TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU :

27 novembre 2025

RÔLE : N° RG 21/04977 – N° Portalis DBW2-W-B7F-LEAG

AFFAIRE :

[O] [S]

C/

[C] [Y]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Jocelyne PUVENEL

M^e Aurore LLOPIS

Maître Thomas D’JOURNO

SCP [R]

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Jocelyne PUVENEL

M^e Aurore LLOPIS

Maître Thomas D’JOURNO

SCP [R]

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Madame [O] [S]

née le 08 janvier 1988 à [Localité 14] (13)

de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

Monsieur [H] [J]

né le 06 août 1986 à [Localité 15]

de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

représentés à l’audience par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Y] né le 19 mai 1941 à [Localité 12] 57

de nationalité française, demeurant [Adresse 13]

Madame [E] [Y], née le 20 septembre 1969 à [Localité 14]

de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

représentés à l’audience par M^e Aurore LLOPIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître [U] [B], Notaire

dont l’office est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e HOULES, avocat

Monsieur [A] [W] en sa qualité de Géomètre expert, du Cabinet [W] SARL inscrit au RCS d’ [Localité 10] sous le ° 918 051 491, domicilié [Adresse 3]

représenté à l’audience par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 09 octobre 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

* * *

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [C] [Y] et sa fille Madame [E] [Y] sont propriétaires d’une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de [Localité 16], figurant au cadastre section n°AA n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 6].

En prévision de la mise en vente de leur parcelle, Monsieur et Madame [Y] ont mandaté en 2015 un géomètre expert, Monsieur [A] [W], aux fins d’en préparer la division cadastrale.

Un arrêté de non opposition a été délivré par la commune de [Localité 16] le 11 octobre 2016 autorisant les époux [Y] à lotir deux terrains de 4000 m² pour le lot A et de 442 m² pour le lot B. Il précisait que l’autorisation serait périmée si les travaux n’étaient pas entrepris dans le délai de trois ans, une possibilité de prorogation étant prévue.

Par acte passé en étude de Maître [U] [B], notaire à l’office notariale de [Localité 11] en date du 20 septembre 2019, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] ont consenti à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] une promesse unilatérale de vente afférent à la parcelle de 4.000 m² moyennant le prix de 250.000€.

L’arrêté de non opposition du le 11 octobre 2016 était annexé à la promesse.

La promesse, qui prévoyait une indemnité d’immobilisation de 1.250€, était consentie pour une durée expirant le 20 janvier 2020.

Un avenant de prorogation a été signé le 28 janvier 2020 en vue d’une signature fixée au 17 février 2020.

S’agissant des conditions préalables à la vente, il était stipulé aux termes de la promesse unilatérale de vente à la charge des consorts [Y] l’obligation de finaliser la division parcellaire et l’obligation de réaliser un bornage de la parcelle promise à la vente.

S’agissant des conditions suspensives, il était stipulé à la charge des bénéficiaires une condition suspensive relative à l’obtention de prêt.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] ont obtenu une offre de prêt auprès de la Banque postale; les fonds ont été versés entre les mains du notaire dans la perspective de la signature de l’acte définitif.

Maître [U] [B] a constaté par courrier du 7 février 2020 que la division cadastrale n’était pas effective et que l’autorisation de lotir était périmée.

Par lettre recommandée du 20 mai 2020, Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] ont informé les époux [Y] de leur décision de ne pas poursuivre l’opération d’acquisition et de leur volonté d’obtenir la restitution de l’intégralité des sommes engagées.

Malgré l’échange de plusieurs courriers, aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par exploit du 24 février 2022, Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] ont fait assigner Madame [E] [Y] et Monsieur [C] [Y] devant la présente juridiction.

Par exploit du 26 février 2024, Madame [E] [Y] et Monsieur [C] [Y] ont fait assigner Maître [U] [B], notaire, et Monsieur [A] [W], géomètre expert, devant la présente juridiction.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction suivant ordonnance du 27 juin 2024.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 janvier 2025 avec effet différé au 2 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025.

Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées le 5 août 2025 par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] demandent au tribunal de:

— condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à restituer la somme de 1250€ au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à la somme de 4340,16 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

— condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouter Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jocelyne Puvenel sur son affirmation de droit.

Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées le 9 août 2024 par voie électronique, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] demandent au tribunal à titre principal de:

— dire et juger qu’ils n’ont nullement manqué à leurs obligations et ne sauraient voir leur responsabilité engagée au titre de l’absence d’exécution des promesses unilatérales de vente les ayant liés à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J],

— débouter purement et simplement Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— en tout état de cause, condamner Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] à leur verser à verser, et pour chacun, la somme de 1 800€ en application des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens,

— débouter Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J], Maître [U] [B] et Monsieur [A] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire, si leur responsabilité devait être reconnue, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] demandent au tribunal de:

— dire et juger que Maître [U] [B], notaire à [Localité 11] a manifestement manqué à son obligation de conseil et d’information à leur égard, ce manquement ayant conduit à la non-exécution de la promesse unilatérale de vente les liant aux consorts [F],

— dire et juger que Monsieur [A] [W], géomètre expert a manifestement manqué à son obligation de conseil et d’information à leur égard, ce manquement ayant conduit à la non-exécution de la promesse unilatérale de vente les liant aux consorts [T] [S],

— en conséquence, dire et juger que Maître [U] [B] et Monsieur [A] [W] seront solidairement tenus de les relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au titre des réparations indemnitaires à l’égard de Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] au titre de la non-exécution des promesses unilatérales de vente les ayant liés aux consorts [Y].

En tout état de cause et à titre reconventionnel, ils demandent au tribunal de:

— condamner Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] à leur verser la somme de 1560 euros au titre des frais de dépôt du dossier de permis de construire eu égard à la rétention abusive effectuée par eux dans la restitution de la promesse unilatérale de vente,

— condamner solidairement Monsieur [U] [B], notaire et Monsieur [A] [W] géomètre expert à leur verser la somme de 5000€ en réparation de l’ensemble des préjudice liés à l’impossibilité pour eux d’avoir à procéder à la vente de leur parcelle et ce en l’état du manquement évident à leur obligation d’information et de conseil et d’efficacité de l’acte rédigé et soumis à exécution,

— condamner Maître [U] [B], notaire à [Localité 11] et Monsieur [A] [W], géomètre expert à leur verser la somme de 1 800€ chacun au titre des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 15 juillet 2024 par voie électronique, Maître [U] [B] demande au tribunal de:

— débouter Madame [E] [Y] et Monsieur [C] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— débouter les autres parties à l’instance de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions qui seraient formulées à son encontre

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’instance,

— dire n’avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 5 juillet 2024 par voie électronique, Monsieur [A] [W] demande au tribunal de:

— rejeter toutes demandes à son encontre,

— dire que les consorts [Y] sont irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,

— condamner tous succombants à payer la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [I] [R] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1124, alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à leur restituer la somme de 1250€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ils soutiennent que les consorts [Y] n’ont pas satisfait à leurs obligations contractuelles, qu’ils ont empêché par leur faute la réalisation de la vente, qu’ils s’étaient engagés à leur céder le lot A issu de la division de leur parcelle, d’une superficie de 4.000m², sur la base de l’autorisation de lotir du 11 octobre 2016 d’une durée de trois ans, que le notaire lors de la signature de la promesse a attiré l’attention des consorts [Y] sur la nécessité de finaliser la division parcellaire, qu’ils ne pouvaient donc ignorer l’importance de ce préalable qui conditionnait la validité de l’opération et la signature de l’acte définitif, que les consorts [Y] ne pouvaient ignorer les délais de préemption, que malgré les différentes demandes du notaire, ils n’ont pas justifié de la division cadastrale ni de la prorogation de l’autorisation de lotir, et que la parcelle à acquérir n’existait pas au jour de la vente.

En défense, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] expliquent que l’arrêté de non opposition les autorisant à lotir expirait le 11 octobre 2019, soit 15 jours après la signature de la promesse unilatérale de vente, que ce délai était particulièrement ténu, étant précisé qu’aucune information ni conseil ne leur ont été préalablement dispensés quant aux diligences à effectuer, et que la possibilité de voir prorogé le permis de lotir deux fois pour un an, sous réserve d’en faire la demande deux mois au mois avant l’expiration de l’autorisation administrative, n’avait nullement été évoquée ni par le notaire rédacteur ni par le géomètre.

Ils ajoutent que bien avant l’expiration du délai fixé au 11 octobre 2019, ils avaient mandaté Monsieur [A] [W] pour formaliser les diligences qui manifestement s’imposaient, et que les informations dispensées par le notaire et par le géomètre expert les ont nécessairement induits en erreur et ne leur ont pas permis de prendre la mesure ni des obligations qui étaient les leurs, ni des diligences qu’ils auraient dû ou pu accomplir alors même qu’ils pensaient avoir d’ores et déjà mis en place l’ensemble des obligations qui étaient les leurs notamment en se tenant strictement informés via des échanges avec l’étude de notaire et en mandatant un géomètre expert ayant déjà réalisé des plans et connaissant ainsi parfaitement la physionomie des lieux.

En l’espèce, par acte du 20 septembre 2019, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] ont signé avec Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] une promesse unilatérale de vente d’une parcelle de terrain à bâtir d’une surface de 4.000m² environ, moyennant le prix de 250.000€, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 20 janvier 2020.

L’acte précisait en page 4 que la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] est d’une contenance totale de 44 ares et 68 centiares de laquelle sera distraite la contenance vendue et ce au moyen d’un document d’arpentage à établir aux frais du promettant, qui sera visé dans l’acte constatant la réalisation authentique de la vente, que cette division s’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est annexé, et que la destination envisagée sur le terrain étant la construction d’un immeuble en tout ou partie à usage d’habitation, un bornage devra être effectué aux frais du propriétaire actuel.

L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation de 1.250€, stipulant que dans l’hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme versée serait intégralement restituée au bénéficiaire si la non réalisation de la vente était imputable au seul promettant.

Il n’est pas discuté que la condition suspensive particulière à la charge de Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] était l’obtention d’un prêt aux conditions contractuellement prévues, ni que le prêt a été obtenu, et la condition suspensive remplie.

Il n’est pas plus discuté que l’arrêté de non opposition délivré par la commune de [Localité 16] le 11 octobre 2016 autorisant les époux [Y] à lotir deux terrains de 4000 m² pour le lot A et de 442 m² pour le lot B, fondement de la vente de la parcelle litigieuse, a expiré le 11 octobre 2019.

Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] n’ont engagé aucune démarche pour le proroger.

La vente n’a pas été réalisée exclusivement en raison de l’absence de division parcellaire effective et de l’expiration de l’autorisation de lotir, étant souligné que la parcelle à acquérir n’existait pas au jour de la vente.

Maître [U] [B] dans son courrier du 7 février 2020 a confirmé que la division parcellaire n’était toujours pas effective à cette date, alors que cette division avait été posée comme condition suspensive des deux promesses signées.

Dans son courrier du 15 mai 2020, Maître [U] [B] a précisé que la caducité d’autorisation de lotir aboutirait à ce que toutes les ventes passées en l’état soient en contradiction avec la réglementation des lotissements, que les règles d’urbanisme dans le secteur concerné avaient évolué, que manifestement il ne serait pas possible d’obtenir une autorisation de diviser similaire à celle obtenue, et qu’il ne pouvait pas prêter son concours à cette opération sans engager très lourdement sa responsabilité, l’acte étant contraire à l’ordre public.

Il se déduit de ces éléments que l’absence de la réalisation de la vente est imputable exclusivement à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y].

Conformément aux stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation prévue par les parties doit donc rester acquise aux bénéficiaires de la promesse.

En conséquence, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] seront condamnés in solidum à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] la somme de 1.250€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la réparation des préjudices matériels subis par Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J]

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la condamnation des consorts [Y] à leur verser la somme de 1.140€ au titre de l’étude de sol qu’ils ont fait réaliser en vue de la vente.

Les défendeurs répondent que la promesse unilatérale de vente prévoit que l’étude de sol soit réalisée par les bénéficiaires, sans qu’aucun droit à remboursement ne soit stipulé.

En l’espèce, l’absence de la réalisation de la vente est imputable à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y].

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sont bien-fondés à solliciter la réparation des préjudices causés par l’absence de réalisation de cette vente.

Ils produisent une facture datée du 24 octobre 2019 de la SARL Vegeo environnement, confirmant la réalité et le montant des travaux effectués.

Il sera donc fait droit à leur demande.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la condamnation des consorts [Y] à leur verser la somme de 2.082,34€ au titre des frais d’installation du compteur d’eau.

Les défendeurs répondent que la promesse unilatérale de vente prévoit que les frais de raccordement au réseau soient supportés par les bénéficiaires, de sorte qu’il ne saurait en être sollicité le remboursement.

En l’espèce, l’absence de la réalisation de la vente est imputable à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y].

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sont bien-fondés à solliciter la réparation des préjudices causés par l’absence de réalisation de cette vente.

Ils produisent une facture datée du 4 mars 2020 de la Régie des eaux et de l’assainissement du bassin linier et du Garlaban, confirmant la réalité et le montant des travaux effectués.

Il sera donc fait droit à leur demande.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la condamnation des consorts [Y] à leur verser la somme de 277,82€ au titre des frais relatifs à la modification du permis de construire.

Ils produisent une facture datée du 16 juin 2020 de la société L’atout plans, confirmant la réalisation du permis de construire et le montant des frais engagés.

Les défendeurs ne discutent pas le principe et le montant de la demande.

Il y sera donc fait droit.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la condamnation des consorts [Y] à leur verser la somme de 400€ au titre des frais et honoraires relatifs à la rédaction de l’acte.

Les défendeurs répondent que la promesse unilatérale de vente prévoit que ces frais soient à leur charge.

En l’espèce, l’absence de la réalisation de la vente est imputable à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y].

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sont bien-fondés à solliciter la réparation des préjudices causés par l’absence de réalisation de cette vente.

Ils produisent un relevé de compte établi par leur notaire Maître [U] [B] daté du 21 mai 2021.

Il sera donc fait droit à leur demande.

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la condamnation des consorts [Y] à leur verser la somme de 440€ au titre des frais de dossier bancaire.

Ils produisent leur offre de prêt datée du 7 janvier 2020, confirmant le principe et le montant de ces frais.

Les défendeurs ne discutent pas le principe et le montant de la demande.

Il y sera donc fait droit.

Sur la réparation du préjudice moral subi par Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J]

Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] sollicitent la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral, au motif qu’ils ont dû renoncer temporairement aux projets de vie qu’ils avaient bâtis autour de l’acquisition du bien et de la construction de leur résidence pour laquelle ils s’étaient investis.

Le principe du préjudice moral des requérants est établi par les éléments du dossier.

Néanmoins, ils ne produisent aucun élément justifiant le quantum de ce préjudice à la hauteur de la somme réclamée.

En l’état de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts, celle-ci devant être réduite à de plus justes proportions à la somme de 1.000€.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais de permis de construire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A titre reconventionnel, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] sollicitent la condamnation de Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] à leur verser la somme de 1560 euros au titre des frais de dépôt du dossier de permis de construire, eu égard à la rétention abusive des requérants dans la restitution de la promesse unilatérale de vente.

Ils soutiennent qu’ils se sont acquittés de la somme de 18.721,50€ au titre des frais relatifs à l’obtention du permis de construire, qu’elle s’est trouvée transférée lors de la signature de la promesse aux consorts [J] [S], alors même que le terrain ne constituait toujours pas leur propriété, et que malgré les courriers échangés avec le notaire, les requérants n’ont pas restitué le permis de construire, rendant ainsi nécessaire la réalisation d’un nouveau permis de construire, et leur causant un préjudice certain à hauteur de 660€ outre 900€.

Ils reconnaissent dans leurs écritures que les conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente ne prévoyaient nullement la restitution du permis de construire à leur profit en cas de non régularisation de la vente.

Les consorts [Y] ne démontrant aucune faute commise par Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J], ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire rédacteur d’un acte de vente est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte pour lequel il prête son concours.

Il est notamment tenu d’éclairer les parties sur la portée de l’acte et ses conséquences, et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.

S’il manque à son devoir de conseil, sa responsabilité est engagée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au notaire de rapporter la preuve de ce qu’il a satisfait à son obligation d’information et de conseil.

Les consorts [Y] recherchent la responsabilité de Maître [U] [B] et sollicitent sa condamnation solidaire à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre des réparations indemnitaires à l’égard des requérants, au titre de la non-exécution de la promesse unilatérale de vente.

Ils sollicitent également la condamnation de Maître [U] [B] à leur verser la somme de 5.000€ en réparation des préjudices liés à l’impossibilité d’avoir procédé à la vente de leur parcelle.

Ils soutiennent que Maître [U] [B] était informé dès la première régularisation de la promesse unilatérale de vente, par courrier du 4 octobre 2019, qu’ils entendaient créer trois nouvelles parcelles en remplacement de la parcelle [Cadastre 1], que la division en trois lots ne relevait nullement d’une modification souhaitée par eux mais d’une proposition du géomètre, qu’aucune information ne leur a pourtant été donnée d’avoir tout de même à procéder à la déclaration administrative auprès des services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 16] avant le 16 octobre 2019 afin d’interrompre la prescription triennale, que le notaire a invité les parties à régulariser une seconde promesse unilatérale de vente ainsi que diverses diligences avant même de recevoir, dans le courant du mois de février 2020, un retour de la commune de [Localité 17] quant à l’impossibilité de régulariser la vente, et qu’en conséquence, et de manière manifeste, Maître [U] [B], qui a continué à échanger avec eux bien après le 16 octobre 2016 sans les informer de l’expiration de l’autorisation administrative, a manqué à ses obligations notamment d’information et de conseil.

Ils ajoutent que le notaire n’a pas prévu dans la promesse unilatérale de vente la restitution du permis de construire aux promettants en cas de non régularisation de la vente, qu’il s’agissait pourtant d’une précision utile et nécessaire à l’efficacité de la promesse, dès lors qu’ils se trouvaient dessaisis de leur permis de construire sans aucune contrepartie, et que la responsabilité de Maître [U] [B], qui a causé de graves préjudices financiers, est engagée de ce fait.

En réponse, Maître [U] [B] explique que l’acte de promesse litigieux comporte une clause relative à la division cadastrale des parcelles des consorts [Y], rédigée en des termes clairs et précis, que cette clause fait explicitement référence au plan de déclaration préalable de division ayant fait l’objet d’un arrêté de non opposition délivré le 11 octobre 2016, que l’arrêté est joint en annexe de l’acte de promesse, que le contenu de cet arrêté ne laisse place à aucune interprétation quant à la durée de l’autorisation consentie, que la possibilité de prorogation du délai est parfaitement explicitée, que ce document a été obtenu par les consorts [Y] avec l’intervention d’un professionnel en la matière, savoir un géomètre expert, qu’il était détenu par ces derniers depuis presque trois ans au moment de la signature de la promesse, et que les consorts [Y] ont donc eu toute la latitude pour se renseigner, en saisir les termes et mettre en oeuvre les démarches nécessaires pour empêcher la caducité de l’autorisation.

Il ajoute que les vendeurs n’ont pas réalisé les démarches nécessaires ni sollicité la prorogation du délai car ils ont changé d’avis après la signature de la promesse quant au projet de division des parcelles (les diviser en trois plutôt qu’en deux).

Il précise qu’aucune faute ne lui est imputable dans la rédaction de la promesse, que l’objet de l’opération était la division par les promettants de leurs parcelles pour que les bénéficiaires puissent en acquérir une et y construire une maison, que le permis de construire avait seulement vocation à réaliser le projet de construction des acquéreurs, que les vendeurs n’avaient pas vocation à faire usage d’un tel permis, qu’ils n’ont jamais évoqué cette hypothèse, et qu’il n’était dès lors pas nécessaire de stipuler une clause “aller retour” de transfert du permis de construire, l’objet de l’opération ne s’y prêtant pas.

En l’espèce, par acte passé en étude de Maître [U] [B] en date du 20 septembre 2019, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] ont consenti à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] une promesse unilatérale de vente afférente à une parcelle de 4.000 m² moyennant le prix de 250.000€.

Cette promesse unilatérale de vente stipule que la parcelle cadastrée section AA numéro [Cadastre 2] est d’une contenance totale de 44 ares 65 ca, de laquelle sera distraite la contenance vendue et ce au moyen d’un document d’arpentage à établir aux frais du promettant par tout géomètre expert de son choix et qui sera avisé dans l’acte constatant la réalisation authentique de la vente, et que cette division s’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est annexé.

L’arrêté de non opposition du 11 octobre 2016 est joint en annexe de la promesse.

Dans un paragraphe intitulé “informations à lire attentivement”, il y est indiqué concernant la durée de validité que l’autorisation est périmée si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois an à compter de la notification de l’arrêté, et que l’autorisation peut être prorogée deux fois pour une durée d’un an, sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme n’ont pas évolué.

Les modalités de la demande de prorogation sont précisément énoncées.

Les termes de l’arrêté sont précis et explicites, y compris pour des profanes.

Il n’est pas discuté que les consorts [Y] avaient cet arrêté en leur possession depuis quasiment trois ans lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.

Maître [U] [B], dans son courrier du 7 février 2020 produit aux débats, écrit que lors de la signature de la première promesse de vente, la question de la division parcellaire avait été évoquée, avec comme question sous-jacente celle de la validité de la déclaration préalable initiale datée de 2016.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les consorts [Y] ont été parfaitement informés de la durée de l’autorisation délivrée par l’arrêté du 11 octobre 2016 et des modalités de prorogation de celle-ci.

En outre, si la promesse ne stipule effectivement aucune clause afférente à la restitution du permis de construire aux promettants en cas de non régularisation de la vente, cette clause ne saurait être qualifiée de disposition utile pour assurer l’efficacité de la promesse unilatérale de vente eu égard au but poursuivi par les parties.

Les consorts [Y] ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par Maître [U] [B].

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la responsabilité du géomètre

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison d’un retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort des dispositions du décret numéro 96- 478 du 31 mai 1996 portant réglementation de la profession des géomètres experts et code de devoir professionnel notamment en son article 49 que le géomètre expert conseil son client dans le choix du travail qui lui convient le mieux de sorte que tout expert géomètre est assujetti à une obligation de mise en garde du client sur les préjudices susceptibles d’être entraînés par quelconque action de sa part. Il est ainsi exigé pour part du géomètre qu’il conseille son client d’adopter certains comportements où effectuer certains actes de manière à remplir sa mission correctement dans les règles et respect de la réglementation en vigueur.

Étant précisé que l’attitude passive qui pourrait avoir constituer également une faute de nature à engager sa responsabilité.

Les consorts [Y] recherchent la responsabilité de Monsieur [A] [W] et sollicitent sa condamnation solidaire à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre des réparations indemnitaires à l’égard des requérants, au titre de la non-exécution de la promesse unilatérale de vente.

Ils sollicitent également la condamnation de Monsieur [A] [W] à leur verser la somme de 5.000€ en réparation des préjudices liés à l’impossibilité d’avoir procédé à la vente de leur parcelle.

Ils affirment que Monsieur [A] [W] était à l’origine de la constitution du dossier ayant permis l’obtention de l’autorisation administrative le 16 octobre 2016, qu’ils se sont rapprochés de lui en septembre 2019 afin qu’il régularise les diligences permettant de lever l’ensemble des conditions suspensives afférentes à la promesse unilatérale de vente, que par courriel du 4 octobre 2019, Monsieur [A] [W] leur a précisé être dans l’attente d’un retour des vendeurs et acquéreurs, qu’il a poursuivi ses diligences sans les alerter sur l’expiration de l’autorisation administrative, et qu’il lui appartenait d’attirer leur attention sur la nécessité d’avoir à faire diligence auprès de l’urbanisme pour interrompre le délai.

En réponse, Monsieur [A] [W] soutient que le délai de validité de l’arrêté du 11 octobre 2016 était mentionné sur l’arrêté, que les démarches nécessaires pour demander une prorogation y étaient clairement expliquées, que suite à l’obtention de l’autorisation, il n’a plus eu de nouvelle de ses clients pendant trois ans, que finalement Madame [E] [Y] lui a adressé le 4 octobre 2019 un mail afin qu’il procède à des modifications de division, et qu’il a proposé de diviser la parcelle en trois lots, ce qui a été écarté par le notaire.

Il souligne que le délai de validité de l’autorisation administrative expirait le 12 octobre 2019, que la demande devait intervenir deux mois avant la date butoir, soit le 12 août 2019, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas changé, qu’en l’espèce les règles d’urbanisme avaient changé, et que la prorogation n’aurait pas été accordée.

En l’espèce, et comme rappelé plus haut, les consorts [Y] ont été parfaitement informés de la durée de l’autorisation à lotir délivrée par l’arrêté du 11 octobre 2016, et des modalités de prorogation de celle-ci, par la promesse unilatérale de vente rédigée le 20 septembre 2019 à laquelle était annexé l’arrêté de non opposition du 11 octobre 2016.

Les termes de l’arrêté sont précis et explicites, y compris pour des profanes.

Il n’est pas discuté que les consorts [Y] avaient cet arrêté en leur possession depuis quasiment trois ans lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.

Les consorts [Y] ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par Monsieur [A] [W].

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [Y] et Monsieur [C] [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, distraits au profit de Maître Jocelyne Puvenel et Maître [I] [R] qui le sollicitent.

Ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande leur condamnation in solidum à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à verser in solidum la somme de 1.500€ à Maître [U] [B] et 1.500€ à Monsieur [A] [W] sur ce même fondement.

Maître [U] [B] demande au tribunal de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Au regard des faits de l’espèce et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] la somme de 1.250€ au titre de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] la somme de 4.340,16€ en réparation de leur préjudice matériel;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] la somme de 1.000€ en réparation de leur préjudice moral;

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] de l’ensemble de leurs demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à verser à Madame [O] [S] et Monsieur [L] [J] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à verser à Maître [U] [B] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à verser à Monsieur [A] [W] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] aux dépens, distraits au profit de Maître Jocelyne Puvenel et Maître [I] [R];

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire;

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 27 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT