TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00063 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYJI

3 copies

GROSSE délivrée

le 14/04/2025

à la SELARL GARONNE AVOCATS

Rendue le QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. EC1 SUD OUEST prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 31 décembre 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner la SAS EC1 SUD OUEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 juillet 2024, aux torts exclusifs de la SAS EC1 SUD OUEST ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS EC1 SUD OUEST ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, dès la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais exclusifs de la SAS EC1 SUD OUEST ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 5 996,27 euros correspondant aux impayés arrêtés au 10 décembre 2024, au titre du bail commercial, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 599,63 euros en application de la clause pénale stipulée à l’article 6.3 du bail ;

— ordonner que la somme de 1 197 euros détenue à titre de dépôt de garantie lui restera acquise, sans que ladite somme puisse être compensée avec une quelconque dette de la SAS EC1 SUD OUEST envers le bailleur, en application de la clause pénale stipulée à l’article 6.3 du bail ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle dont sera redevable la SAS EC1 SUD OUEST au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir à la somme mensuelle de 1 801,25 euros, charges, taxes et accessoires en sus enn application de l’article 6.2 du bail ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement par provision de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 353,74 euros au titre de la dette arrêtée au 10 décembre 2024 au titre du bail d’emplacement de parking, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements du 17 juin 2024 et 27 novembre 2024.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, elle a donné à bail à la SAS EC1 SUD OUEST des locaux à usage commercial situés [Adresse 7] ; que par ailleurs, suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2021, elle lui a également donné à bail deux emplacements de parking à la même adresse ; que des loyers étant restés impayés, par actes des 17 juin 2024 et 27 novembre 2024, elle a fait délivrer au locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour les locaux et les places de parking, lesquels sont demeurés infructueux.

Appelée à l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 17 mars 2025.

La demanderesse a conclu, pour la dernière fois, le 27 février 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en les actualisant et précisant et sollicite ainsi :

sur le bail commercial :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à la date du 18 juillet 2024, aux torts exclusifs de la SAS EC1 SUD OUEST ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS EC1 SUD OUEST ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux donnés à bail, dès la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais exclusifs de la SAS EC1 SUD OUEST ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 8 437,98 euros correspondant aux impayés arrêtés au 10 février 2025, au titre du bail commercial, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 843,79 euros en application de la clause pénale stipulée à l’article 6.3 du bail ;

— ordonner que la somme de 1 197 euros détenue à titre de dépôt de garantie lui restera acquise, sans que ladite somme puisse être compensée avec une quelconque dette de la SAS EC1 SUD OUEST envers le bailleur, en application de la clause pénale stipulée à l’article 6.3 du bail ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle dont sera redevable la SAS EC1 SUD OUEST au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir à la somme mensuelle de 1 762,21 euros, charges, taxes et accessoires en sus en application de l’article 6.2 du bail ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement par provision de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à la libération effective des lieux ;

sur le bail parking :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail parking à la date du 28 janvier 2025, aux torts exclusifs de la SAS EC1 SUD OUEST ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS EC1 SUD OUEST ainsi que celle de tous occupants de son chef des emplacements de parking donnés à bail, dès la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique ;

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 636,72 euros correspondant aux impayés arrêtés au 10 février 2025, au titre du bail parking, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par l’article 1231-7 du code civil

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement de la somme provisionnelle de 19,10 euros en application de la clause pénale stipulée à l’article VIII du bail ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle dont sera redevable la SAS EC1 SUD OUEST au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir à la somme mensuelle de 33,80 euros, charges, taxes et accessoires en sus .

— condamner la SAS EC1 SUD OUEST au paiement par provision de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à la libération effective des lieux ;

en tout état de cause, condamner la SAS EC1 SUD OUEST à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements du 17 juin 2024 et du 27 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS EC1 SUD OUEST n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a disposé d’un délai suffisant pour faire valoir ses arguments. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats,

concernant le bail portant sur les locaux commerciaux :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai (1 mois) a été régulièrement signifié le 17 juin 2024 pour un montant de 3 287,26 euros dont 3 063,78 euros au titre des loyers et charges impayés, 150,43 euros au titre des actes et débours et 73,05 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 10 février 2025, la dette locative s’élève à 8 437,98 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 17 juillet 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS EC1 SUD OUEST, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS EC1 SUD OUEST est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS EC1 SUD OUEST à payer à la SA DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 8 437,98 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 février 2025, et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SAS EC1 SUD OUEST au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 602,01 euros hors charges, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à la conservation au profit du bailleur du dépôt de garantie, celle tendant à majorer de 10 % les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et celle tendant à majorer de 10 % le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS EC1 SUD OUEST, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

concernant le bail portant sur les emplacements de parking :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai (2 mois) a été régulièrement signifié le 27 novembre 2024 pour un montant de 420,25 euros dont 353,74 euros au titre des loyers et charges impayés et 66,51 euros au titre du coût de l’acte;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 10 février 2025, la dette locative s’élève à 636,72 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 28 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS EC1 SUD OUEST, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique ;

— de dire qu’à compter du 27 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS EC1 SUD OUEST est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS EC1 SUD OUEST à payer à la SA DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 636,72 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 février 2025, et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SAS EC1 SUD OUEST au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 33,80 euros hors charges, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à majorer de 3 % les sommes dues au titres de l’arriéré locatif, en application des stipulations contractuelles, sera quant à elle rejetée car s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

La SAS EC1 SUD OUEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des commandements du 17 juin et 27 novemvre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

concernant le bail portant sur les locaux commerciaux :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SA DOMOFRANCE et la SAS EC1 SUD OUEST ;

DIT qu’à compter du 17 juillet 2024, la SAS EC1 SUD OUEST est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS EC1 SUD OUEST, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 8] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS EC1 SUD OUEST à payer à la SA DOMOFRANCE :

1°) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûs selon décompte arrêté au 10 février 2025, la somme provisionnelle de 8 437,98 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1 602,01 euros hors charges par mois à compter du 1er mars 2025 ;

AUTORISE la SA DOMOFRANCE à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS EC1 SUD OUEST ;

concernant le bail portant sur les emplacements de parking :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SA DOMOFRANCE et la SAS EC1 SUD OUEST ;

DIT qu’à compter du 27 janvier 2025, la SAS EC1 SUD OUEST est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS EC1 SUD OUEST, de ses biens et de tout occupant de son chef des emplacements de parking situés [Adresse 8] et ce, avec le concours éventuel de la force publique ;

CONDAMNE la SAS EC1 SUD OUEST à payer à la SA DOMOFRANCE :

1°) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûs selon décompte arrêté au 10 février 2025, la somme provisionnelle de 636,72 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 33,80 euros hors charges par mois à compter du 1er mars 2025 ;

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS EC1 SUD OUEST aux dépens, en ce compris le coût des commandements des 17 juin et 27 novembre 2024, et la condamne à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,