copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Didier PILOT

CCC + CE M^e Virginie ANFRY

CCC + CE M^e Emmanuelle DUVAL

1 CCC administrateur

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNZ4

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le dix Juillet deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Monsieur [M] [B]

né le 11 Juillet 1967 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Jean-Olivier D’ORIA, avocat au barreau de PARIS (plaidant), substitué par M^e Romain CHAVAGNEUX, avocat au barreau de PARIS,

M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

Madame [X] [T]

née le 21 Avril 1972 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-Olivier D’ORIA, avocat au barreau de PARIS (plaidant), substitué par M^e Romain CHAVAGNEUX, avocat au barreau de PARIS,

M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

ET :

S.A.R.L. ROMULUS, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°483 599 908, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Société de droit étranger CREDENDO-GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, immatriculée en France au RCS de [Localité 7] sous le n°484 146 253, prise en la personne de son représentant légal, demeurant en France, [Adresse 3]

Représentée par M^e Armelle MONGODIN, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

S.A.R.L. LA MARE AUX GUERRIERS, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°830 894 135, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 1]

Non comparante

S.A. SMA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°332 789 296, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 05 Juin 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 10 JUILLET 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 3 mai 2022, M. [M] [B] et Mme [X] [T] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10], constituant le lot n°8 d’un ensemble immobilier de 11 maisons au prix de 360 000 euros. La garantie financière d’achèvement a été souscrite auprès de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks.

La livraison de l’immeuble devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2022.

Suivant exploits de commissaire de justice des 18, 19 et 28 mars 2025, M. [B] et Mme [T] ont fait assigner la Sarl La Mare aux Guerriers, la Sarl Romulus, la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks et la Sa Sma en sa qualité d’assureur de la Sarl Romulus à comparaître devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir:

à titre liminaire, dans l’éventualité où le promoteur justifierait lors de l’audience avoir pris des mesures concrètes réelles et efficaces pour assurer la reprise effective du chantier et la finalisation de l’opération de construction,

— condamner la Sarl La Mare aux Guerriers à livrer aux demandeurs les lots dont ils sont propriétaires et ce au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— désigner un commissaire de justice pour dresser un constat de l’état d’achèvement à l’issue de ce délai,

— dire que passé ce délai, la Sarl La Mare aux Guerrier sera contrainte de livrer le bien sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour, l’astreinte étant liquidée par le juge de l’exécution,

à défaut, à titre principal,

— condamner la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à appliquer sa garantie financière d’achèvement permettant de financer l’achèvement et la livraison de la construction promise et ce au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à :

* constituer toute personne physique ou morale pour poursuivre et déposer en mairie l’ensemble des documents d’urbanisme nécessaires ou requis jus’à l’achèvement de l’opération,

* prendre toutes les mesures nécessaires et appropriées, notamment la désignation d’un administrateur ad hoc du promoteur, afin de veiller à la poursuite et à la reprise des travaux,

et ce au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour qui sera liquidée par le juge de l’exécution,

— condamner la Sarl La Mare aux Guerriers et la Sarl Romulus à communiquer dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir : les études préalables à la réalisation du projet constructif, l’identité de chacune des entreprises pour chacun des intervenants à l’acte de construire, les marchés, contrats et annexés de l’ensemble des intervenants à l’acte de construire, l’attestation d’assurance du promoteur en qualité de maître d’ouvrage, CNR, l’attestation d’assurance dommage ouvrage et les certificats d’acquit des primes, les attestations d’assurance responsabilité civile et garantie décennale des entreprises et les certificats d’acquit des primes depuis l’ouverture du chantier, les devis, ordres de service et factures acquittées dans le cadre du chantier, les comptes rendus de chantier, le plan de recollement, le décompte général des travaux, les documents justifiant le retard dans la livraison du bien, le bilan financier du promoteur de l’opération, l’ensemble des documents financiers relatifs à l’opération de construction, à savoir les comptes annuels, les relevés bancaires des deux sociétés,

et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, astreinte liquidée par le juge de l’exécution,

— condamner la Sarl La Mare aux Guerriers à leur payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur le préjudice lié au retard de livraison, outre la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur leur préjudice moral,

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire pour constater l’état d’achèvement du chantier et détailler les causes et les désordres de l’inachèvement, terminer les travaux nécessaires pour terminer la construction,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 5 juin 2025.

À l’audience, M. [B] et Mme [T] ont maintenu leurs demandes.

La société Credendo Guarantiees & Speciality Risks demande, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

— ordonner la jonction des instances en cours devant le juge des référés la mettant en cause en sa qualité de garant de l’achèvement des ventes en l’état futur d’achèvement conclu par la Sarl La Mare aux guerriers,

— constater que la Sarl La Mare aux Guerriers ne justifie pas de la disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, constater la défaillance financière de la Sarl La Mare aux Guerriers,

— renvoyer, en conséquence, les parties à se pourvoir au fond,

— désigner, vu l’urgence, un administrateur ad hoc avec pour mission de :

* exercer, jusqu’à la livraison des ouvrages achevés les pouvoirs du maître de l’ouvrage pour réaliser le programme immobilier débuté par la Sarl La Mare aux Guerriers au [Adresse 4] à [Localité 10],

* solliciter, le cas échéant, auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

* lister les appels de fonds payés à la Sarl La Mare aux Guerriers par les acquéreurs à la date de la décision à intervenir,

* informer la banque, l’assureur dommages-ouvrages et les assureurs ayant consenti les polices “tous risques chantiers” et “constructeur non réalisateur”, le maître d’oeuvre, les locateurs d’ouvrage et leurs compagnies d’assurances ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la juridiction,

* dresser l’état d’avancement des chantiers et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

* rechercher si l’immeuble présente des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

* dans l’affirmative, en établir la liste et déterminer l’origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons et dire les travaux nécessaires pour y remédier,

* adresser, le cas échéant, toute déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage conformément à l’article L. 242-1 du code des assurances,

* mettre en demeure le locateurs d’ouvrage et le maître d’oeuvre de reprendre les non-conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux,

* prendre toute disposition pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu’à l’achèvement des lots vendus,

* chiffrer contradictoirement les travaux d’achèvement qui seront pris en charge par le garant,

* obtenir du maître d’oeuvre les attestations d’avancement des travaux et les communiquer à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

* recevoir les certificats de paiement du maître d’oeuvre des situations de travaux,

* notifier les décomptes définitifs et les transmettre pour paiement à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

* faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles et à la constatation de leur achèvement,

* procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs,

— donner acte à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks qu’elle accepte de prendre en charge le coût d’intervention de l’administrateur ad hoc dans le cadre de la garantie financière d’achèvement,

— juger que l’administrateur sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu’à la livraison des immeubles aux acquéreurs,

— juger que la mission pourra, le cas échéant, être prorogée par ordonnance rendue sur simple requête dudit administrateur,

— juger qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur par ordonnance rendue sur simple requête,

— condamner la société La Mare aux Guerriers à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La Sa Sma demande de :

— rejeter la demande d’expertise formulée par M. [B] et Mme [T], ou subsidiairement, la mettre hors de cause,

— débouter M. [B] et Mme [T] de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner M. [B] et Mme [T] à lui verser la somme de 702 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, la Sarl La Mare aux Guerriers et la Sarl Romulus n’ont pas constitué avocat. L’affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rejeter la demande de jonction présentée par la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks, les demandes des différentes parties, bien qu’étant de même nature, commandent un traitement différencié, notamment afin d’en faciliter l’exécution.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, aux termes de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.

En l’espèce, M. [B] et Mme [T] sollicitent à titre liminaire la condamnation de la Sarl La Mare aux Guerriers à terminer les travaux de construction de leur immeuble et à défaut la mobilisation de la garantie d’achèvement.

Il ressort des pièces produites aux débats que les travaux de construction qui ont débuté à l’automne 2021 ont été arrêtés une première fois au début de l’année 2022, a repris au mois d’avril 2022 jusqu’au mois de septembre 2022, date à laquelle les travaux ont à nouveau été arrêtés. Selon un mail daté du 30 mai 2024, ils étaient censés reprendre à partir de cette date, mais le constat d’huissier dressé à la demande de M. [B] et de Mme [T] le 28 novembre 2024 montre que le chantier est à l’abandon. Cela fait donc désormais plus de deux ans que le chantier est à l’arrêt, sans motif technique ou juridique.

Cette situation établit une présomption d’insuffisance financière qui n’est pas renversée par la Sarl La Mare aux Guerriers qui n’a pas constitué avocat. En conséquence, il y a lieu de considérer que la condition de défaillance financière de la Sarl La Mare aux Guerriers nécessaire à la mobilisation de la garantie d’achèvement de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks est remplie.

En conséquence, la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks sera condamnée à mobiliser sa garantie, ce qu’au demeurant, elle ne conteste pas, sans qu’il soit justifié d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur les conditions de mise en oeuvre de cette garantie, conformément aux dispositions de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation sus-rappelées, il convient de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur ad hoc en la personne de la Sas PI-3A MAH, dont la mission sera définie conformément au dispositif de la présente décision.

Cette nomination rend en l’état inutile les autres demandes présentées par M. [B] et Mme [T] à l’égard de l’assureur ainsi que leur demande de communication de pièces à l’égard des sociétés La Mare aux Guerriers et Romulus, puisque ces diligences entrent dans la mission de l’administrateur ad hoc. Il convient donc de rejeter ces prétentions.

En revanche, il convient de faire droit partiellement à la demande de provision de M. [B] et de Mme [T] à hauteur de 6 000 euros, au regard de l’importance du retard de livraison, l’obligation indemnitaire de la Sarl La Mare aux Guerriers n’étant par suite pas sérieusement contestable et leur préjudice de jouissance parfaitement justifié eu égard à l’importance du retard de livraison de plus de trois ans. Il convient de les débouter de leur demande au titre du préjudice moral en l’absence de tout élément établissant la réalité de ce dernier.

À toutes fins utiles, il convient de préciser que les contours de la mission confiée à l’administrateur ad hoc, rend en l’état inutile la mesure d’expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire et qu’il reviendra à ce dernier, le cas échéant, de mettre en cause la Sa Sma. Une expertise judiciaire qui lui serait opposable apparaît, en l’état, prématurée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sarl La Mare aux Guerriers qui succombe à titre principal sera tenue aux entiers dépens.

L’équité et la solution du litige commandent de condamner la Sarl La mare aux Guerriers à payer à M. [B] et Mme [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’est pas inéquitable que la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks et la SA Sma conservent la charge de leurs frais irrépétibles; leur demande à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de jonction présentée par la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks ;

CONDAMNE la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à financer les travaux d’achèvement de l’ensemble immobilier au sein duquel M. [B] et Mme [T] ont acquis le lot n°8 situé [Adresse 4] à [Localité 10] auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers suivant acte authentique de vente du 3 mai 2022;

DÉSIGNE la Sas PI-3A MAH en qualité d’administrateur ad hoc avec pour mission de :

— exercer, jusqu’à la livraison des ouvrages achevés les pouvoirs du maître de l’ouvrage pour réaliser le programme immobilier débuté par la Sarl La Mare aux Guerriers au [Adresse 4] à [Localité 10],

— solliciter, le cas échéant, auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

— lister les appels de fonds payés à la Sarl La Mare aux Guerriers par les acquéreurs à la date de la décision à intervenir,

— informer la banque, l’assureur dommages-ouvrages et les assureurs ayant consenti les polices “tous risques chantiers” et “constructeur non réalisateur”, le maître d’oeuvre, les locateurs d’ouvrage et leurs compagnies d’assurances ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la juridiction,

— dresser l’état d’avancement des chantiers et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

— rechercher si l’immeuble présente des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

— dans l’affirmative, en établir la liste et déterminer l’origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons et dire les travaux nécessaires pour y remédier,

— adresser, le cas échéant, toute déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage conformément à l’article L. 242-1 du code des assurances,

— mettre en demeure le locateurs d’ouvrage et le maître d’oeuvre de reprendre les non-conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux,

— prendre toute disposition pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu’à l’achèvement des lots vendus,

— chiffrer contradictoirement les travaux d’achèvement qui seront pris en charge par le garant,

— obtenir du maître d’oeuvre les attestations d’avancement des travaux et les communiquer à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

— recevoir les certificats de paiement du maître d’oeuvre des situations de travaux,

— notifier les décomptes définitifs et les transmettre pour paiement à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

— faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles et à la constatation de leur achèvement,

— procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs ;

DIT que la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks prendra en charge le coût d’intervention de l’administrateur ad hoc dans le cadre de la garantie financière d’achèvement,

DIT l’administrateur sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu’à la livraison des immeubles aux acquéreurs ;

DIT que la mission pourra, le cas échéant, être prorogée par ordonnance rendue sur simple requête dudit administrateur, ;

DIT qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur par ordonnance rendue sur simple requête ;

CONDAMNE la Sarl La Mare aux Guerriers à payer à M. [B] et Mme [T] la somme provisionnelle de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison de leur bien immobilier;

DÉBOUTE M. [B] et Mme [T] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la Sarl La Mare aux Guerriers aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la Sarl La Mare aux Guerriers à payer à M. [B] et Mme [T] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks et la Sa Sma de leur demande respective au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE