TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Abel SOUHAIR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11282 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SEE

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [V] épouse [F],

[Adresse 3]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [G] [N] [J],

[Adresse 2]

représenté par M^e Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11282 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SEE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2022, Mme [C] [V] ép. [F] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1550 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9577,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [J] le 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, Mme [C] [V] ép. [F] a assigné M. [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Constater que de la clause résolutoire est acquise depuis le 29 avril 2024 à minuit, Prononcer la résiliation du bail à compter au plus tôt au 29 avril 2024, à minuit et à défaut au 18 mai 2024 à minuit, A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail au plus tôt au 29 avril 2024, à minuit et à défaut au 18 mai 2024, à minuit,

En tout état de cause :

Prononcer la résiliation du bail au plus tard et en dernier lieu à la date du 18 mai 2024, Ordonner l’expulsion de M. [W] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être duesCondamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 24200,39 euros arrêtée au mois de novembre 2024 correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir ; Condamner M. [W] [J] à lui payer au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer, la somme de 149,37 euros, à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,Rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, l’octroi de délai supplémentaire. Condamner M. [W] [J] à lui payer à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée à la somme de 1.856,46 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ; Condamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 2.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile et aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 mars 2025 a été retenue à l’audience du 28 mars 2025.

A cette audience Mme [C] [V] ép. [F] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de mars 2025 inclus, s’élève désormais à 31626,23 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. Elle considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [W] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement des mensualités suivantes : 2000 euros le 21 avril 2025, 7420 euros le 26 mai 2025, 7420 euros le 21 juillet 2025 et 7420 euros le 25 août 2025.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [C] [V] ép. [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 18 mars 2024 et que la somme de 9577,59 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il y a donc lieu de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines. Il ressort du décompte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1856,46 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [C] [V] ép. [F] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Mme [C] [V] ép. [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2025, M. [W] [J] lui devait la somme de 31626,23 euros.

M. [W] [J], qui a reconnu ce montant à l’audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de l’Etat en ce compris le coût du commandement de payer.

Mme [C] [V] ép. [F] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 septembre 2022 entre Mme [C] [V] ép. [F], d’une part, et M. [W] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 19 mai 2024,

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à Mme [C] [V] ép. [F] la somme de 31626,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025,

AUTORISE M. [W] [J] à se libérer de sa dette en réglant les sommes de 2000 euros le 21 avril 2025, 7420 euros le 26 mai 2025, 7420 euros le 21 juillet 2025 et 7420 euros le 25 août 2025, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [W] [J] sera condamné à verser à Mme [C] [V] ép. [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1856,46 euros à ce jour et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

LAISSE les dépens à la charge de l’Etat, en ce compris le coût du commandement de payer,

DÉBOUTE Mme [C] [V] ép. [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge