T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/04563 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWXE

MINUTE n° : 2025/ 87

DATE : 03 Septembre 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY représenté par son syndic en exercice, la société ARGENS IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [L] [W],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Monsieur [D] [R],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à

M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R] sont propriétaires des lots n° 28, 123 et 193 au sein de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY, situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Des charges étant demeurées impayées et par courriers recommandés du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY a mis en demeure Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R] d’avoir à régler les charges impayées.

Par actes de commissaire de justice du 10 juin 2025, auxquels il se réfère à l’audience du 9 juillet 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, a fait assigner Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de condamnations solidaires des défendeurs à lui payer les sommes de 2581,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 3 mars 2025 et application de l’article 1343-2 du code civil, au titre des charges de copropriété impayées (décomposée comme suit : 2311,89 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents avec approbation des comptes arrêtés au 18 avril 2025 ; 234,13 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote des travaux arrêtés au 18 avril 2025 ; 35,56 euros au titre des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2), de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation.

Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R], cités tous deux à étude de commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 9 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) »

Les défendeurs ont été mis en demeure le 3 mars 2025 de régler la somme de 1655,47 euros, composée de 1421,34 euros au titre des sommes restants dues au titre des charges des exercices antérieurs et de 234,13 euros de provisions résultant du budget prévisionnel et du vote des travaux. Il est ajouté la somme de 871,68 euros devenant exigible au titre des provisions non encore échues dans l’hypothèse où la mise en demeure est infructueuse. Ces mises en demeure sont restées infructueuses pendant un délai de 30 jours, ce qui permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le décompte des sommes dues au 18 avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2023, 14 mars 2024 et 26 mars 2025 approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les deux courriers de mise en demeure du 3 mars 2025 évoqués ci-dessus,

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte au 30 septembre 2025 que les causes de la mise en demeure sont justifiées à hauteur de 1655,47 euros, somme à laquelle il convient de déduire une régularisation de provision pour charges de 105,49 euros. Aussi, il est justifié de la somme due au titre des arriérés de charges de 1549,98 euros, composée de 1315,85 euros au titre des charges antérieures dues et de 234,13 euros de provisions résultant du budget prévisionnel et du vote des travaux. S’y ajoute la somme de 871,68 euros au titre des provisions non encore échues, visée dans la mise en demeure et devenue exigible 30 jours après la sommation infructueuse.

Les autres sommes ne sont pas justifiées, d’autant qu’elles ne sont pas visées dans les mises en demeure.

La créance du syndicat est justifiée au total sur 2421,66 euros, décomposée comme précisé ci-dessus.

Les défendeurs seront solidairement condamnés, par application de la clause stipulée en page 59 du règlement de copropriété, à payer cette somme portant intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à défaut de démontrer que les intérêts échus sont dus au moins pour une année entière.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Les défendeurs, parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance comprenant le coût des assignations mais non de la mise en demeure, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de ses demandes de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, exécutoire par provision, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 2421,66 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT VINGT-ET-UN EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTS), décomposée en :

1315,85 euros au titre des charges antérieures dues au 18 avril 2025 ;234,13 euros de provisions résultant du budget prévisionnel et du vote des travaux au 18 avril 2025 ;871,68 euros au titre des provisions non encore échues au 30 septembre 2025.

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R] aux entiers dépens.

CONDAMNE solidairement Madame [L] [W] et Monsieur [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU ROY, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT