TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00145 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYTR

DEMANDEUR :

La Société CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est [Adresse 1],

représentée par Maître Sophie RECH, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [I] demeurant [Adresse 2],

comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 02 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 octobre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [P] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 405,36 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 111,55 euros.

Par contrat du même jour, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [P] [I] un garage (n°G73) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 15,61 euros, outre une provision sur charges de 8,55 euros.

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer en date du 6 février 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 20 mai 2025 et sollicite:

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérées dans les deux contrats de bail,

— le constat de la résiliation de plein droit des deux contrats de bail à effet à la date du 7 avril 2025 et de dire en conséquence que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard,

— la condamnation de Monsieur [P] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 2561,42 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme mensuelle actuelle de 569,99 euros, révisables, depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’ordonnance à intervenir,

— débouter Monsieur [P] [I] de toute demande de délais de paiement,

— à défaut, si des délais sont accordés, juger et ordonner que si les délais ne sont pas respectés, les clauses seront réputées acquises,

— juger et ordonner qu’en cas d’octroi de délais pour le paiement de la dette, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible dès le défaut de paiement intégral d’une mensualité dans ce délai,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 2298,45 euros. Le demandeur déclare que le locataire a effectué depuis la délivrance de l’assignation un versement de 300 euros le 9 août 2025 en plus du loyer courant. Le demandeur indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement avec l’insertion d’une clause de déchéance.

Monsieur [P] [I] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 300 euros en plus du loyer courant. Le locataire déclare percevoir un revenu mensuel de 1800 euros et les APL à hauteur de 238,78 euros. Au niveau des charges, il indique avoir une dette de 1600 euros envers EDF mais ne pas avoir de crédits.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 18 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié au locataire le 6 février 2025, pour la somme en principal de 1296,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 21 mars 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [P] [I] a repris le paiement intégral des loyers courant avant la date de l’audience. En effet, il a réglé 300 euros en date du 9 août 2025, ce qui correspond au versement d’un montant supérieur aux loyers. En outre, Monsieur [P] [I] perçoit des revenus mensuels de 1800 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [P] [I] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [I] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2018,89 euros incluant le règlement de 300 euros intervenu au cours du mois d’août 2025 et les loyers du mois de juillet 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [P] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés.

V. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

La société CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’expulsion de Monsieur [P] [I] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique du locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2023 entre d’une part la société CDC HABITAT SOCIAL et d’autre part Monsieur [P] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2023 entre d’une part la société CDC HABITAT SOCIAL et d’autre part Monsieur [P] [I] concernant le garage n°G73 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 2018,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, loyers du mois de juillet 2025 compris, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [P] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 300 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire des contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié aux contrats de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire des contrat de bail retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion du logement et du garage ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [P] [I] soit condamné à verser à La société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative à l’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION