Du 28 février 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01789 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTML

[Y] [P]

C/

[G] [U]

— Expéditions délivrées à

Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

[G] [U]

— FE délivrée à Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Le 28/02/2025

Avocats : Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 février 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [P]

né le 08 Octobre 1969 à [Localité 5]

Représenté par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [U]

né le 22 Août 1984 à [Localité 4] (GUADELOUPE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Présent,

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 16 juin 2021, M. [Y] [P] a donné à bail à M. [G] [U] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] avec un loyer mensuel de 456 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, M. [Y] [P] a fait délivrer à M. [G] [U] un commandement de payer la somme de 2.588 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 26 juin 2024, et de justifier la souscription d’une assurance pour le logement.

Par assignation en date du 9 septembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du même jour, M. [Y] [P] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [G] [U].

A l’audience du 7 février 2025, M. [Y] [P], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [G] [U] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [G] [U] à lui payer la somme de 2.232,93 € au titre des loyers et charges échus au 8 janvier 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;condamner M. [G] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner M. [G] [U] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [P] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [G] [U] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 28 juin 2024. Elle ajoute que le défendeur n’a pas non plus justifié la souscription d’une assurance pour le logement.

M. [Y] [P] en déduit qu’en tout état de cause, il est fondé à obtenir la condamnation de M. [G] [U] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

M. [G] [U], présent à l’audience, ne conteste pas la créance alléguée par M. [Y] [P]. Il sollicite des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 100 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il précise, par ailleurs, qu’il a toujours assuré son logement, de sorte que son expulsion n’est pas justifiée.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 456 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [G] [U] reste redevable, à la date du 8 janvier 2025, de la somme de 2.232,93 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [G] [U] à payer à M. [Y] [P] la somme de 2.232,93 € au titre des arriérés dus au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance compte tenu de la date du décompte ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que M. [G] [U] s’est engagé à régler sa dette par le biais de versements mensuels de 100 €, en sus du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par M. [Y] [P] laisse apparaitre que M. [G] [U] a repris le paiement régulier du loyer courant ;

Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à M. [G] [U] de sauvegarder son logement en lui permettant d’apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 16 juin 2021 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, outre une clause de résiliation de plein droit à défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, dans le délai d’un mois à compter de la date du commandement, telle que prévue par l’article 6 du même texte ;

Attendu que M. [Y] [P] a, par communication électronique en date du 9 septembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que, d’une part, M. [G] [U] justifie la souscription d’une assurance multirisques habitation auprès de la SA MAAF ASSURANCES, le 25 juin 2021, soit au moment de la conclusion du bail ;

Qu’il justifie en outre, en produisant ses extraits de compte bancaire, le maintien de cette assurance au cours de l’année 2024, notamment au cours des mois de mai – juin – juillet, dès comportant des prélèvements au profit de « MAAF ASSURANCES », pour des mensualités d’un montant conforme au coût annuel figurant sur le contrat du 25 juin 2021, lesdits prélèvements précisant, en outre, un numéro de souscription identique à celui de ladite convention (soit 133091047) ;

Que les conditions nécessaires à la mise en jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’étant pas remplies, le logement étant effectivement assuré à la date du commandement, ce moyen sera écarté ;

Attendu que, d’autre part, M. [Y] [P] a fait signifier, le 28 juin 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 août 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [G] [U] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Que si M. [G] [U] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [G] [U] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [Y] [P], il convient de condamner M. [G] [U] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant M. [Y] [P] d’une part, et M. [G] [U] d’autre part, a été résilié à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNONS M. [G] [U] à payer en deniers et quittances à M. [Y] [P] la somme de 2.232,93 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 8 janvier 2025 ;

AUTORISONS M. [G] [U] à se libérer de cette condamnation par le biais 22 versements mensuels de 100 € au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 23ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [G] [U] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible

— la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

DANS CE CAS :

ORDONNONS à M. [G] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [U] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS M. [G] [U] à payer en deniers et quittances à M. [Y] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 9 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS M. [G] [U] à payer à M. [Y] [P] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [G] [U] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT