TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/00501 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BKE

copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE

M^e Benjamin MULLER

la SELARL ULPIEN AVOCAT CONSEIL

COPIE délivrée

le 15/09/2025

au service expertise

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [G] [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Corentin MEA de la SELARL ULPIEN AVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Corentin MEA de la SELARL ULPIEN AVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de BORDEAUX

E.U.R.L. EXAM IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

défaillant

S.A. GAN Assurances, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [L]

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillante

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 10, 11 et 12 février 2025, Monsieur [P] a fait assigner Monsieur et Madame [F], l’EURL EXAM IMMO, la SA GAN ASSURANCES et Madame [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et suivants, 143 et suivants et 145 du code de procédure civile, de voir :

— ordonner une expertise de son bien immobilier notamment pour y rechercher la présence de termites,

— voir condamner solidairement la SA GAN ASSURANCES et les consorts [F] au règlement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamner les défendeurs aux dépens.

Monsieur [P] expose qu’il a fait l’acquisition avec Madame [L], le 12 juillet 2023, d’une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 15] ; que le dossier de diagnostic technique réalisé par l’EURL EXAM IMMO indique qu’il n’a pas été repéré d’indice d’infestation de termites ; que très rapidement après son entrée dans les lieux, il s’est rendu compte que la maison était, en réalité, infestée de termites ; que le procès-verbal de commissaire de justice dressé le 06 septembre 2023 le confirme ; qu’il est impossible dans l’immédiat, faute d’accès, de déterminer si les termites ont infesté ou non la charpente ; que suite à sa séparation de couple avec Madame [L], celle-ci l’a assigné par acte du 08 août 2024 dans le cadre d’une procédure accélérée au fond pour être autorisée à vendre seule le bien indivis ; qu’il est cependant avéré que le bien ne peut être vendu dans son état actuel ; qu’une expertise est indispensable notamment pour rechercher la présence des termites dans toutes les parties de la maison et annexes à celle-ci.

Appelée à l’audience du 05 mai 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 07 juillet 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— Monsieur [P], le 26 juin 2025, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes,

— Monsieur et Madame [F], le 27 mai 2025, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent de voir :

à titre principal :

— ordonner leur mise hors de cause ;

— débouter Monsieur [P] de ses demandes formées à leur encontre ;

à titre subsidiaire :

— donne acte à Monsieur [P] de sa demande d’expertise ;

— compléter la mission de l’expert ;

en tout état de cause :

— condamner Monsieur [P] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— la SA GAN ASSURANCES, le 30 avril 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

à titre principal :

— ordonner sa mise hors de cause ;

— débouter Monsieur [P] de ses demandes formées à son encontre, en sa qualité d’assureur de l’EURL EXAM IMMO ;

à titre subsidiaire :

— lui donner acte qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise ;

— débouter Monsieur [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

Bien que régulièrement assignées respectivement par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile et à personne, l’EURL EXAM IMMO et Madame [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et elles ont disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

La mise hors de cause de la SA GAN ASSURANCES

La SA GAN ASSURANCES, assureur de l’EURL EXAM IMMO au moment de la réalisation du diagnostic du bien immobilier litigieux, fait valoir, à titre principal, que la mission du diagnostiqueur se limite à un examen visuel sans sondages destructifs des seules zones rendues visibles et accessibles par le propriétaire ; qu’en tout état de cause, le diagnostiqueur avait observé le présence d’indices d’infestations d’autres agents de dégradation biologique sur la charpente et différents éléments de bois, ce qui suffisait à alerter les acquéreurs sur l’état de l’immeuble ; que la responsabilité de l’EURL EXAM IMMO est ainsi manifestement insusceptible d’être engagée ; et qu’ainsi aucun motif légitime ne justifie que soit ordonnée une mesure d’expertise à son contradictoire.

Il n’appartient pas au juge des référés de vérifier le bienfondé de l’action envisagée au fond, mais seulement de s’assurer qu’elle n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Dès lors qu’à ce stade du litige, l’action envisagée n’est manifestement pas vouée à l’échec à l’encontre de l’EURL EXAM IMMO et, par conséquent, à l’égard de son assureur à l’époque du diagnostic, la SA GAN ASSURANCES, il convient de rejeter sa demande de mise hors de cause.

La mise hors de cause de Monsieur et Madame [F]

Monsieur et Madame [F], vendeurs de l’immeuble litigieux, font valoir que Monsieur [P] produit un procès-verbal de commissaire de justice qui ne relève à aucun moment la présence de termites ; que Monsieur [P] ne produit aucune déclaration en mairie de la présence de termites dans l’immeuble alors que cette déclaration est obligatoire ; qu’un acheteur non averti peut aisément confondre de simples insectes xylophages avec des termites ; qu’ils ont respecté leur obligation en faisant réaliser l’ensemble des diagnostics avant la vente ; que l’acte authentique de vente du bien immobilier précise que “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit” ; et qu’ainsi aucun motif légitime ne justifie que soit ordonnée une mesure d’expertise à leur contradictoire.

Cependant, à ce stade du litige, l’action engagée n’est manifestement pas vouée à l’échec à l’encontre de Monsieur et Madame [F].

Par conséquent, Monsieur et Madame [F] seront déboutés de leur demande de mise hors de cause.

La demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

En l’espèce, Monsieur [P] par les pièces qu’il verse aux débats, justifie d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire de l’ensemble des parties défenderesses, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés du demandeur, qui a seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Les autres demandes

Les dépens de l’instance seront provisoirement supportés par le demandeur, qui pourra ultérieurement les inclure dans son préjudice matériel. De ce fait, le demandeur ne peut prétendre à aucune indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des époux [F] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par eux dans le cadre de l’instance. Leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

III – DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA GAN ASSURANCES et les époux [F] de leur demande de mise hors de cause ;

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Monsieur [N] [I],

[Adresse 11]

courriel : [Courriel 14]

DIT que l’expert procédera à la mission suivante :

— convoquer et entendre les parties, se faire communiquer dans le délai qu’il lui appartiendra de fixer tous documents utiles à l’exercice de sa mission et notamment les documents relatifs à l’achat du bien immobilier de Monsieur [P] situé [Adresse 12],

— visiter les lieux et les décrire ;

— vérifier si les désordres allégués existent, notamment la présence de termites, et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition, ainsi que les causes directes ou indirectes ;

— préciser si ces désordres compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, ou s’ils en diminuent l’usage et dans l’affirmative, dans quelle proportion;

— préciser, dans l’hypothèse où la présence de termites serait avérée, si cette présence était décelable à la date des visites de l’EURL EXAM IMMO ;

— donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— établir un pré-rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 2 500 euros la provision que le demandeur devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de la consignation ;

DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [P] conservera provisoirement la charge des dépens, sauf à en intégrer le montant dans son préjudice matériel et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,