TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 12 Juin 2025

à M^e Michaël BISMUTH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Juin 2025

à M^e Gilbert SAVIOZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00639 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OWG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [J]

née le 30 Janvier 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Gilbert SAVIOZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U], [K] [P]

né le 04 Mars 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michaël BISMUTH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [P], représenté par son mandataire la SARLU PARDO IMMOBILIER, agent immobilier, et Madame [V] [J] ont conclu un contrat de bail à usage d’habitation le 30 janvier 2015, pour un appartement au 1er étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], à effet au 2 mars 2015, pour une durée de trois ans, moyennant un loyer de 600 euros et une provision sur charges et taxes mensuelles de 25 euros par mois.

Il s’agit conformément au bail d’un appartement de type 2/3 composé d’un séjour avec coin cuisine avec meuble et hotte, une chambre, une chambrette, une salle de bains, un WC indépendant et terrasse, d’une surface habitable de 46,56 m².

Par ordonnance de référé du 7 mars 2019, le président du tribunal d’instance de MARSEILLE a ordonné une mesure d’expertise relative à ce bien immobilier.

Par jugement du 16 février 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE a notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamné Monsieur [U] [P] à payer à Madame [V] [J] la somme de 2 070 euros en réparation de son préjudice de jouissance causé par les désordres, hormis humidité durant la période du 21 avril 2015 au 1er février 2021 ;Condamné Monsieur [U] [P] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société SIGA, in solidum à payer à Madame [V] [J] la somme de 2 520 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié à l’humidité pour la période du 21 avril 2015 au 20 octobre 2021 ;Condamné Monsieur [U] [P] sous astreinte provisoire d’un euro par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification à sa personne de la présente décision à justifier avoir demandé au Syndicat des copropriétaires de faire entreprendre des travaux relatifs à l’humidité du gros mur, objet du point n°13 des désordres conformément aux préconisations du rapport d’expertise ;Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société SIGA, sous astreinte provisoire de dix euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification à sa personne de la présente décision à justifier à Madame [V] [J] d’une décision de son assemblée générale par laquelle elle a voté des travaux d’étanchéité du mur du fond objet du point des désordres conformément aux préconisations du rapport d’expertise, et du début desdits travaux dans le délai d’un mois à compter de la décision de l’assemblée générale ;Laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens.Madame [V] [J] a formé appel de cette décision.

Le 28 août 2023, Monsieur [U] [P] a fait délivrer un congé aux fins de vente à sa locataire pour une libération des lieux à la date du 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024 auquel il sera renvoyé pour plus de précisions, Madame [V] [J] a assigné Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir notamment annuler le congé pour vendre du 28 août 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 et après deux renvois, l’affaire a été retenue à la date du 13 mars 2025 où les parties ont été assistées par leur conseil respectif.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 13 mars 2025, Madame [V] [J] se réfère à ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

Annuler le congé pour vendre délivré le 28 août 2023 ;Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [U] [P] aux dépens ;Condamner Monsieur [U] [P] à payer au conseil de Madame [V] [J], Maître [E] [F], la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en application de l’article 37 alinéas 2 à 4 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.A l’appui de sa demande d’annulation du congé pour vendre litigieux, Madame [V] [J] fait valoir qu’en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Elle affirme que les mentions relatives aux conditions de la vente sont imprécises puisque le congé mentionne le prix de vente et que sont « non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur », formule qui ne lui permet pas de connaître toutes les charges ou réserves diverses et donc le montant total des sommes à exposer en vue de l’acquisition du bien. Elle précise que ces imprécisions sont constitutives d’un vice qui lui fait grief.

La demanderesse soutient également qu’en application de l’article 1163 du code civil lorsque l’obligation a pour objet une prestation présente ou future, celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. Elle indique que le congé pour vendre litigieux est imprécis relativement à la consistance du bien à vendre insuffisamment déterminée quant à la terrasse puisque la description du bien ne précise pas la nature de partie privative ou de partie commune à jouissance privative de la terrasse.

En outre, Madame [V] [J] fait valoir que l’offre comprise dans un congé pour vendre doit correspondre aux locaux loués. Elle affirme que cette offre vise une terrasse partie privative alors qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative et qu’elle est donc non-conforme aux locaux loués. S’agissant de ce statut, elle explique que la terrasse est depuis une modification du règlement de copropriété une partie commune avec droit de jouissance privative. Elle ajoute que l’offre de location référence 1534 du 28 février 2015 de la SARLU PARDO IMMOBILIER relative au logement litigieux mentionnait dans sa description « une grande terrasse privative ». Or, la locataire précise que cette différence de statut a pour conséquence qu’en cas d’acquisition, il est impossible de faire des travaux sur la terrasse sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle indique que cette imprécision dans le congé comme dans l’offre de location lui fait grief dès lors qu’elle n’a pas été mise en situation de connaître avec certitude la nature juridique et ses droits sur la terrasse.

Par ailleurs, la demanderesse affirme qu’un congé ne peut pas être examiné sans le contexte qui l’entoure. Elle fait valoir que sur le fondement du rapport d’expertise remis le 4 juin 2021 ayant mis en avant des désordres, le juge des contentieux de la protection a condamné sous astreinte le bailleur et le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux d’étanchéité par décision du 16 février 2023. Dès lors, elle soutient que le congé pour vendre a été délivré dans l’optique pour le bailleur de ne pas exécuter les travaux. Oralement, Madame [V] [J] indique toutefois que les travaux ont été effectués au jour de l’audience.

Toujours au soutien de sa demande d’annulation du congé pour vendre, la locataire fait valoir qu’en application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé pour vendre est d’au moins six mois avant le terme du bail d’habitation, lorsqu’il émane du bailleur. Madame [V] [J] indique toutefois que la date de prise d’effet du bail mentionnée dans le contrat n’est pas conforme aux dispositions légales et doit être reportée au 26 février 2015, date de l’état des lieux à laquelle la locataire s’est fait remettre les clefs et a emménagé dans l’appartement, constituant la date à laquelle le bail a réellement débuté. Madame [V] [J] explique qu’en considération du report de la date d’effet du bail et des renouvellement consécutifs, le bailleur aurait dû délivrer son congé pour vendre au plus tard le 25 août 2023 à minuit puisque le contrat en cours au moment de la délivrance du congé courait jusqu’au 25 février 2024. Or, la demanderesse précise que le congé pour vendre a été délivré le 28 août 2023, soit moins de six mois avant le terme du bail d’habitation.

A l’appui de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile en application de l’article 37 alinéas 2 à 4 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, Madame [V] [J] fait valoir qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale pour la présente procédure. Elle précise que la part contributive de l’Etat pour procédure « bail d’habitation – instance au fond » donne 21 UV, soit 714 (21*34) euros. La locataire affirme donc que la somme allouée qui ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%, doit être d’au moins 1 071 euros.

A l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [U] [P] se réfère à ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater qu’il s’oppose à la procédure sans audience ;Juger que la date d’effet du bail de location est le 2 mars 2015 ;Déclarer valable le congé pour vente délivré par lui le 28 août 2023 ;Juger que Madame [V] [J] est seule responsable du délai concernant la mise en place des travaux en refusant de laisser rentrer les entreprises dans l’appartement pris à bail ;Juger qu’il a toujours fait exécuter les travaux demandés par la locataire ;Juger que les conditions de vente et la consistance du bien sont parfaitement précisées dans le congé délivré ;Déclarer que le congé pour vente n’a pas été délivré en fraude des droits de Madame [V] [J] ;Débouter Madame [V] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;Condamner Madame [V] [J] aux dépens ;Condamner Madame [V] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien du débouté de la demande d’annulation du congé pour vente formulée par Madame [V] [J], Monsieur [U] [P] indique qu’en application de l’article 1593 du code civil et de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente n’a pas à préciser le montant des frais notariés relatifs à la vente qui sont toujours à la charge de l’acquéreur et que dès lors les conditions de vente sont claires et le congé est valable. Le bailleur souligne ensuite que le congé décrit parfaitement le bien mis en vente dans son intégralité.

Il explique qu’en application de l’article 114 du code de procédure civile que l’annulation du congé suppose que la demanderesse établisse la preuve d’un grief causé par les irrégularités invoquées. Monsieur [U] [P] affirme que Madame [V] [J] ne démontre aucun grief, en particulier s’agissant de l’imprécision du statut juridique de la terrasse dont elle a connaissance puisqu’elle loue l’appartement depuis 10 ans, disposait du règlement de copropriété et que de surcroît cette information a longuement été débattue lors de la précédente procédure.

Ensuite, il fait valoir que le délai de 6 mois de préavis du congé pour vente a été respecté puisque la date d’effet du bail est bien le 2 mars 2015, telle qu’indiquée dans le contrat. Le bailleur affirme que c’est bien à cette date que la locataire s’est installée, ce qu’elle avoue elle-même, et qu’il est fréquent qu’un état des lieux soit effectué quelques jours avant la date de prise d’effet. Il ajoute que c’est à cette date qu’a débuté l’appel de loyer et qu’elle correspond à l’attestation de loyer fournie ainsi qu’à la mise ne service des compteurs EDF et GDF. En outre, il précise que l’annonce postée par l’agent immobilier précisait que l’appartement n’était disponible qu’à partir du 28 février 2015, de sorte qu’un emménagement le 26 février 2015 était impossible.

Enfin, Monsieur [U] [P] explique que le congé n’a pas été délivré dans l’optique de ne pas réaliser les travaux dans l’appartement et en fraude des droits de la locataire mais parce qu’il a perdu son emploi et dispose de moindres revenus alors qu’il est père d’un enfant unique en situation de handicap, et que la vente a pour objet de lui constituer un capital. A l’oral, il indique que les travaux ont bien été effectués.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du conge pour vente du 28 août 2023

Sur le respect du délai de préavis de 6 mois du congé pour venteEn application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé pour vente est d’au moins six mois avant le terme du bail d’habitation, lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu par Monsieur [U] [P] et Madame [V] [J] du 30 janvier 2015 stipule qu’il est conclu pour une durée de trois ans et qu’il prend effet à compter du 2 mars 2015.

Le fait que l’état des lieux d’entrée et la remise des clefs sont intervenus le 26 février 2015 et la souscription d’une police d’assurance habitation le 24 février 2015, est insuffisant pour retenir que la date de commencement du bail doit être avancée au 26 février 2015.

Si l’état des lieux d’entrée, la domiciliation dans les lieux et la souscription d’une police d’assurance permettent de prouver le commencement d’exécution d’un bail d’habitation verbal, il en est différent pour un bail écrit où c’est d’abord les stipulations contractuelles, expression de la volonté des parties, qui permettent de déterminer cette date.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par Monsieur [U] [P] que l’appel de loyer a débuté le 2 mars 2015, de même que la mise en service des compteurs EDF et GDF du logement. Par ailleurs, dans un courrier signé par la locataire et daté du 9 mai 2015, celle-ci indique s’être installée dans les lieux le 2 mars 2015. Ces éléments confirment donc la date de prise de commencement du bail au 2 mars 2015, telle qu’elle est prévue dans le contrat.

Ainsi, la date de commencement du bail est bien le 2 mars 2015. En considération des renouvellements successifs du bail, la date de son terme au moment de la délivrance du congé était le 1er mars 2024. Dès lors, le bailleur avait jusqu’au 31 août 2023 à minuit pour faire délivrer un congé pour vente.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré à Madame [V] [J] le 28 août 2023.

Par conséquent, le délai de préavis de 6 mois avant le terme du bail d’habitation a été respecté et le congé pour vente ne saurait être considéré comme irrégulier sur ce fondement.

Sur la précision du prix et des conditions de la vente projetéeEn application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

L’article 1593 du code civil dispose que les frais d’acte et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Ces frais comprennent entre autres les frais de notaire.

S’il est vrai qu’une description du prix de vente indiquant que ne sont pas compris dans le prix, les frais à la charge de l’acquéreur sans autre précision que la poursuite des conditions légales et des usages, il en est autrement lorsqu’il est expressément mentionné ce que à quoi renvoient les frais laissés à la charge de l’acquéreur, comme par exemple les frais notariés.

En l’espèce, le congé pour vente litigieux prévoit un prix net vendeur de 250 000 euros et mentionne, s’agissant des conditions de la vente que sont « non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur ». Dès lors, les frais laissés à la charge de l’acquéreur sont ici clairement définis comme étant les frais notariés, lesquels sont d’ailleurs toujours dus par l’acquéreur. Or, les frais notariés, s’ils ne sont pas précisément déterminés sont déterminables à l’avance puisque les frais de publicité foncière et de rémunération est règlementée et dépend du montant du bien immobilier objet de la vente.

En conséquence, le congé pour vente est suffisamment précis quant au prix et aux conditions de la vente projetée et ne saurait être considéré comme irrégulier sur ce fondement.

Sur la détermination de l’objet de la vente projetéeEn application de l’article 1163 du code civil, l’obligation prévue par le contrat, à savoir une prestation présente ou future, doit être déterminée ou déterminable.

S’agissant d’une vente, l’obligation du vendeur consiste dans le transfert de propriété du bien objet de la vente. Ce bien doit donc être clairement défini pour permettre à l’acquéreur d’avoir connaissance de sa consistance et notamment de son statut juridique dans l’hypothèse d’un bien en situation de copropriété.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité d’un congé avec offre de vente, délivré, en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ne peut être prononcée pour vice de forme que si, conformément à l’article 114 de code de procédure civile, celui qui l’invoque justifie d’un grief.

En l’espèce, le bien objet de la vente est un appartement T2/3 composé d’un séjour avec coin cuisine avec meuble et hotte, une chambre, une chambrette, une salle de bains, un WC indépendant et terrasse, situé dans un immeuble en copropriété.

Il résulte de cette description que la nature juridique de la terrasse, à savoir de partie privative ou de partie commune à jouissance privative n’est pas explicitée. Or, en l’absence de précision, l’acquéreur est susceptible de penser que la terrasse dispose du même statut que les autres éléments de l’appartement, à savoir qu’il s’agit d’une partie privative.

Toutefois, la terrasse de l’appartement litigieux est une partie commune à jouissance privative, statut qui implique que le propriétaire du bien immobilier qui bénéficie de la jouissance privative, ne peut pas la modifier sans obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette imprécision est donc susceptible d’entraîner la nullité du congé pour vente s’il est démontré par celui qui s’en prévaut, de l’existence d’un grief.

Néanmoins, Madame [V] [J] ne démontre pas l’existence d’un grief tenant à cette imprécision dans la mesure où elle avait connaissance du statut juridique de la terrasse, étant locataire de l’appartement depuis le 2 mars 2015 et disposant du règlement de copropriété précisant cette information.

Le fait que l’offre de location référence 1534 du 28 février 2015 de la SARLU PARDO IMMOBILIER relative au logement litigieux mentionne dans sa description « une grande terrasse privative » ne permet pas non plus de démontrer l’existence d’un grief puisque la connaissance de la situation juridique du bien de la locataire a évolué depuis le commencement du bail et aujourd’hui Madame [V] [J] ne peut se prévaloir d’ignorer le statut juridique de la terrasse de l’appartement loué.

Dès lors, la nullité du congé pour vente pour défaut de détermination précise du bien vendu sera rejetée en l’absence de grief établi par la locataire à l’origine de cette demande.

Sur les circonstances de la délivrance du congé pour venteLa régularité d’un congé pour vente doit être examiné en considération du contexte dans lequel il intervient.

Ainsi le fait qu’un congé pour vente soit délivré dans l’optique pour un bailleur d’échapper à son obligation d’exécuter des travaux, justifie sa nullité.

En l’espèce, il est constant qu’au jour de l’audience, les travaux de remise en état du logement objet du bail ont été effectués. Dès lors, la délivrance du congé ne saurait avoir pour objectif pour le bailleur d’échapper à son obligation de mettre en œuvre des travaux, ceux-ci ayant été réalisés.

En conséquence, les circonstances entourant la délivrance du congé ne justifient pas de prononcer son annulation.

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que la demande de Madame [V] [J], tendant à l’annulation du congé pour vente délivré par Monsieur [U] [P], sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [J], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [U] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les jugements de première instance sont assortis de droit de l’exécution provisoire.

En l’espèce, aucun élément de l’affaire ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, près le tribunal judiciaire de MARSEILLE, assisté du Greffier statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [V] [J] de sa demande en annulation du congé de vente délivré le 28 août 2023 par Monsieur [U] [P] ;

Constate la validité du congé pour vendre délivré le 28 août 2023 à Madame [V] [J], à effet au 1er mars 2024 ;

Condamne Madame [V] [J] aux dépens ;

Condamne Madame [V] [J] à payer à Monsieur [U] [P] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Madame [V] [J] faite en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE