N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 07 Mars 2025

N° RG 24/00411 – N° Portalis DB22-W-B7I-SK7P

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Z] [I] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Mélanie GUYODO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62

Madame [D] [F] [K] épouse [I] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Mélanie GUYODO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [W] [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e GUYODO

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [Z] [I] [R] et Mme [D] [I] [R] ont donné à bail à M. [U] [W] [R] [K] et son épouse, depuis décédée, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4] par contrat du 1er novembre 2008, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 755,34€.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1875€ a été délivré à M. [U] [W] [R] [K] le 5 mars 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 mars 2024.

Devant l’absence de régularisation, les époux [I] [R], par acte du 22 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le même jour, ont fait assigner M. [U] [W] [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [U] [W] [R] [K] et de tous occupants de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de l’expulsé ;La condamnation de M. [U] [W] [R] [K] à leur payer la somme de 2251,50€ avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 mars 2024 ;La condamnation de M. [U] [W] [R] [K] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer plus charges, à compter du 6 mai 2024, soit 1510,68€ par mois outre une indemnité égale à 10% des sommes dues aux bailleurs, jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamnation de M. [U] [W] [R] [K] à leur payer la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts ;La condamnation de M. [U] [W] [R] [K] à leur payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

Les époux [I] [R], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions, y compris le montant de leur créance actualisée à la somme de 3257,84€.

M. [U] [W] [R] [K], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [U] [W] [R] [K], non-comparant, ayant été régulièrement assigné, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 8 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12).

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, les bailleurs ont fait commandement de payer la somme en principal de 1875€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [U] [W] [R] [K] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les bailleurs produisent un décompte démontrant que M. [U] [W] [R] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3257,84€ à la date du 2 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [U] [W] [R] [K] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 3257,84€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1875€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 mars 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, aucun élément ne justifiant de la fixer à un montant supérieur. Dès lors, M. [U] [W] [R] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

A l’appui de leur demande indemnitaire, les demandeurs allèguent de la mauvaise foi du défendeur, néanmoins ils ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers, lequel est d’ores et déjà réparé par la condamnation de M. [U] [W] [R] [K] au paiement de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de le condamner à des dommages et intérêts supplémentaires. La demande des époux [I] [R] en ce sens sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [U] [W] [R] [K], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [I] [R] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [U] [W] [R] [K] à leur verser une somme de 600€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [U] [W] [R] [K] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] [Localité 4] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2] [Localité 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [U] [W] [R] [K] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [W] [R] [K] à payer à M. [M] [Z] [I] [R] et Mme [D] [I] [R] une somme de 3257,84€ (trois-mille-deux-cent-cinquante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 2 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1875€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [U] [W] [R] [K] à payer à M. [M] [Z] [I] [R] et Mme [D] [I] [R] à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [U] [W] [R] [K] à payer à M. [M] [Z] [I] [R] et Mme [D] [I] [R] la somme de 600€ (six-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [U] [W] [R] [K] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 5 mars 2025.

La Greffière La juge