N° RG 23/05136 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X54Z

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

62B

N° RG 23/05136 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X54Z

Minute

AFFAIRE :

[W] [M]

C/

S.D.C. Le Syndicat des copropriétaires, de l’immeuble [Adresse 6], S.A.S. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [W] [M]

née le [Date naissance 1] 1974 à

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4] – FRANCE

Représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Le Syndicat des copropriétaires, de l’immeuble [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RG 23/05136 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X54Z

La S.A.S. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

En sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 6]

Dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Tous deux représentés par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [M] est propriétaire d’un appartement donnant sur une cour à jouissance privative et situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 7].

Lors du ravalement de la façade côté cour de cet immeuble courant 2021, la SARL ENTREPRISE DUFORT en charge de ces travaux a procédé à l’enlèvement des volets gonds et ferrailles de l’appartement de Mme [M] dans un souci de protection des menuiseries.

Au motif que depuis la réalisation des travaux, les volets de son appartement destinés à la location n’ont toujours pas été remis malgré les mises en demeure adressées au syndic comme à l’entreprise DUFORT laquelle a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 4 janvier 2023, Mme [M] a par acte en date du 12 juin 2023 assigné devant la présente juridiction d’une part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER ET ATLANTIS, et d’autre part ce syndic à titre personnel, aux fins de les voir condamnés solidairement à prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la remise en place de ses volets, à l’indemniser du préjudice financier résultant de la perte de loyers et à lui payer des indemnités au titre de la résistance abusive et des frais irrépétibles.

Le 7 novembre 2024 les volets de Mme [M] ont pu être réinstallés après la pose de nouveaux gonds par la société RS Renovation mandatée sur décision du conseil syndical.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, Mme [W] [M] demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-1 et 1240 du code civil ainsi que 700 du code de procédure civile de :

— lui donner acte de son désistement à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

— condamner le syndic CITYA IMMOBILIER ATLANTIS au paiement des sommes suivantes:

-63 euros au titre des travaux réparatoires,

-176,40 euros au titre des frais d’avocat du syndic lui-même,

-5.300 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de loyers,

-3000 euros au titre de la résistance abusive

-3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner le syndic CITYA IMMOBILIER ATLANTIS à supporter les charges de copropriété imputées à Mme [M] en vertu de sa quote-part, au titre de l’indemnisation de ses propres préjudices,

— dispenser la requérante de toute participation aux frais de procédure à la charge de l’assemblée des copropriétaires,

— débouter le syndic CITYA IMMOBILIER ATLANTIS de toutes ses demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6] et le syndic, SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS entendent voir :

— constater le désistement de l’action diligentée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6] qui l’accepte,

— débouter Mme [M] du surplus de ses demandes,

— condamner Mme [M] à payer à la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 22 septembre 2025.

MOTIVATION

1-SUR LE DESISTEMENT DE L’ACTION CONTRE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Le tribunal constate que Mme [M] se désiste de l’action engagée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 6], ce que celui-ci accepte, ce qui rend parfait ce désistement et entraîne en application des articles 384, 394 et 395 du code de procédure civile l’extinction de l’action engagée à l’encontre de cette partie.

2-SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES CONTRE LE SYNDIC

Mme [M] fait valoir que son appartement s’est trouvé dépourvu de volets pendant plus de 3 ans suite aux travaux de rénovation de la façade de l’immeuble en copropriété par la société DUFORT. Elle expose que cette situation et les préjudices qui en découlent dont elle demande réparation sont imputables à la faute commise par la société CITYA IMMOBILIER ATLANTIS dans sa mission de syndic, et engage sa responsabilité extra contractuelle.

Mme [M] considère que la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS a commis une faute dans sa mission de syndic telle que définie à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle lui reproche ainsi d’avoir manqué à son obligation de surveillance du bon déroulement et bonne exécution des travaux de rénovation de la façade côté cour et de contrôle de l’entreprise intervenante. Elle invoque à ce titre, l’absence de vérification du respect du devis par la société DUFORT, l’absence de réserves émises lors de la réception des travaux qui n’étaient pas achevés et l’insuffisance des démarches entreprises pour obtenir la remise en place des volets de Mme [M].

La SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS conclut au rejet de l’action à son encontre soutenant que la SARL DUFORT est seule responsable du retrait des volets et gonds non prévus au devis. Elle ajoute qu’il n’entre pas dans la mission du syndic de contrôler les travaux mais uniquement d’effectuer de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas de la repose des volets. Elle soutient par ailleurs avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour traiter la situation de Mme [M] (mises en demeure à l’entrepreneur défaillant, saisine du conciliateur, suivi , proposition de vote de travaux). Elle considère à titre surabondant n’avoir donc commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur ce,

Le syndic n’ayant pas de lien contractuel direct avec les copropriétaires, il est donc responsable vis-à-vis de ces derniers sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Sur ce fondement, le copropriétaire qui invoque des manquements du syndic à sa mission en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, doit rapporter la preuve de la faute reprochée ainsi que préjudice certain, personnel et direct que ladite faute lui a occasionné.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, mais aussi d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2018 les copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] ont décidé aux termes d’une résolution n° 10 de la réfection du mur de façade côté cour confiée à l’entreprise DUFORT selon devis du 17 mai 2017.

Ce devis prévoyait la pose d’échafaudages sur l’ensemble de la façade, la protection des menuiseries, le piquage des enduits en rez-de-chaussée, le ravalement et rejointement du rez- de-chausée au 1er étage, l’application d’un badigeon de chaux sur le dernier étage en ciment, la dépose des gonds et ferrailles inutiles et le nettoyage après travaux.

Il n’est pas contesté d’une part, que lors de son intervention l’entreprise DUFORT a enlevé les volets des fenêtres de l’appartement de Mme [M] qui ont été stockés sur place dans une cave le temps des travaux, et a retiré les gonds et ferrailles de ces volets malgré leur utilité et nécessité contrairement au mandat qui lui avait été confié et que, d’autre part, à l’issue du chantier elle n’a pas remis les volets, gonds et ferrailles retirés.

S’il n’est pas discutable qu’il entrait dans la mission du syndic CITYA IMMOBILIER ATLANTIS le suivi administratif et financier des travaux confiés à l’entreprise DUFORT ainsi qu’il résulte de la résolution n° 11 adoptée lors de l’assemblée générale de copropriété du 26 avril 2018, en revanche, il n’est nullement démontré que mission lui avait été donnée pour le suivi du chantier ou de maîtrise d’oeuvre ; le contrat de syndic n’est pas versé au débat et il n’est pas établi que CITYA IMMOBILIER ATLANTIS ait perçu une quelconque rémunération à ce titre. Les honoraires perçus par le syndic au titre des travaux confiés à l’entreprise DUPORT étant limités au suivi administratif et financier des travaux à l’exclusion du suivi technique ainsi qu’il résulte du libellé de la résolution n° 11 :”Validation des honoraires pour travaux sans suivi technique”.

Il ne peut donc être reproché à CITYA IMMOBILIER ATLANTIS de ne pas avoir assuré le contrôle de l’exécution technique des travaux et notamment de ne pas avoir veillé à ce que les volets, gonds et ferrailles de l’appartement de Mme [M] ne soient pas retirés par l’entreprise DUFORT, ni que celle-ci les remettent à la fin du chantier.

En effet, le repositionnement des volets et de ses fixations, parties privatives selon le règlement de copropriété ne constituent pas des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, imposant au syndic d’y procéder de sa propre initiative en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la remise des volets et de leurs fixations n’étant pas prévues dans le contrat conclu avec l’entreprise DUFORT, il ne peut être fait grief au syndic d’avoir réglé les travaux alors que les fenêtres, gonds et ferrailles de l’appartement de Mme [M] n’avaient pas été remis.

Dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il entrait dans la mission du syndic de veiller au bon déroulement et la bonne exécution des travaux par l’entreprise DUFORT, ni au repositionnement des fenêtres et fixations retirées, aucune faute ne peut lui être reprochée de ces chefs et partant, il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir fait le nécessaire pour la remise des volets et fixations, même si elle justifie malgré tout de diligences à cette fin courant 2021 auprès de la société DUFORT directement, comme par l’intermédiaire d’un conciliateur de justice.

Par conséquent, les préjudices invoqués ne pouvant être rattachés à une faute du syndic dans le cadre de sa mission, Mme [M] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M], partie succombante supportera la charge des dépens de l’instance, ce qui conduit au rejet de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité justifie par ailleurs à la condamner à payer à la défenderesse la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE l’extinction de l’action contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [Adresse 6] et le dessaisissement de la présente juridiction concernant cette action par l’effet du désistement d’action de Mme [W] [M],

DEBOUTE Mme [W] [M] de toutes ses demandes à l’encontre de la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS,

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [M] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT