N° RG 22/08718 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQM

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

57B

N° RG 22/08718 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQM

AFFAIRE :

S.C.I. MULTI LOGIS

C/

S.A.R.L. ERA GRAND 10IMMO

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Sophie PASTURAUD

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. MULTI LOGIS immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 501 935 241.

18 rue de Cantelaude

33320 EYSINES

représentée par Maître Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ERA GRAND 10IMMO immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 432 768 430.

84 boulevard du Maréchal Leclerc

CS 21930

33064 BORDEAUX CEDEX

représentée par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/08718 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQM

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

La SCI MULTI LOGIS est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis 57 rue Billaudel 33800 Bordeaux, comprenant un appartement au 1er étage qu’elle a confié en gestion à la SARL IMMO SANDRO, rachetée depuis par la SARL ERA GRAND 10IMMO, suivant mandat de gestion locative en date du 2 septembre 2013 et mandat de location en date du 2 septembre 2013.

Par contrat du 1er aout 2013, la SCI MULTI LOGIS, représentée par la SARL IMMO SANDRO, a donné à bail d’habitation cet appartement à Mme [T] [N] et M [S] moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 5€ de provision pour charges.

Les locataires ont rapidement accumulé des impayés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 juillet 2020, alors que la dette locative dépassait 14.000 €.

Par ordonnance du juge des référés du 15 janvier 2021, le bail a été résilié, l’expulsion ordonnée, et les locataires condamnés à régler la somme de 18 308,31 € à titre provisionnel

.

L’appartement a été repris le 10 mars 2021 par procès-verbal d’huissier, dans un état d’encombrement important.

Il a été reloué par l’intermédiaire d’un nouveau mandataire à compter du 1/10/2021.

Procédure:

Par assignation délivrée le 15/11/2022, la SCI MULTI LOGIS a assigné la SARL ERA GRAND 10 IMMO à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisations.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

— l’ordonnance de clôture est en date du 9/07/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 2/09/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28/10/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SCI MULTI LOGIS, bailleur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20/06/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

DECLARER recevable et bien fondée la SCI MULTI LOGIS en ses demandes.

En conséquence,

CONDAMNER la SARL ERA GRAND 10IMMO à payer à la SCI MULTI LOGIS les sommes suivantes :

—  15.323,94 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives,

—  600 euros au titre de l’évacuation des locaux,

—  3.000 euros au titre de la dégradation des locaux,

—  5.110 euros au titre de la vacance locative.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SARL ERA GRAND 10IMMO à payer à la SCI MULTI LOGIS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SARL ERA GRAND 10IMMO aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le bailleur fait valoir que les loyers sont restés impayés à compter de 2016, alors que le commandement de payer n’a été délivré qu’en juillet 2020, quand l’arriéré dépassait alors plus de 14.000€.

Après procédure d’expulsion (ordonnance de référé du 15 janvier 2021), le logement a été restitué en mars 2021 dans un état de saleté et de dégradation.

Selon la SCI MULTI LOGIS, l’agence aurait tardé à agir en recouvrement, négligé la déclaration du sinistre et la mobilisation des garanties SADA LOCATIO, annulé plusieurs rendez-vous en vue de l’expertise des dégradations, conservé indûment des fonds résultant du dépôt de garantie et des indemnités d’assurance perçues et aurait omis de relouer le bien.

Elle soutient que ces fautes caractérisent un manquement grave aux obligations de prudence et de diligence imposées par les articles 1991 et 1992 du Code civil, du fait d’une absence de vérification de solvabilité, d’un inertie fautive dans la gestion, du défaut de restitution des fonds et de la supposée carence dans la relocation.

Elle réfute l’argument d’un prétendu changement de serrures à l’origine de l’impossibilité de gestion, rappelant que ses relances sont demeurées sans effet pendant six mois avant cette mesure.

Les préjudices porteraient sur la perte de loyers, les frais de remise en état et de débarrassage et la privation de revenus locatifs sur 7 mois.

Elle souligne la mauvaise foi d’ERA, qui aurait reconnu devoir 13.500 € sans pour autant n’avoir réglé cette somme.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SARL ERAA GRAND 10 IMMO, landataire :

Dans ses dernières conclusions en date du 23/07/2024 le défendeur demande au tribunal de :

CONSTATER que le dépôt de garantie a d’ores et déjà été restitué à la SCI MULTI LOGIS à hauteur de 650 euros.

CONSTATER que la somme de 3.217,48 euros a d’ores et déjà été perçue par la SCI MULTI LOGIS dans le cadre de la garantie impayée.

DECLARER parfaitement satisfactoire l’offre d’indemnité formulée par la SARL ERA GRAND 10 IMMO à hauteur de 10.282,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives.

DEBOUTER la SCI MULTI LOGIS du surplus de ses demandes, fins et prétentions formulées en principal, frais et accessoires.

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Le mandataire, ERA GRAND 10 IMMO, venant aux droits d’IMMO SANDRO, admet la gestion du bien donné à bail le 1 août 2013. Elle rappelle l’ordonnance de référé du 15 janvier 2021 ayant condamné les locataires à 18.308,31 € de loyers impayés.

L’agence indique avoir perdu tout accès au logement à compter du 27 mars 2021, la SCI ayant changé les serrures, ce qui l’aurait mise dans l’impossibilité d’exécuter le mandat.

Sur l’arriéré de loyers, ERA reconnaît un certain retard dans le recouvrement, mais soutient que la solvabilité des locataires avait été vérifiée lors de leur entrée, que les impayés n’ont débuté qu’après 3 ans d’occupation, qu’elle ne peut donc être tenue responsable d’un changement de situation économique ultérieur,

Elle indique avoir proposé, par courrier du 15 octobre 2020, un règlement de 13.500€ au titre des impayés, offre demeurée sans suite, et qu’elle a versé ultérieurement 3.217,48 € provenant de l’assurance FILHET-ALLARD Elle demande donc que l’indemnisation soit jugée « parfaitement satisfactoire » à 10.282,52 € (13.500 – 3.217,48). Elle rappelle avoir restitué le montant de la caution.

Sur les dégradations locatives, ERA affirme n’avoir aucun pouvoir de police sur les locataires et ne pouvoir être tenue responsable de leur comportement.

Elle conteste l’imputabilité des désordres relevés, jugés mineurs dans le procès-verbal d’huissier, et dénonce l’absence de justificatifs ou devis.

Elle estime en outre que le chiffrage de la Mutuelle de Poitiers (7.621 €) inclut des travaux relevant des parties communes.

Sur la vacance locative, elle soutient que la SCI a elle-même mis fin au mandat par le changement des serrures et la reprise en main directe du bien, empêchant toute relocation.

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La période de vacance résulterait uniquement de cette décision et des travaux de réhabilitation entrepris par le bailleur.

Sur la demande de 600 € pour l’évacuation des meubles, ERA estime cette somme non justifiée et non imputable au gestionnaire.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité contractuelle du mandataire

En droit, aux termes des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts résultant de son inexécution.

Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de ces dispositions, le mandataire est tenu d’une obligation de moyens, consistant à exécuter le mandat avec prudence et diligence, dans l’intérêt exclusif du mandant.

Or, en l’espèce, plusieurs manquements caractérisés ressortent des pièces produites:

Premièrement, la société ERA GRAND 10 IMMO ne justifie pas avoir procédé à une vérification sérieuse de la solvabilité des locataires au moment de leur entrée dans les lieux.

Aucune pièce (fiche de revenus, justificatif d’emploi ou attestation de garantie) n’a été communiquée, alors que cette vérification constitue une diligence élémentaire de tout mandataire professionnel chargé d’une gestion locative.

Deuxièmement, alors que la dette locative dépassait deux mois de loyers dès avril 2017, l’agence n’a pris aucune mesure de recouvrement significative avant le commandement de payer du 8 juillet 2020, soit plus de trois ans plus tard, alors que la dette atteignait plus de 14.000 €.

Une telle inertie, en totale contradiction avec l’obligation de vigilance du mandataire, caractérise un manquement grave à son devoir de diligence et de protection des intérêts du mandant.

Troisièmement, les loyers n’ont fait l’objet d’aucune révision annuelle entre 2016 et 2020, en méconnaissance des stipulations du mandat et des règles usuelles de gestion. Cette abstention prolongée a privé le mandant d’une actualisation légitime de ses revenus locatifs.

Quatrièmement, la régularisation des charges locatives n’a pas été opérée, pour un montant cumulé de 804 €, bien qu’elle soit expressément prévue au mandat.

Ces manquements successifs, durables et imputables exclusivement au mandataire, traduisent une exécution fautive du mandat engageant sa responsabilité contractuelle.

La société ERA GRAND 10 IMMO, professionnelle de la gestion immobilière, ne saurait s’exonérer de sa carence en invoquant un changement ultérieur de la situation des locataires ni un prétendu empêchement lié au remplacement des serrures postérieurement à la résiliation du bail.

Il s’ensuit que la responsabilité contractuelle du mandataire est pleinement engagée.

Sur l’évaluation du préjudice

— sur la perte de loyers et indemnités d’occupation impayés

Les décomptes produits par les deux parties concordent sur le montant de 15.323,94€, que la défenderesse ne conteste pas sérieusement. A ce titre, il sera relevé que dans le décompte des sommes dues par les locataires produit par ERA la dette locative s’établit en mars 2021 à 20.198,10€ (sa pièce 3), elle ne peut donc sérieusement se prévaloir d’une somme évaluée par elle auparavant à 13.500€ sans autre précision.

Cette somme, 15.323,94€ sera donc retenue en réparation du préjudice locatif subi par la SCI MULTI LOGIS.

— sur les frais d’évacuation et de réparations des dégradations

Aucune pièce probante n’établit que ces dépenses résultent d’une faute de gestion du mandataire.

En effet, le procès-verbal de reprise des lieux du 10 mars 2021 ne fait état que d’un état d’encombrement sans dégradation structurelle.

Si ces frais relèvent assurément de la responsabilité des locataires partis “à la cloche de bois”, cela n’engage en rien celle du mandataire qui ne disposait d’aucun pouvoir de contrôle sur les locataires une fois en place

Ces demandes seront rejetées.

— sur la demande reposant sur une vacance locative

Aucune des parties ne justifie pleinement de la responsabilité de l’absence de la disponibilité pour l’autre partie des clefs de la nouvelle serrure.

Si la bailleresse justifie d’un délai de relocation de sept mois, il convient toutefois de ne tenir compte que du temps nécessaire aux formalités d’expulsion et de remise en état.

Le tribunal évalue la durée raisonnable à trois mois, soit deux mois pour le délai légal de vidage des lieux et un mois pour la relocation.

Sur la base du loyer mensuel de 654,23 €, l’indemnisation sera fixée à 1.962,69 €.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du comportement procédural de la défenderesse et de sa résistance partielle injustifiée, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MULTI LOGIS l’intégralité de ses frais irrépétibles.

La SARL ERA GRAND 10 IMMO sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,

— DIT que la SARL ERA GRAND 10 IMMO a engagé sa responsabilité contractuelle dans l’exécution du mandat de gestion locative confié par la SCI MULTI LOGIS ;

— CONDAMNE la SARL ERA GRAND 10 IMMO à payer à la SCI MULTI LOGIS :

—  15.323,94 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés,

—  1.962,69 € au titre de la vacance locative,

soit une somme globale de 17.286,63 € ;

— DÉBOUTE la SCI MULTI LOGIS du surplus de ses demandes, notamment celles relatives aux frais d’évacuation et aux dégradations.

— CONDAMNE la SARL ERA GRAND 10 IMMO aux entiers dépens ;

— CONDAMNE la SARL ERA GRAND 10 IMMO à verser à la SCI MULTI LOGIS la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT