N° RG 24/07197 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZM75

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 24/07197 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZM75

Minute

AFFAIRE :

[H] [G]

C/

S.D.C. [Adresse 13]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

M^e Sylvie MARCILLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [G]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE :

S.D.C. [Adresse 12] [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE [Adresse 3]

Représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/07197 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZM75

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [G] est propriétaire des lots n° 41, 26 et 131 au sein de la Résidence dénommée “[Adresse 10]” immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (33), placé sous le statut de la copropriété.

Par acte en date du 22 août 2024 Mme [G] a assigné devant la présente juridiction le [Adresse 15][Adresse 10]” représenté par son syndic en exercice la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE aux fins d’obtenir à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale de copropriété du 5 juin 2024 et à titre subsidiaire de certaines de ses résolutions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, Mme [H] [U] demande au tribunal au visa des articles 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967 de :

à titre principal

— annuler l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 juin 2024,

à titre subsidiaire

— annuler les résolutions n° 6.1, 6.2,12, 12.1, 15.2, 16.1 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 juin 2024,

en tout état de cause

— dispenser la requérante de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires,

— condamner le [Adresse 15][Adresse 10]” à verser à la requérante la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Clément BASTIDE, avocat par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence “[Adresse 10]” représenté par son syndic, la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE entend voir quant à elle :

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [G] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 11 février 2025.

MOTIVATION

1 – SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 6 JUIN 2024

Mme [G] fonde sa demande en annulation de l’intégralité de l’assemblée générale de copropriété du 6 juin 2024 sur 4 moyens :

— la notification de la convocation par un syndic dont le mandat avait expiré

— la tardiveté de la notification de la convocation

— la tenue de l’assemblée générale dans une autre commune que celle de la situation de l’immeuble,

— l’irrégularité de la désignation du président de séance.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conclut au débouté de cette demande d’annulation au motif d’abord que la requérante ayant voté pour un certain nombre de résolutions n’est pas recevable selon la jurisprudence de la Cour de Cassation à en demander l’annulation totale et d’autre part, au regard du caractère non fondé des moyens invoqués.

Sur ce,

Ainsi que rappelé par 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 14 mars 2019 (n°18-10.379) est irrecevable la demande en annulation de la totalité d’une assemblée générale présentée par un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines de ses décisions.

Ce copropriétaire ne peut solliciter que l’annulation des résolutions auxquelles il s’est opposé.

En l’espèce, il ressort de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2024 que Mme [G] arrivée en cours de séance, après le vote de la résolution n° 3, a voté en faveur de plusieurs résolutions soumises au vote de ladite assemblée, dès lors elle n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en sa totalité.

2 – SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RÉSOLUTIONS N°6.1, 6.2, 12, 12.1, 15.2, 16.1 et 18 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 6 JUIN 2024

A titre subsidiaire, Mme [G] sollicite l’annulation des résolutions n°6.1, 6.2,12, 12.1, 15.2, 16.1 et 18 de l’assemblée générale du 6 juin 2024 en reprenant les mêmes moyens que ceux évoqués au soutien de sa demande principale.

Si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne conteste pas la possibilité pour la requérante de contester ces résolutions au vote desquelles elle s’est opposée, elle conclut toutefois au débouté de l’annulation des résolutions critiquées au motif que Mme [U] ne rapporte pas la preuve du vice propre à chacune des résolutions.

Sur ce,

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 14] du 5 juin 2024 que Mme [G] a voté contre les résolutions adoptées par l’assemblée n°6.1, 6.2, 12, 12.1. Sa qualité d’opposante à ces résolutions rend recevable la contestation formée à l’encontre de celles-ci dans les formes et délais prescrits par l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui n’est pas contesté.

Il n’est en revanche nullement justifié par Mme [G] qu’elle avait quitté la séance lors du vote des résolutions n° 15.2, 16.1 et 18 et qu’elle n’a donc pas pris part à celui-ci ainsi qu’elle le soutient, mais qui ne ressort nullement des mentions portées sur le procès-verbal d’assemblée.

Elle n’établit donc pas sa qualité de copropriétaires défaillante lors du vote de ces 3 résolutions au sens de l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle n’est pas recevable à les contester. Elle d’autant moins recevable à demander l’annulation de la résolution n°18 au motif qu’elle était opposante au vote de cette résolution, dès lors que celle-ci a été rejetée par l’assemblée conformément au souhait de Mme [G].

Le tribunal ne peut donc statuer que sur la demande d’annulation des résolutions n°6.1, 6.2 , 12 et 12.1 de l’assemblée générale du 5 juin 2024.

Les résolutions critiquées

— les résolutions 6.1 et 6.2

Aux termes de ces résolutions il a été soumis au vote d’abord à la majorité de l’article 25 (résolution n° 6.1) puis cette majorité n’étant pas recueillie à celle de l’article 24 (6.2) la décision suivante :

“l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et nécessaires à la validité de la décision, désigne en qualité de syndic, IMMO DE FRANCE AQUITAINE, représentée par M. [L] [K], Directeur Général, société au capital de 1.567 274 euros, dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 528 998 602, garantie par GALIAN [Adresse 7] titulaire de la carte professionnelle n°CPI33012016000005169, et ce pour une durée de un an, 25 jours à compter du 05/06/2024 jusqu’au 30/06/2025.

L’assemblée générale approuve les conditions du contrat de syndic joint à la convocation, pour la rémunération forfaitaire annuelle de 9.293 euros TTC, pour l’exercice et donne mandat au Président de séance M. [T], pour le signer au nom du syndicat des copropriétaires”.

La résolution a été adoptée aux termes du deuxième vote à la majorité simple de l’article 24 par le vote de copropriétaires représentant 3.101 tantièmes sur 4253 tantièmes.

— les résolutions n° 12 et 12.1

La résolution n° 12 adoptée à la majorité des voix exprimées de l’ article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (3337/4440 tantièmes), aux termes de la résolution n°12.1, faute d’avoir pu être décidée à la majorité requise de l’article 25 est ainsi libellée :

“L’assemblée décide de fixer à 1500 euros le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire”

Les irrégularités invoquées

Au soutien de sa demande d’annulation de ces résolutions Mme [G] invoque de façon globale les mêmes irrégularités que celles développées au soutien de sa demande principale.

— la convocation par un syndic dont le mandat est expiré

En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 l’assemblée générale annuelle est, en principe, convoquée par le syndic. Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

Le mandat du syndic doit donc être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires.

La SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE a été désignée Syndic de la copropriété [Adresse 14] pour une durée d’une année à compter du 30 juin 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 28 juin 2022.

Lors de l’assemblée du 22 juin 2023 son mandat a été renouvelé pour 1 an et 8 jours à compter du 22/06/2023 et jusqu’au 30/06/2024 aux termes d’une résolution n° 6 qui faute d’avoir recueilli la majorité requise a été adoptée par approbation de la présidente de séance.

Ainsi que souligné par le défendeur il n’est pas justifié d’une contestation formée à l’encontre de cette résolution ainsi adoptée par Mme [G], ni par un autre copropriétaire dans les formes et délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’elle n’est plus contestable et vaut renouvellement du mandat de la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE à la date d’envoi des convocations pour l’assemblée générale du 6 juin 2024.

La nullité des résolutions 6.1, 6.2, 12 et 12.1 ne saurait donc être ordonnée pour convocation délivrée par un syndic dont le mandat avait expiré.

— la tardiveté de la notification de la convocation

Il est rappelé à l’article 9 al 3 du décret du 17 mars 1967 que sauf urgence, la convocation des copropriétaires aux assemblées générales de la copropriété, est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La notification de la convocation se faisant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise aux copropriétaires contre émargement.

L’article 64 du même décret précise que le point de départ de ce délai est le lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée à son destinataire.

Le non-respect du délai d’ordre public précité entraîne la nullité de la convocation et par suite de l’assemblée générale irrégulièrement convoquée sans que le copropriétaire ait besoin de prouver l’existence d’un grief.

Les copropriétaires pouvant limiter leur demande d’annulation pour irrespect du délai de convocation aux seules résolutions qu’ils contestent.

En l’espèce, il résulte des pièces émanant de la Poste et communiquées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES que s’il a envoyé la convocation pour l’assemblée du 6 juin 2021 à Mme [G] par pli recommandé déposé à la Poste le 7 mai 2024, ce pli n’a été présenté à sa destinataire par le service postal que le 17 mai 2024, soit moins de 21 jours (19 jours) avant la tenue de l’assemblée générale.

Si la date tardive de présentation du courrier de convocation est manifestement imputable à un dysfonctionnement des services postaux, il est constant que celui-ci n’empêche pas de constater que le délai de 21 jours prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté et suffit à justifier l’annulation des résolutions n°6.1, 6.2 12 et 12.1 de l’assemblée du 6 juin 2024 sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens de nullité invoqués par la requérante.

3 – SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile le [Adresse 15][Adresse 10]” supportera la charge des dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Clément BASTIDE avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du même code.

Une grande partie des prétentions de Mme [G] n’étant pas fondée l’équité conduit au rejet des demandes par elle formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité justifie également de ne pas faire droit aux demandes du défendeur sur le même fondement.

Mme [G] sera toutefois dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Mme [H] [G] de sa demande d’annulation dans son ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 10]” qui s’est tenue le 5 juin 2024,

DEBOUTE Mme [H] [G] de sa demande d’annulation des résolutions n° 15.2, 16.1 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 10]” qui s’est tenue le 5 juin 2024,

ANNULE les résolutions n° 6.1, 6.2, 12 et 12.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 10]” qui s’est tenue le 5 juin 2024,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence “ La [Adresse 12] Océane” aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Clément BASTIDE avocat au barreau de Paris,

DISPENSE Mme [H] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT