur [U] [R] [P], ès-qualités, et qui s’oblige à en exécuter les conditions, un prêt aux caractéristiques suivantes :

— NATURE : [Adresse 10] ;

— OBJET : Financement des activités de production ;

— MONTANT : DOUZE MILLIARDS DE [Localité 6] (12.000.000.000) CFA ;

— DUREE : UN (01) AN ;

— TAUX D’INTERET : 10% ;

— COMMISSION D’ENGAGEMENT : 0,12% flat ;

— REMBOURSEMENT : In fine.”

Il résulte des mentions précitées que les parties ont convenu d’un contrat de prêt in fine, forme usuel d’un contrat de crédit où le capital prêté est remboursable à l’échéance de celui-ci.

Par ailleurs, et au-delà de la dénomination des parties, aucun élement de fait ne permet de considérer que l’acte de prêt en date du 1er novembre 2012 et son avenant du 22 novembre 2013 seraient en réalité, comme le soutient Monsieur [P], des autorisations de découvert déguisées.

Monsieur [P] sera donc débouté de ses demandes sur ce moyen de droit et de fait.

Sur la formalité de l’engagement de caution de Monsieur [P]

L’article 14 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant oganisation des sûretés énonce que :

“ Le cautionnement ne se présume pas, quelle que soit la nature de l’obligation garantie. Il se prouve par un acte comportant la signature de la caution et du créancier ainsi que la mention, écrite de la main de la caution, en toutes lettres et en chiffres, de la somme maximale garantie couvrant le principal, les intérêts et autres accessoires. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme exprimée en lettres”.

Dans l’acte de prêt en date du 1er novembre 2012 et son avenant du 22 novembre 2012, l’engagement de caution est exprimé de la façon suivante “Je me porte caution de la société L2C International LTD au profit de la [A] pour la somme totale de Douze Milliards (12.000.000.000) de francs CFA”, étant souligné que cette phrase n’est pas manuscrite.

Pour autant, il résulte de l’article 14 précité que la mention manuscrite n’est pas une condition de validité de l’engagement de caution mais un mode de preuve de celle-ci. Dès lors, et dans la mesure où Monsieur [P] n’entend pas contester la réalité de son engagement de caution mais simplement en contester la validité formelle, il n’y a pas lieu de considérer son engagement comme nul.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de ses demandes sur ce moyen de droit.

Sur la durée de l’engagement de caution de Monsieur [P]

Enfin, et s’agissant de la durée de l’engagement de caution, force est de constater la simple mention d’un engagement de caution “aux époques et de la manière stipulées aux présentes” constitue un moyen de fait insuffisant pour établir que l’engagement de caution de Monsieur [P] comportait un terme, une telle stipulation étant absente.

Monsieur [P] sera donc débouté de ses demandes sur ce moyen de fait.

Par conséquent, il y a lieu de dire que le commandement de payer valant saisie se fonde sur un titre exécutoire valablement constitué :

— d’un jugement en date du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre ayant notamment prononcé l’exequatur et conféré force exécutoire sur le territoire français à :

1° l’acte authentique reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (Togo), le 1er novembre 2012 dont copie est annexée au présent jugement ;

2° l’acte authentique reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (Togo), le 22 novembre 2013 dont copie est annexée au rpésent jugement.

— de l’acte authentique en date du 1er novembre 2012 reçu par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 2] (TOGO), contenant prêt à court terme par la [A] à la société LC2 INTERNATIONAL LIMITED, pour un montant de 12 milliards de francs CFA, soit 18 505 827 euros, pour une durée d’un an au taux de 10% avec remboursement intégral in fine au 31 octobre 2013 ;

— de l’acte authentique contenant avenant au précédent acte en date du 22 novembre 2013 aux termes duquel Monsieur [P] s’est porté caution personnelle et solidaire du remboursement du prêt en principal et intérêts, dans la limite de 12 milliards de francs CFA.

Sur le montant de la créance de la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1]

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Au soutien de sa contestation du montant de la créance, Monsieur [P] fait tout d’abord valoir que le décompte du créancier poursuivant ne détaille pas suffisamment le montant de la créance. Il en tire comme conséquence la nullité du commandement de payer valant saisie.

Il indique par ailleurs qu’une partie des intérêts ne sont pas exigibles. À cet effet, il fait valoir que le créancier poursuivant ne l’a pas informé de la défaillance de la société L2C INTERNATIONAL LTD dès le premier incident de paiement en sa qualité de caution ; que le créancier poursuivant ne justifie pas de son information annuelle en sa qualité de caution ; que les intérêts préalables au 13 janvier 2020 sont prescrits.

Au soutien de sa demande de rejet, la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] indique que le montant de la créance est suffisamment détaillée, outre qu’un décompte insuffisamment détaillé ne peut entraîner la nullité du commandement de payer.

Sur les intérêts, le créancier poursuivant indique avoir informé Monsieur [P] de la défaillance de l’emprunteur principal dès le 9 décembre 2015, outre une mise en demeure en date du 5 décembre 2017 et du 27 février 2020.

À titre liminaire, il sera rappelé qu’au terme d’une jurisprudence constante, toute imprécision sur le décompte figurant au commandement de payer valant saisie ne peut justifie une annulation de celui-ci, de sorte que Monsieur [P] sera débouté de ses demandes de nullité du commandement de payer valant saisie.

S’agissant, ensuite, des moyens de droit soulevés par Monsieur [P] relatifs à l’information de la caution, le juge de l’exécution ne peut que constater que ce dernier se contente de citer les articles de loi du code de la consommation français, sans prendre la peine d’établir si la loi française est applicable à un acte authentique valant prêt conclu au TOGO ou si les dispositions législatives françaises relatives à la caution relèvent de l’ordre public international français.

Par conséquent, et en présence d’un contrat de crédit conclu au TOGO, entre des parties résidant au TOGO et aux Iles Vierges Britanniques, et dans la mesure où les textes du droit français relatifs à la protection de la caution n’ont pas de caractère impératif au sens de l’article 7 d ela convention de Rome du 19 juin 1980 (Cass. 1ère civ., 16 sept. 2015, n° 14-10.373), Monsieur [P] sera débouté de ses demandes.

Au vu du décompte produit, il convient de mentionner que la créance de la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] s’élève au 31 juillet 2024 à la somme de 21 860 014 174, 24 FCFA euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs, soit la somme de 33 325 376, 28 euros.

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [P]

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution donnent compétence au juge de l’exécution pour accorder de tels délais dès lors qu’un commandement ou un acte de saisie a été signifié.

En l’espèce, Monsieur [P] ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’il est en capacité de rembourser le montant précité sur une période de 24 mois.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de vente amiable

Comme rappelé plus haut, l’article R.322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [P] ne justifie pas avoir effectué des démarches en vue de vendre son bien, pour lequel il n’est d’ailleurs produit aucune estimation.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de sa demande de vente amiable.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur [P] sur l’immeuble saisi.

La demande de vente amiable ayant été rejetée, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble, à l’exception d’une durée de visite pendant deux heures qui sera reprise au dispositif.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

Monsieur [P] sera par ailleurs condamné à verser à la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [U] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] s’élève au 31 juillet 2024 à la somme de 21 860 014 174, 24 FCFA euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs, soit la somme de 33 325 376, 78 euros ;

REJETTE la demande de vente amiable ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 04 juin 2026 à 14H00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SELARL ATLAS JUSTICE pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée de deux heures selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale ;

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que le présent jugement, notifié conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, vaut convocation de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’audience d’adjudication ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser à la société INTERNATIONAL BUSINESS BANK [Localité 1] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Mars 2026

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Xavier KREMER CCC TOQUE

Maître Séverine RICATEAU CE TOQUE