TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/00127 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YVDP

3 copies

GROSSE délivrée

le 02/06/2025

à M^e Christelle CAZENAVE

la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Laurent SCHITTENHELM

Rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.S. [Localité 4] ARCINS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FOOD KMB sous l’enseigne HEIKO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Christelle CAZENAVE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Laurent SCHITTENHELM, avocat plaidant au barreau de PARIS

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 11 janvier 2024, la SCS BEGLES ARCINS a assigné la SARLU FOOD KMB, exerçant sous l’enseigne HEIKO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 59 384,83 euros TTC au titre d’un arriéré de loyers arrêté au 04 octobre 2023 incluant le coût de la sommation de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 21 novembre 2023 en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et des clauses du bail ;

— juger que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis et qu’il vient en compensation de la créance locative ;

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 5 938,48 euros au titre des pénalités et intérêts de retard contractuels ainsi que des frais exposés par elle au titre du recouvrement de la dette locative ;

— en tout état de cause,

— rejeter toute demande de délais de paiement ;

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure outre les dépens en ce compris les frais de saisie conservatoire, de signification de l’assignation et de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de plein droit de l’ordonnance.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2020, elle a donné à bail à L’EURL FOOD KMB aux droits de laquelle vient la défenderesse, des locaux à usage commercial au sein du Centre commercial “RIVES D’ARCINS” situé à [Localité 4], pour une durée de dix ans à compter du 22 juillet 2020 ; que l’arriéré locatif ne cessant de s’accroître en dépit des largesses consenties à la locataire, par exploit en date du 21 novembre 2023, elle lui a fait délivrer une sommation de payer la somme de 32 985,40 euros TTC à laquelle elle n’a pas déféré ; que le 14 décembre 2023, elle a donc dû diligenter une mesure de saisie-conservatoire sur le compte bancaire Crédit Agricole de la défenderesse qui a confirmé un solde disponible de 40 139,08 euros.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 avril 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 05 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 10 janvier 2025, par des écritures aux termes desquelles elle

maintient ses demandes tout en actualisant à la somme de 53 623,09 euros TTC sa demande de provision au titre d’un arriéré de loyers arrêté au 25 novembre 2024 et à la somme de 5 362,31euros sa demande au titre des pénalités et intérêts de retard contractuels ;

— la défenderesse, le 06 février 2025, par des écritures aux termes desquelles elle

conclut au débouté de la demanderesse de toutes ses demandes, sollicite reconventionnellement sa condamnation :

— à lui verser une somme provisionnelle de 51 038,75 euros ou à établir un avoir de ce montant ;

— à procéder à la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 14 décembre 2023 et à lui restituer les avoirs saisis ;

— à produire les justificatifs des charges appelées par elle, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dont le juge des référés se réservera la compétence pour la liquider ;

— à laisser les portes de la galerie Entrée Fleuve ouvertes jusqu’à l’heure contractuelle de fermeture de 22H30 ;

— à chauffer la galerie en période hivernale à une température qui ne saurait être inférieure à 19 ° et la climatiser en période estivale ;

— à éclairer l’entrée et la galerie jusqu’à l’heure contractuelle de fermeture où elle est implantée,

le tout sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté ;

— en toute hypothèse,

— condamner la demanderesse à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

La défenderesse fait valoir que les prétendues largesses de la demanderesse ne sont que l’application des clauses contractuelles et la contrepartie de son manquement à son obligation de délivrance (cotes erronées qui ont nécessité des adaptations et des frais supplémentaires d’aménagement, appels de provisions erronés etc) ; qu’après avoir appelé à tort des provisions pour loyer variable pour les années 2021, 2022 et 2024, et facturé des sommes indues, la bailleresse n’a pas procédé à la régularisation après calcul du loyer réel au vu du chiffre d’affaires pour les années 2022 à 2024 et a continué à facturé de manière injustifiée des provisions sur loyer variable indues notamment en mai 2022, ce qu’elle a d’ailleurs reconnu en avril 2023 en établissant un avoir au demeurant erroné ; qu’elle ne produit pas les justificatifs afférents aux charges appelées par provision ; qu’elle ne démontre pas l’existence d’une créance ni du quantum de cette créance ; que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse ; que la bailleresse a commis plusieurs erreurs de facturations notamment au titre du loyer variable ; qu’elle s’était engagée, après la période COVID, à lui verser une somme de 7 500 euros, ce qu’elle n’a pas fait ; qu’elle lui a livré des locaux non conformes (absence de chauffage et d’éclairage normaux) ; qu’aucun accord amiable n’a pu intervenir en dépit de ses démarches.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La demanderesse a notifié par RPVA, le 05 mai 2025, de nouvelles conclusions dont il n’a pas été fait état à l’audience, dont la défenderesse a sollicité le rejet en indiquant qu’elle n’en avait eu connaissance qu’après l’audience.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il y a lieu d’écarter les conclusions de la demanderesse notifiées le 05 mai 2025 qui n’ont pas été soumises à une discussion contradictoire faute d’avoir même été portées à la connaissance de la défenderesse à l’audience.

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 835, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés après expiration d’un délai d’un mois suivant sommation notifiée par voie extra judiciaire ou commandement de payer restés infructueux

— qu’une sommation de payer a été régulièrement signifiée le 21 novembre 2023 pour un montant de 32 985,40 euros dont 108,06 euros au titre du coût de l’acte

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

Le loyer convenu aux termes du bail s’établit à 8 % HT sur le chiffre d’affaires HT du preneur, avec un minimum garanti de 56 000 euros annuels HT et HC (50 000 euros pour le local et 6 000 euros pour la terrasse) payable par trimestre d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, chaque terme étant égal au quart du loyer minimum garanti auquel s’ajoute le complément de loyer variable provisionnel correspondant au quart de la différence positive entre le loyer variable calculé sur la base du dernier chiffre d’affaires certifié du preneur et le loyer minimum garanti.

Il résulte des pièces et des débats que si la défenderesse s’est toujours acquittée du loyer minimum garanti et des provisions sur charges, elle a cessé depuis 2021 de verser les sommes réclamées au titre des provisions pour loyer variable qu’elle estime indues, faisant valoir :

— que la demanderesse, bien que mise en possession de ses chiffres d’affaires, communiqués et justifiés par des attestations de l’expert comptable pour 2020/2021, 2022 et 2023, a cependant continué, année après année, à appeler une provision pour loyer variable de 4 336,39 euros par trimestre (soit 17 345,56 euros par an) depuis 2022, ce qui gonfle artificiellement le solde débiteur ;

— qu’en l’absence de nouveau décompte établi au vu du loyer variable réel et définitif pour les années 2020 à 2023, la bailleresse ne démontre pas l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible ; que pour preuve, elle a émis un nouvel avoir de 10 176,34 euros le 05 décembre 2024, de sorte que le décompte établi fin novembre 2024 est faux, et ce d’autant plus qu’il omet la somme de 40 139,08 euros objet de la saisie conservatoire et comporte diverses pénalités et frais indus ;

— qu’en appelant des provisions alors que le loyer variable était inférieur au loyer minimum garanti indexé, la demanderesse a surfacturé une somme de 51 038,75 euros dont elle lui doit remboursement.

La demanderesse, qui conteste aux justificatifs produits la valeur probante d’une attestation certifiée par un expert-comptable, fait valoir qu’elle a cependant accepté de régulariser les années 2021 puis 2022 sur la base des éléments produits par la locataire.

Il ressort de ces considérations que la créance alléguée se heurte, dans son principe et dans son montant, à des contestations qui doivent être qualifiées de sérieuses. La demande en paiement, qui ne relève donc pas du pouvoir du juge des référés, sera rejetée.

sur les demandes reconventionnelles :

— sur la paiement d’une somme provisionnelle de 51 038,75 euros :

La défenderesse fait valoir qu’en appelant des provisions alors que le loyer variable était inférieur au loyer minimum garanti indexé, la demanderesse a surfacturé une somme de 51 038,75 euros (6 770,19 euros + 13 913,83 euros + 17 345,56 euros + 13 009,17 euros) entre 2021 et au titre des 3 premiers trimestres 2024, dont elle lui doit remboursement.

En l’état, alors que les parties sont en désaccord sur la valeur des justificatifs de chiffres d’affaires produits par la défenderesse et, par suite, sur le montant réel du loyer variable dû par elle, le principe et le montant de la surfacturation alléguée se heurte à des contestations sérieuses qui commandent le rejet de la demande.

— sur la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 14 décembre 2023 :

Aux termes de l’article R.512-2 du code des procédures civiles d’exécution, cette demande relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution, devant lequel d’ailleurs la société FOOD KMB a engagé une instance à cette fin.

— sur la production sous astreinte des justificatifs des charges appelées par la bailleresse :

La demanderesse ne conteste pas l’obligation qui lui est faite de produire ces justificatifs, qu’elle indique tenir à la disposition de la preneuse.

Il n’y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande.

— sur la condamnation de la bailleresse à respecter ses engagements contractuels sous astreinte :

La défenderesse soutient enfin que la société [Localité 4] ARCINS, qui manque à ses engagements contractuels, doit être condamnée sous astreinte :

— à laisser les portes de la galerie Entrée Fleuve ouvertes jusqu’à l’heure contractuelle de fermeture de 22H30 ;

— à chauffer la galerie en période hivernale à une température qui ne saurait être inférieure à 19 ° et la climatiser en période estivale ;

— éclairer l’entrée et la galerie jusqu’à l’heure contractuelle de fermeture où elle est implantée.

La défenderesse fonde sa demande sur cinq constats en date des 28 octobre 2022, 02 février 2023, 09 janvier 2024, 12 janvier 2024 et 04 février 2024 (ses pièces 8 à 12).

La demanderesse soutient que ces constats sont illicites car réalisés sans son accord sur sa propriété.

S’agissant cependant de constats réalisés dans la galerie ou sur le parking, soit des lieux ouverts au public, le grief sera déclaré inopérant, aucune introduction dans le domicile d’autrui ni atteinte au droit de propriété ne pouvant être invoquées.

Pour autant, outre que certains griefs (implantation de campement de gens du voyage notamment) ne peuvent être qualifiés de manquement contractuel de la part de la bailleresse, ces constats sont insuffisants à caractériser des manquements pérennes et réitérés justifiant sa condamnation sous astreinte à respecter ses engagements.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

Aucune nécessité ne commande d’ordonner que l’exécution de l’ordonnance, exécutoire de plein droit, aura lieu au seul vu de la minute.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Déboute la SCS [Localité 4] ARCINS de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la SARLU FOOD KMB de toutes ses demandes ;

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile

Condamne la SCS [Localité 4] ARCINS aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,