TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

64B

Minute

N° RG 25/00936 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JC5

1 copie

Ordonnance commune

MI : 24/1427

Copie nativement numérique délivrée

le 12/11/2025

à M^e Béatrice DEL CORTE

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

la SCP LATAILLADE-BREDIN

M^e Sabrina PAILLIER

la SELARL STEPHANE GUITARD

COPIE délivrée

le 12/11/2025

au service expertises

Rendue le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, mise en délibéré au 27 Octobre 2025, puis prorogée au 12 Novembre 2025.

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. ANACAPRI au capital social de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 512520982

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocats au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSES

E.U.R.L. FRANCHISE PIZZA BONICI entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, au capital social de 15.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 510 077 514

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane GUITARD de la SELARL STEPHANE GUITARD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Sabrina PAILLIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Entreprise L’EIRL [H] [N] numéro SIREN 398 534 008, SIRET 398 534 008 00 0014, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 398 534008

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAGRAULA, représenté par son syndic de copropriété la SAS FOCH IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 5 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné une expertise de l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 14] » situé [Adresse 1]) et désigné Monsieur [Z] [T] pour y procéder.

Par actes des 16 et 22 avril 2025, la SCI ANACAPRI a fait assigner l’EIRL [H] [N] et l’EURL FRANCHISE PIZZA BONICI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de leur voir étendre ces opérations d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI ANACAPRI expose que la société FRANCHISE PIZZA BONICI a procédé à l’aménagement de l’intégralité de la cellule dans laquelle s’est installée la pizzeria de son franchisé la SAS JMRV 2020 et a livré et installé le four et la cuisine dont l’installation pose problème ; que l’EIRL [H] [N] est intervenue pour réaliser les travaux nécessaires au branchement de la ventilation du lot exploité par la SAS JMRV 2020 sur les conduits existants traversant le plénum des lots qui sont restés sa propriété pour rejoindre l’extracteur existant se trouvant sur le toit de la copropriété, travaux dont l’expert judiciaire a relevé la non conformité aux normes ; que ces deux sociétés étaient absentes lors de l’instance à l’issue de laquelle l’expertise a été ordonnée, de sorte qu’il est nécessaire qu’elles soient attraites à la cause afin que le rapport d’expertise à intervenir leur soit opposable.

Appelée à l’audience du 7 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 22 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCI ANACAPRI : le 19 septembre 2025, par des conclusions dans lesquelles elle réitère sa demande initiale ;

— l’EURL FRANCHISE PIZZA BONICI : le 8 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle demande à titre principal de voir débouter la SCI ANACAPRI de sa demande et de la voir condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et formule à titre subsidiaire les réserves d’usage ;

— l’EIRL [H] [N] : le 19 septembre 2025, par des conclusions dans lesquelles elle ne s’oppose pas à la demande de la SCI ANACAPRI sous les protectations et réserves d’usage ;

— le [Adresse 15] [Adresse 11] : le 8 juillet 2025 par des conclusions en intervention volontaire dans lesquelles il demande, au visa des articles 31 et 328 du code de procédure civile et 835 du même code, de voir déclarer son intervention volontaire recevable, condamner la SCI ANACAPRI avant toute réouverture et exploitation des lots commerciaux qui lui appartiennent n° 24, 25, 26, 53 à justifier de toutes les autorisations administratives nécessaires, y compris l’obtention préalable d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [12] dans le cadre des travaux en parties communes de mise en conformité sécurité-incendie, condamner dès à présent la SCI ANACAPRI à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise en sécurité aux normes sécurité-incendie préconisés par Monsieur [T] dans le cadre de son pré-rapport, pour un montant de 317 766 euros, lesquels travaux devront être effectués sous la direction d’un maître d’œuvre d’exécution et le contrôle d’un bureau de contrôle, préciser que toute réouverture ou tentative de réouverture des locaux commerciaux (lots 24, 25, 26, 53) sans que ces deux conditions cumulatives et préalables ne soient remplies donneront lieu, à chaque infraction constatée, à la condamnation de la SCI ANACAPRI d’une astreinte de 3 500 euros au profit du [Adresse 16], donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il ne s’oppose pas à la mise en cause de la FRANCHISE PIZZA BONICI et l’EIRL [H] [N] et préciser que les frais d’expertise judiciaire complémentaires et les provisions que sera amené à solliciter l’expert judiciaire Monsieur [T] seront exclusivement à la charge de la SCI ANACAPRI en sa qualité de demanderesse à l’extension des opérations d’expertise judiciaire aux nouvelles parties et que les dépens resteront à la charge de la SCI ANACAPRI.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’extension des opérations d’expertise à l’EURL FRANCHISE PIZZA BONICI et à l’EIRL [H] [N]

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en œuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

De même, l’article 149 du code de procédure civile dispose que le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites.

En l’espèce, les pièces versées aux débats laissent apparaître que les mises en cause de l’EURL FRANCHISE PIZZA BONICI, qui a vendu à son franchisé la SAS JMRV 2020 le four litigieux dont les conditions d’installation sont contestées, et de l’EIRL [H] [N], sont nécessaires pour la poursuite des opérations d’expertise. De ce fait, la SCI ANACPARI justifie d’un motif légitime à faire étendre les opérations d’expertise confiées à Monsieur [T].

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande.

La présente décision n’entraîne pas de modification de la mission impartie à l’expert. Elle ne nécessite pas de consignation complémentaire, sous réserve de la demande que l’expert pourrait formuler.

Sur l’intervention volontaire du [Adresse 15] [Adresse 11]

Le syndicat des copropriétaires a le droit d’agir relativement aux prétentions qu’il forme à l’encontre de la SCI ANACAPR.

Son intervention est recevable, par application des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile.

Sur les demandes du [Adresse 16]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge de référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI ANACAPRI à justifier de toutes les autorisations administratives nécessaires, y compris l’obtention préalable d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [12] dans le cadre des travaux en parties communes de mise en conformité sécurité-incendie avant toute réouverture et exploitation des lots commerciaux qui lui appartiennent (n° 24, 25, 26, 53) et à réaliser ou faire réaliser dès à présent les travaux de mise en sécurité aux normes sécurité-incendie préconisés par Monsieur [T], ainsi que la précision que toute réouverture ou tentative de réouverture des locaux commerciaux (lots n° 24, 25, 26, 53) sans que ces deux conditions cumulatives et préalables ne soient remplies donneront lieu, à chaque infraction constatée, à la condamnation de la SCI ANACAPRI à une astreinte, au vu du pré-rapport de l’expert judiciaire qui conclut à des non-conformités graves du local donné à bail à la société JMVR 2020 pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens en cas d’incendie qui prendrait naissance dans le dit local.

L’expert relève dans sa note aux parties n°4 – Pré-rapport 2, du 28 mai 2025, que le local mis à bail n’est pas conforme à la réglementation incendie pour un établissement classifié [Localité 10] de type N catégorie 5 et est en conséquence impropre à abriter l’activité de la pizzeria BONICI. Il décrit les travaux de mise en conformité à réaliser en urgence.

La société JMRV 2020 ayant déposé son bilan et cessé son activité le 5 février 2025, il n’y a plus d’urgence à faire réaliser les travaux et leur opportunité même n’est plus avérée si la transformation des locaux dans le cadre d’une nouvelle activité n’exigeait plus une conformité à la réglementation [Localité 10].

En l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite en l’état de la cessation d’activité et du dépôt de bilan de la société JMRV 2020, les demandes du syndicat des copropriétaires seront rejetées.

Sur les dépens

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, les dépens seront laissés à la charge de la SCI ANACAPRI.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

DIT que les opérations d’expertise ordonnées par ordonnance du 5 août 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux seront opposables à l’EURL FRANCHISE PIZZA BONICI et à l’EIRL [H] [N], qui seront tenues d’y participer ;

DIT que les opérations d’expertise seront reprises en présence de ces nouvelles parties, lesquelles seront convoquées à toute réunion d’expertise ultérieure ;

DIT n’y avoir lieu à modifier la mission impartie à l’expert ;

DIT n’y avoir lieu en l’état à consignation complémentaire ;

DIT que la présente décision sera caduque dans l’hypothèse où l’expert aurait déjà déposé son rapport ;

RECOIT l’intervention volontaire du [Adresse 16] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence LAGRAULA de ses demandes;

DIT que la SCI ANACAPRI conservera provisoirement à sa charge les frais de la présente procédure.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,