Du 01 juillet 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00303 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BIY

Société AQUITANIS

C/

[U] [X]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

La société AQUITANIS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2025

JUGE : Madame Emmy-Lou SIMARD, Magistrate

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société AQUITANIS

RCS [Localité 7] N° B 398 731 489

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Madame [Y] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [U] [X]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Par défaut et en dernier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2013, la Société AQUITANIS Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole (la société AQUITANIS) a donné à bail à Madame [U] [X] et à Monsieur [R] [K] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel en principal de 433,53 euros et des provisions sur charges de 116,56 euros.

Un dépôt de garantie de 433,53 euros a été effectué le 29 août 2013.

Le 1er novembre 2015, Monsieur [R] [K] a donné congé à effet au 31 décembre 2015.

Le 29 décembre 2021, Madame [U] [X] a donné congé du logement en se prévalant d’un préavis d’un mois.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 3 mars 2022 par Maître [B] [C], commissaire de justice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 avril 2022, la société AQUITANIS a mis en demeure Madame [U] [X] de procéder au règlement de la somme de 2.205,03 euros au titre des loyers et charges impayés sous huit jours.

Une tentative de recouvrement amiable de la somme de 1.563,44 euros est restée sans réponse dans le cadre de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025, la société AQUITANIS a fait assigner Madame [U] [X], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

Condamner Madame [U] [X] à lui payer la somme de 1.050,98 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite de la régularisation des charges de l’année 2022 quittancée en 2023,Condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 64,35 euros au titre des réparations locatives impayées déduction faite du dépôt de garantie,Condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 392,22 euros au titre des frais de procédure (coût du procès-verbal de reprise des lieux),Condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [U] [X] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025.

La société AQUITANIS maintient ses demandes à l’audience. Elle fait valoir que Madame [U] [X] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ce qu’elle ne s’est pas acquittée de l’ensemble de ses loyers et qu’il a été nécessaire de procéder à des travaux à la suite de son départ. Elle indique que le compte locataire de Madame [U] [X] présente un solde débiteur de 1.507,55 euros au titre des loyers impayés (1.050,98 euros), frais de procédure impayés (392,22 euros) ainsi que des réparations locatives du logement (64,35 euros). Elle précise que la somme au titre des loyers impayés tient compte de la régularisation des charges au titre de l’année 2022 qui est intervenue en 2023. De la même manière, elle indique qu’il est tenu compte au titre des travaux de réparation du montant du dépôt de garantie non restitué. La société AQUITANIS justifie le montant des travaux au regard de l’état des lieux de sortie, réalisé par commissaire de Justice et au regard des différentes factures établies par les entreprises intervenues.

Madame [U] [X], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur le défaut de comparution de Madame [U] [X] :

En l’absence des défendeurs régulièrement assignés et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Madame [U] [X], assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ayant pas comparu, il convient de statuer aux vus des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites par la société AQUITANIS, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort.

Sur la dette locative

En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l’article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

L’article 3 des conditions générales annexées au contrat de bail indique que, s’agissant des logements conventionnés, le loyer est exigible à terme échu, le premier jour du mois qui suit son échéance.

L’article 2 des mêmes conditions générales encadre la durée du contrat et précise qu’à l’expiration du délai de préavis, le preneur est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le preneur est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis.

En l’espèce, il résulte du courrier de congé délivré par Madame [U] [X] et accepté par la société AQUITANIS que la fin du contrat a été fixée au 31 janvier 2022.

Il s’en déduit que pour une fin de contrat fixée au 31 janvier 2022, le loyer du mois de janvier échu devait être payé le premier jour du mois de février.

Un « relevé de compte » a été établi par la société AQUITANIS le 14 janvier 2025 et fixe la dette locative au montant de 1.050,98 euros. Cette somme tient compte des loyers de janvier, février et pour la période du 1er au 03 mars 2022, date de l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice en l’absence de Madame [X].

Or, la société AQUITANIS ne justifie pas le caractère exigible des loyers réclamés au titre des mois de février et mars.

Ainsi, Madame [X] a écrit, à une date qui n’est pas certaine, pour indiquer qu’elle n’avait pas pu assister à la visite « conseil », manifestement la visite prévue le 17 janvier 2022 afin d’établir la liste des travaux éventuels avant l’état des lieux de sortie. Elle précise néanmoins remettre par courrier les clés du logement et indique ne pas être présente en vue de l’état des lieux de sortie en raison de son éloignement, laissant le soin à la société AQUITANIS de procéder seule à ce dernier.

La société AQUITANIS ne justifie pas du motif de la réalisation de l’état des lieux de sortie à une date différente de celle prévue au congé, tel que par exemple une remise tardive des clés, ce qui n’est pas soutenu.

Il s’en déduit que les sommes sollicitées au titre du mois de février et mars ne sont pas justifiées, le congé ayant été accepté au 31 janvier 2022.

Par voie de conséquence, seuls les loyers de décembre 2021 et janvier 2022 sont impayés. Il convient donc de déduire les sommes de 534,99 euros et 51,78 euros émise au titre de la période du 1er février au 03 mars 2022.

Il convient donc de condamner Madame [U] [X] à payer à la société AQUITANIS la somme de 464,21 euros au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu des nombreuses variations dans les sommes réclamées par la société AQUITANIS et de la régularisation des charges intervenue tardivement, il y a lieu de prévoir que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation (conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil).

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Il résulte des articles 1217 et 1231-1 du code civil, que le débiteur qui n’exécute pas ses obligations contractuelles ou qui les exécute mal, ou en retard, peut être condamné au payement de dommages et intérêts en raison de sa défaillance, s’il ne justifie pas que celle-ci provient, pour tout ou partie, de la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.».

Il se déduit de ces textes que les dégradations locatives qui interviennent durant l’exécution du contrat de bail doivent être réparées par le locataire, sauf à ce qu’il soit établi que les dégradations n’ont pas été de son fait ou encore qu’elles sont occasionnées par la vétusté notamment.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement lors de l’entrée dans le logement est joint au contrat de bail et un état des lieux de sortie est réalisé lors de la restitution des clés.

La comparaison entre ces états des lieux permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations.

En vertu du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, et notamment les plafonds et murs doivent être maintenus en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïques, ainsi que les rebouchages des trous rendus assimilables à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée dans l’appartement a été établi contradictoirement le 29 août 2023. Il résulte de cet état des lieux que l’appartement était en bon état général, certains éléments étant en bon état général, quelques éléments étant relevés comme étant affectés d’usure.

Un état des lieux de sortie a été établi le 3 mars 2022. Cet état des lieux a été réalisé par un commissaire de justice à la demande du bailleur. Il est également justifié des factures détaillées des entreprises intervenues en réparation des dégradations relevées par l’expert.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans l’entrée : des traces de frottement et d’usure au niveau du chambranle de la porte ; des résidus de saleté non nettoyés ; des nuances de teinte sur les toiles de verre ; au niveau de l’arrête du mur avant la porte d’accès au cellier de nombreux éclats au niveau de la toile de verre et des saletés ;

Le bailleur sollicite la reprise des peintures à hauteur de 14,42 euros par la locataire, en tenant ainsi compte de la vétusté, retenant un pourcentage à sa charge de 10%. L’état des lieux d’entrée faisait état d’un bon état. Il y a lieu de mettre à la charge de la locataire la somme de 14,42 euros au titre des raccords de peinture.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans le cellier : des traces jaunies autour de la poignée ; au niveau de la face interne de la porte, présence de traces noircies et de nombreuses nuances de teinte ; le mur est peint avec d’importantes nuances de teinte ; le mur situé en face de la porte d’accès est peint avec des traces noircies ;

Le bailleur sollicite la reprise des peintures à hauteur de 8,53 euros et 25,05 euros tenant compte là encore d’un pourcentage imputable au locataire de 10% et du bon état de l’état des lieux d’entrée. Ces montants sont à mettre à la charge de la locataire au titre des raccords de peinture.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans le sanitaire : présence d’un point d’enfoncement qui a été partiellement repris au niveau de la porte ; présence de nombreuses traces jaunies autour de la poignée de la porte ;

Le bailleur sollicite la reprise des boiseries de la porte à hauteur de 2,13 euros tenant compte d’un pourcentage imputable au locataire de 10% et du bon état de l’état des lieux d’entrée. Ce montant est à mettre à la charge de la locataire au titre de la reprise de l’enfoncement, menue réparation.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans le salon séjour : porte d’accès avec un impact important au niveau de la face côté entrée, repris de manière très grossière ; face interne un éclat repeint visible et des éclats en partie basse ; au niveau du mur situé sur la gauche de la porte d’accès une multitude de petits trous non rebouchés ; au niveau du mur situé sur la gauche, présence de traces verdâtres visibles au niveau de la toile de verre et de trous non rebouchés ; à de nombreux endroits des traces verdies visibles en dessous ; présence de traces noircies, de crochets laissés sur place et de trous non rebouchés ;un nettoyage et des travaux de remise en état seront nécessaires ; à l’angle du mur, je constate la présence de traces marron visibles et de toiles d’araignées ; côté droit un pan de mur avec la porte qui permet d’accéder à la cuisine, présence d’éclats au niveau de la toile de verre, des trous non rebouchés et des nuances de teinte ; ensuite le pan de mur se poursuit avec de nombreuses nuances de teinte et une multitude de trous non rebouchés ; [le mur de droite du salon] présence de nombreuses griffures, et des altérations au niveau de la toile de verre, avec de nombreuses nuances de teinte, et des trous non rebouchés ; un éclat visible au niveau de la toile de verre ;

Le bailleur sollicite la reprise des peintures à hauteur de 4,26 euros et 46,43 euros tenant compte là encore d’un pourcentage imputable au locataire de 10% et du bon état de l’état des lieux d’entrée, sauf concernant les boiseries décrites comme présentant des tâches marrons. Ces montants sont à mettre à la charge de la locataire au titre des menues réparations et raccords de peinture.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans la cuisine : au niveau de la face interne de la porte, présence de craquellements ; éclats de peinture au niveau de l’arête de la porte ainsi qu’en partie basse ; le sol est très sale, nombreuses marques d’enfoncement sur la gauche du coin-cuisine ; le mur est peint de couleur verte avec des traces de projection et des traces de gras ; en dessous, un placard à double porte, la porte de droite est déposée au sol et comporte des altérations au niveau du mélaminé ; les plinthes sont sales ; au niveau du plafond de la cuisine, celui-ci est très sale, avec de très nombreuses traces noircies ; présence de nombreuses nuances de teintes ; présence d’une démarcation au niveau de la peinture blanche ;

Le bailleur sollicite la réparation du meuble sous évier à hauteur de 23,19 euros, et la reprise de peintures à hauteur de 0,67 euros, 129,25 euros, 7,55 euros et 12,90 euros tenant compte d’un taux imputable au locataire de 10% pour le meuble sous évier et les traces de peinture quand l’état des lieux indiquait un bon état. Le bailleur retient un taux de 81% pour les craquellements de la porte qui était seulement décrite comme sale sur l’état des lieux d’entrée. Ces montants sont à mettre à la charge de la locataire s’agissant de travaux de reprise des raccords de peinture et de réparations du meuble.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans la salle de bain : traces de peinture et projections de peinture au niveau de la face externe ; au niveau de la face interne, celle-ci est peinte en blanc avec de nombreuses nuances de teinte diffuses ; au niveau du mur situé en face de la porte d’accès, présence un pan de mur peint en blanc, avec pour partie un carrelage mural ; présence de plusieurs points de percement au niveau du carrelage mural autour du lavabo ;la vasque est sale et comporte du calcaire ; présence de traces types traces d’humidité visibles ;

Le bailleur sollicite la reprise des peintures à hauteur de 2,13 euros et 4,90 euros et la reprise des trous dans le carrelage mural à hauteur de 14 euros tenant compte là encore d’un pourcentage imputable au locataire de 10% et du bon état de l’état des lieux d’entrée, sauf les murs présentant des peintures abimées et mal faites. Ces montants sont à mettre à la charge de la locataire compte tenu des menues réparations et reprises de peinture.

L’état des lieux de sortie relève :

Dans la chambre n°1 : absence de barre de seuil ; au niveau du sol, présence d’un revêtement qui est sale et comporte des marques d’enfoncement ; au niveau du mur situé sur la droite, des trous non rebouchés au niveau du pan de mur repeint en vert ; au niveau du retour du mur présence de traces noircies et de traces types traces de moisissure en partie basse ; présence d’un éclat au niveau du mur ;

Le bailleur sollicite la reprise des peintures à hauteur de 40,22 euros et le remplacement de la barre de seuil à hauteur de 8,22 euros tenant compte d’un pourcentage imputable au locataire de 10% pour les murs qui étaient décrits en bon état et 66% pour le sol qui était également décrit en bon état. Ces montants sont à mettre à la charge de la locataire, compte tenu de la reprise des éléments de peinture et de sol qui sont de menues réparations.

Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux de sortie que l’appartement a été restitué dans un état sale alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que l’appartement était sale lors de la prise à bail des locataires. Il en résulte que le nettoyage de l’appartement sera mis à la charge des locataires pour un montant de 154,03 euros.

Le total des réparations locatives et des frais de nettoyage, au regard de ces taux de vétusté et des factures produites est chiffré par le bailleur à 497,88 euros.

En conséquence, il convient de fixer la créance due par Mme [U] [X] au titre des réparations locatives à la somme totale de 497,88 euros.

En application de l’article 1347 du code civil, les sommes dues par Madame [U] [X] se compenseront avec le montant du dépôt de garantie de 433,53 euros que les bailleurs ne lui ont pas restitué.

Il y a donc lieu de déduire cette somme du montant de la condamnation au titre des réparations locatives, et donc de condamner Mme [U] [X] au paiement de la somme totale de 64,35 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre du procès-verbal de sortie

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la société AQUITANIS a fait procéder à l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice moyennant la somme de 392,22 euros.

Elle justifie que Madame [U] [X] n’a pas répondu aux sollicitations aux fins de réalisation d’un état des lieux amiable et contradictoire. Il est également produit le courrier de Madame [X] indiquant qu’elle donnait « pouvoir » à la société AQUITANIS afin de procéder seule à l’état des lieux.

Dès lors, la réalisation du procès-verbal par commissaire de justice, après convocation adressée par lettre recommandée avec accusé de réception 7 jours avant la date de l’état des lieux est régulière et justifiée.

Néanmoins, aucun élément ne permet de justifier que la totalité du coût du procès-verbal soit mis à la charge de la locataire.

Il convient donc de partager le coût de l’acte entre les deux parties, soit 196,11 euros chacune.

Par voie de conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [X] à payer à la société AQUITANIS la somme de 196,11 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [X] qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût de l’assignation, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable de laisser à AQUITANIS la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

Condamne Madame [U] [X] à payer à la société AQUITANIS la somme de 464,21 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation soit le 23 janvier 2025 ;

Fixe le montant dû par Madame [U] [X] à la société AQUITANIS au titre des réparations locatives à la somme de 497,88 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation soit le 23 janvier 2025 ;

Constate que le dépôt de garantie de Madame [U] [X], d’un montant de 433,53 euros, ne lui a pas été restitué ;

Ordonne la compensation entre la créance de 497,88 euros due par Madame [U] [X] avec le montant du dépôt de garantie non restitué par la société AQUITANIS ;

Condamne Madame [U] [X] à payer à la société AQUITANIS la somme de 64,35 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation soit le 23 janvier 2025 ;

Condamne Madame [U] [X] à payer à la société AQUITANIS la somme de 196,11 euros au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation soit le 23 janvier 2025 ;

Déboute la Société AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] [X] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION