TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00892 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6PV

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2026

S.A. IMMO. DU MOULIN [Localité 10]

C/

Mme [U] [E]

Mme [M] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSES:

Madame [U] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MAKOSSO

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 20 mai 2022, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] a donné en location à Madame [U] [E] et Madame [M] [E], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 485,59 €, outre provisions sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 532,24 €, outre provisions sur charges.

Le 31 octobre 2024, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] a fait délivrer à Madame [U] [E] et Madame [M] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 596,20 € selon décompte arrêté au 18 octobre 2024.

Par courrier du 4 février 2025, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 25 avril 2025, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] a attrait Madame [U] [E] et Madame [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [E] et Madame [M] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [U] [E] et Madame [M] [E] ;

de condamner solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] au paiement des sommes suivantes :

1 682,04 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025, outre intérêts à compter du 31 octobre 2024;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

400,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 29 avril 2025, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 13 novembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 497,86 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [U] [E] et Madame [M] [E].

Citées par acte délivré à étude, Madame [U] [E] et Madame [M] [E] n’ont pas comparu à l’instance.

Le demandeur déclare s’opposer à la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 7 novembre 2025, que les locataires ont repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] verse aux débats un décompte arrêté au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 497,86 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire.

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par les bailleurs au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ces derniers peuvent apporter la justification.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas de justificatifs afférents au solde de charges appelé en juin 2024 ; cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte.

La créance de la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] s’élève désormais à la somme de 143,34 €.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] à verser à la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] la somme de 143,34 € actualisée au 7 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date du commandement de payer.

Sur la solidarité passive

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail s’agissant des sommes dues en exécution du contrat de bail et des conséquences liées à la résiliation du bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur ainsi qu’aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le juge a mis dans le débat l’octroi de délais de paiement d’office.

Il ressort des débats que Madame [U] [E] et Madame [M] [E] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Madame [U] [E] et Madame [M] [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [U] [E] et Madame [M] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 4,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 4 février 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [U] [E] et Madame [M] [E] le 31 octobre 2024, pour un montant principal de 1 596,20 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [U] [E] et Madame [M] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Madame [U] [E] et Madame [M] [E] sont donc désormais occupantes sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [E] et Madame [M] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Madame [U] [E] et Madame [M] [E] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] à verser à la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] la somme de 143,34 € actualisée au 7 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 ;

AUTORISE Madame [U] [E] et Madame [M] [E] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités d’un montant de 4,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, Madame [U] [E] et Madame [M] [E] seront déchues du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible ;

***

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] ;

CONSTATE que le contrat à effet du 20 mai 2022 entre la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] et Madame [U] [E] et Madame [M] [E] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [U] [E] et Madame [M] [E] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [U] [E] et Madame [M] [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] à verser à la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [E] et Madame [M] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M du MOULIN [Localité 10] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE