Du 08 avril 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03107 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PM

Société [X]

C/

[F] [J]

Expéditions délivrées à :

[X]

FE délivrée à :

[X]

Le 08/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Société [X] – 223 avenue Emile Counord – CS 30089

33070 BORDEAUX CEDEX

Représenté [T] [O], salarié, muni d’un pouvoir régulier

DEFENDERESSE :

Madame [F] [J] née le 25 Juin 1977, demeurant 24 Rue Frédéric Mistral – Clos de Grafeuil – Lgt 24 – 33450 SAINT LOUBÈS

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2016, la S.A [X] a consenti à Madame [F] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé Clos de Grafeuil, porte n° 24, 24 rue Frédéric Mistral à SAINT LOUBES (33).

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le même jour.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 16 novembre 2017, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail à la date du 30 juillet 2017 pour défaut de paiement des loyers et des charges et a condamné Madame [F] [J] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Des délais de paiement ont été accordés à la locataire avec suspension de la clause résolutoire, et en cas de non respect des délais, l’expulsion de la locataire a été ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

Un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois a été signifié à Madame [F] [J] le 15 juin 2019, notifié à la Préfecture le 13 juin suivant.

Suite à l’octroi du concours de la force publique à compter du 30 septembre 2022, Madame [F] [J] a fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion le 17 octobre 2022, le commissaire de justice ayant établi un procès-verbal de constat locatif le même jour.

C’est dans ces conditions, que par acte introductif d’instance en date du 20 novembre 2024, la S.A [X] a fait assigner Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 5.467,69 € au titre des indemnités pour les réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre celle de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et de son exécution.

A l’audience du 11 février 2025, la S.A [X] a maintenu ses demandes.

Madame [F] [J], assignée par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

▸ de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

▸ de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.

L’article 3-2 de ladite loi dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que l’obligation d’entretien des lieux ne peut induire que l’obligation de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la restitution à neuf.

A l’appui de ses demandes, la S.A [X] verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avec Madame [F] [J] le 4 juillet 2016, qui révèle un logement en « bon état », un état des lieux sortant informatisé effectué le 4 novembre 2022 établi non contradictoirement, ainsi qu’un procès-verbal de constat locatif dressé le 17 octobre 2022 par Maitre [B], à la suite du procès-verbal d’expulsion du commissaire de justice ayant été contraint de pénétrer dans le logement avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’intéressée étant absente le jour de l’expulsion.

L’état des lieux réalisé unilatéralement par la SA [X] est dépourvu de force probante suffisante en ce qu’il constitue une preuve établie à soi-même, de sorte qu’il y a lieu de se fonder sur l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice au moment de l’expulsion de la locataire.

Ce constat locatif de sortie dressé par le commissaire de justice fait apparaître un logement sale dans son ensemble, des peintures écaillées, sales, jaunies et dégradées, avec des traces de rebouchage sur les murs, des portes déposées pour être placées dans le garage, d’autres sales, des éléments entartrés (cuisine, WC et salle de bains) et dégradés (manivelle de volet cassée, absence de la barre de tenue de la douchette et absence de douchette, mitigeur de la cuisine branlant ne fonctionnant pas, fenêtre de cuisine ne se fermant pas), jardin non entretenu.

La SA [X] produit deux factures de réparations.

La première facture émise par la société CJLA le 2 janvier 2023 est relative à un réglage de porte avec un cylindre en laiton et un cylindre pass, ce qui à défaut d’explications de la SA [X] semble évoquer la porte d’entrée, laquelle n’apparaît pas dégradée dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que la demande en paiement de cette facture sera rejetée.

La seconde facture émise par la REGIE DE TERRITOIRE DU LIBOURNAIS le 30 novembre 2022, d’un montant total de 4.376,35 €, renvoie à des postes de réparations dont le chiffrage n’est pas précisé, alors en outre que certains postes n’apparaissent pas comme devoir faire l’objet de réparations à la charge de la locataire au regard du constat d’huissier : bonde évier, plaques de cuisson et hotte aspirante -mentionnées comme fonctionnant, bouchon de sécurité gaz n’apparaissant pas comme manquant, détecteur de fumée mentionné comme présent, débroussaillage ronces -seule mention de l’absence de tonte du jardin, sans présence de ronces.

Il n’est par ailleurs produit aucun barême contractuel de réparations locatives permettant de retenir les montants facturés unilatéralement par la SA [X] dans son état des lieux sortant, s’agissant des autres postes qui pourraient être retenus comme nécessitant des réparations locatives imputables à la locataire.

Enfin, pour sa part, la SA [X] sollicite un montant total de 5.988,63 € avant déduction du dépôt de garantie, sans prendre la peine de détailler les postes réclamés.

En l’état de ces éléments, il sera constaté que la SA [X] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la nature et du montant des réparations locatives qu’elle réclame.

Sa demande en paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant dans ses prétentions, la SA [X] conservera la charge des dépens de l’instance et verra rejetée sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE les demandes de la SA [X] ;

CONDAMNE la SA [X] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE