Du 02 juin 2025

72A

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00169 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AIX

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRIMAVERA, S.A.S. FONCIA [Localité 10]

C/

[I] [X]

— Expéditions délivrées à SELARL LEX URBA

— FE délivrée à SELARL LEX URBA

Le 02/06/2025

Avocats : SELARL LEX URBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSES :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRIMAVERA

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître [N] [S] (SELARL LEX URBA)

S.A.S. FONCIA [Localité 10]

[Adresse 7] [Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître [N] [S] (SELARL LEX URBA)

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 15 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [I] [X] est propriétaire des lots n° 24 (parking) et 06 (appartement) au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 13], [Adresse 9] ([Adresse 5]).

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRIMAVERA est représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 10].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 février 2024, le syndic de copropriété en exerce a mis en demeure Monsieur [I] [X] d’avoir à régler la somme de 2.741,43 euros, correspondante aux charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2024, le [Adresse 14], représenté par son Syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 10], a fait sommation à Monsieur [X] [I] d’avoir à régler la somme de 3.363,25 euros au titre des charges de copropriété dues en date du 02 mai 2024.

Se prévalant d’un solde débiteur de la somme de 3.851,95 euros, et d’une absence de régularisation, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BORDEAUX, a fait assigner Monsieur [I] [X] devant le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité statuant en référé, à l’audience du 14 mars 2025, aux fins de :

Déclarer les demandeurs recevables et bien-fondés en leurs pretentions; Condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme principale de 3.851,95 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au jour de la présente assignation, augmentee des intérêts au taux legal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024 avec capitalization dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil; Condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [I] à verser au syndic ou en tant que de besoins, au syndicat des copropriétaires la somme de 1.007 euros au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic; Condamner Monsieur [I] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile; Condamner Monsieur [I] [X] aux entiers dépens d’instance enc e compris le coût de la sommation de payer à hauteur de 152,43 euros.

A l’audience du 14 mars 2025, le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Régulièrement assigné à domicile avec remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [I] [X] n’a pas comparu et n’est pas fait représenter.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 09 mai 2025, prorogé au 02 juin 2025.

MOTIFS :

Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, le [Adresse 14] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10], fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les pièces suivantes :

Le contrat de syndic désignant la société FONCIA [Localité 10] en qualité de syndic par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] du 01/04/2024 au 31/03/2026 ; Les PV d’assemblée générale du 06/01/2022, du 30/01/2023 et du 29/11/2023 ; Les appels de fonds 2022, 2023, 2024 et jusqu’au 31 mars 2025; Une sommation de payer les charges de copropriété en date du 06/05/2024, et une mise en demeure du 23 mai 2022 portant sur la somme de 906,15 euros, et du 12 février 2024, sur la somme de 2.741,43 euros. Un décompte selon lequel la créance s’établirait à la somme de 3.851,95 euros au 03 janvier 2025, ainsi que la somme de 1.024,93 euros au titre des frais exceptionnels et frais de procédure.

Le défendeur, qui ne comparait pas, n’apporte aucune explication sur son défaut de paiement des charges de copropriété relatives à l’immeuble dont il est propriétaire.

Monsieur [I] [X] reste devoir au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10], la somme de 3.851,95 euros correspondant aux charges de copropriétés selon décompte arrêté au 03/01/2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.851,95 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des charges de copropriété dû à la date du 03/01/2025.

En application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2022 sur la somme de 906,15 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 15 janvier 2025, et sans capitalisation par années entières dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, la juridiction des référés n’ayant pas le pouvoir de prononcer la capitalisation des intérêts échus (en ce sens Civ 3? 4 mars 1987 Bull civ III n° 41).

Sur la demande au titre des frais exceptionnels :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le syndicat a été contraint d’exposer des frais nécessaires au titre des mises en demeure et relance, étant précisé que deux mises en demeure annuelles apparaissent nécessaires, de sorte que seule la somme de 244 euros sera retenue (43+43+43+34+46+35) au titre des frais de mise en demeure et de relance.

En revanche, il convient de rejeter la demande de condamnation à la somme de 420 euros au titre des frais d’avocat, qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile, et de 300 euros au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice, qui relèvent des dépens.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 244 euros à titre de frais exceptionnels.

Sur les demandes accessoires :

Succombant dans la présente instance, Monsieur [I] [X] en supportera les entiers dépens en ce compris la sommation de payer du 06 mai 2024.

Par ailleurs, il paraît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [X] à lui verser une somme de 420 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à payer au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10] la somme provisionnelle de 3.851,95 euros correspondant aux charges de copropriétés selon décompte arrêté au 03 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2022 sur la somme de 906,15 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 15 janvier 2025 ;

REJETTONS la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à payer au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10] la somme provisionnelle de 244 euros au titre de frais exceptionnels ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à payer au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10] la somme de 420 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] aux dépens en ce compris la sommation de payer du 06 mai 2024;

RAPPELLONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT