TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02366 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWWK

3 copies

GROSSE délivrée

le 16/06/2025

à la SELARL CHRISTOPHE GARCIA

la SELARL HONTAS ET MOREAU

Rendue le SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. BLENAN société par action simplifiées, immatriculée sous le SIREN 323 016 022, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. JOMESA SAS au capital de 8 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 483 476 487, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 28 octobre 2024, la SAS BLENAN a fait assigner la SAS JOMESA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner la SAS JOMESA à lui payer une provision d’un montant de 12 246,89 euros TTC assortie des intérêts au taux légal et ce à compter du jour de l’assignation et ce jusqu’à complet paiement et juger qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil et que les intérêts échus, dus au moins pour l’année entière, produiront intérêts ;

— juger que l’ensemble des condamnations prononcées seront assorties des intérêts au taux légal et ce à compter du jour de l’assignation et ce jusqu’à complet paiement et juger qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil et que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

— condamner la SAS JOMESA à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais éventuels d’exécution.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 1er septembre 1992, elle a donné à bail à l’EURL LE HD SAINT GEORGES, aux droits de laquelle intervient désormais la SAS JOMESA, des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 4] ; que depuis le mois de septembre 2024, la SAS JOMESA ne s’est pas acquittée du loyer et des charges dont elle est redevable ; qu’à la date de la délivrance de l’assignation, elle demeure débitrice d’une somme de 12 246,89 euros TTC.

Appelée à l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 19 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SAS BLENAN, le 19 mai 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

— condamner la SAS JOMESA à mettre en place un paiement du loyer par un prélèvement automatique sur un compte bancaire désigné par le preneur et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner la SAS JOMESA à exploiter les lieux loués toute l’année sans interruption ni fermeture et ce dans les conditions contractuelles, le tout à peine de se voir appliquer une astreinte de 250 euros par journée d’infraction constatée ;

— juger irrecevable et mal fondée la SAS JOMESA en ses demandes reconventionnelles en raison de l’existence de contestations sérieuses et l’en débouter ;

— débouter la SAS JOMESA de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— condamner la SAS JOMESA à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais éventuels d’exécution,

— la société JOMESA, le 16 mai 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir:

— constater le règlement des loyers par chèques, encaissés le 15 novembre 2024 ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la SAS BLENAN ;

à titre reconventionnel :

— condamner la SAS BLENAN à exécuter ou faire exécuter tout diagnostic de nature à idendifier les dysfonctionnements du système de climatisation/chauffage et les réparations nécessaires afin que le local loué soit chauffé à une températive ambiante qui ne saurait être inférieure à 19°C dans l’ensemble du local ;

— assortir cette obligation de faire d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir pendanrt un délai d’un mois délai au-delà duquel l’astreinte sera différemment fixée ;

— condamner la SAS BLENAN à produire tous les rapports d’intervention et factures de la société DALKIA ou tout autre entreprise intervenue sur le système de chauffage/climatisation et notamment le 23 ou 24 juin 2022, le 21 octobre 2022 et en novembre 2024 ;

en tout état de cause :

— condamner la SAS BLENAN à lui régler la somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat de Me [U].

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la mise en place d’un paiement du loyer par un prélèvement automatique sur un compte bancaire désigné par le preneur, sous astreinte

En l’espèce, l’article 10.2 du bail liant les parties stipule que “le loyer devra être versé par prélèvements automatiques sur un compte bancaire désigné par le preneur”.

L’obligation de s’acquitter du loyer par prélèvements automatiques n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande de la SAS BLENAN et de condamner la société JOMESA à mettre en place un paiement du loyer par un prélèvement automatique sur un compte bancaire désigné par la défenderesse, sans qu’il ne soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Sur la condamnation de la SAS BLENAN à exploiter les lieux loués toute l’année sans interruption ni fermeture et ce dans les conditions contractuelles, sous astreinte

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— qu’aux termes de l’article 4.2 du bail liant les parties, “le preneur déclare avoir parfaitement connaissance du règlement intérieur applicable au centre commercial pour en avoir reçu un exemplaire et s’engage à respecter toutes les prescriptions dudit règlement intérieur” ;

— que l’article 1.1 du règlement intérieur prévoit que “le centre commercial et les commerces exploités dans le centre seront ouverts pendant les douze mois de l’année sans interruption ni fermeture annuelle. Les locaux devront être exploités du lundi au samedi inclus, de 9 heures à 20 heures sans interruption. Il est ici précisé que le centre commercial sera fermé tous les soirs à 21 heures et sera ouvert tous les matins à 7 heures. Le bailleur pourra décider que le centre commercial sera ouvert certains jours de fêtes ou fériés. Il préviendra l’ensemble des commerçants 30 jours avant. Des dérogations pourront être accordées à certains commerces en fonction de leur activité ainsi qu’aux activités soumises à des législations particulières. Toutefois, en cas de force majeure, de manifestation, ou événement similaire, le syndic du centre commercial pourra être amené à modifier provisoirement cet horaire général d’ouverture du centre commercial. Ce nouvel horaire s’imposera à chacun des exploitants du centre dans les mêmes conditions que ci-dessus. Enfin, et pour tenir compte d’une évolution des habitudes d’achat de la clientèle, l’horaire général d’ouverture du centre commercial pourra être modifié par le bailleur ou son gestionnaire (…)” ;

— que deux constats de commissaire de justie établissent qu’au cours de l’année 2024, la société JOMESA a fermé son commerce pendant les mois d’août et de décembre.

La société JOMESA oppose :

— que le bail n’oblige pas le preneur à ouvrir son commerce tous les jours de l’année ;

— que les exigences du règlement intérieur constituent une condition potestative au sens de l’ancien article 1170 du code civil et qu’elles sont déséquilibrées ;

— que son gérant rencontre des difficultés de santé, ce qui constituent une raison légitime de fermeture temporaire.

Ces arguments, qui conduisant à analyser et interpréter les clauses contractuelles, s’apparentent à des contestations sérieuses dont l’examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

La société JOMESA soutient, à l’appui de sa demande de communication des rapports d’intervention et factures des sociétés intervenues sur le système de chauffage/climatisation et d’exécution de tout diagnostic de nature à idendifier les dysfonctionnements du système de climatisation/chauffage et les réparations nécessaires, que :

— l’entretien du système de climatisation/chauffage de son local est à la charge de la SAS BLENAN en application des articles 3.1 du bail et 1.6 du règlement intérieur ;

— le constat de commissaire de justice du 13 novembre 2024 établi qu’il n’est pas possible de régler la température du chauffage au sein de son local, laquelle est insuffisante.

La SAS BLENAN oppose :

— d’une part, que ces demandes reconventionnelles sont irrecevables faute de lien direct avec sa demande principale

— d’autre part, qu’elles se heurtent à des contestations sérieures, lesquelles font obstacle à ce que le juge des référés puisse statuer dans la mesure où :

— si l’article 3.1 du bail stipule que le bailleur doit s’acquitter des charges communes du centre commercial afférentes au chauffage et au rafraichissement, il ne prévoit pas pour autant la prise en charge des dépenses afférentes aux lots privatifs ;

— s’étant engagée dans le bail à délivrer un local “brut de gros oeuvre”, elle n’était pas tenue de délivrer au locataire une installation privative de chauffage/climatisation, et qu’ainsi aucun manquement à son obligation de délivrance ne saurait lui être reproché ;

— au surplus, en application du bail et de l’article 1.6 du règlement intérieur, si un magasin est exploité sans que son installation de chauffage soit en fonctionnement, il sera imputé à son propriétaire, pour tenir compte du déséquilibre apporté par le prélèvement calorifique ou frigorifique à la climatisation des parties communes une consommation forfaitaire calculée par la direction du cente.

Il ressort de cette argumentation que les demandes reconventionnelles de la société JOMESA se heurtent à des contestations sérieures qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Elle en sera déboutée.

Sur les demandes accesssoires

La société JOMESA, qui succombe, sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS BLENAN les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONDAMNE la société JOMESA à mettre en place un paiement du loyer par un prélèvement automatique sur un compte bancaire désigné par elle ;

DEBOUTE la SAS BLENAN du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la société JOMESA de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société JOMESA aux dépens et la condamne à payer à la SAS BLENAN la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,